廠長的話
綠地又出大事！上個月， 廠長寫了篇關於利得資本—綠地山水城1號資產管理計畫違約的文章《2.3億！利得資本旗下2款產品到期不兌付， 投資者上門維權要說法！》， 沒想到一波未平一波又起， 根據綠地的中報， 綠地還欠了中信信託和一些小銀行的錢， 逾期的債務總額已經高達4.575億元。 世界五百強級別的大房企都能出這種事， 在如今嚴控樓市的大環境下， 大家對於這種房地產類的非標固收產品， 還是要持謹慎的態度啊！
大房企栽在了小地方
樓市入冬後， 房產公司和仲介倒了一大片。 比如今年深圳某百強房企欠薪3000萬， 疑資金鏈斷裂， 老闆去向不明。
再比如幾個月前鏈家在北京關了300多家店。
其實， 大多破產的房企， 都是因為調控引發的資金緊縮、擴張太快、產品不適銷， 高成本融資等問題。
不過被調控逼到死角的都是中小型房企， 按照一貫思路， 調控啥的對大房企不是事兒。
事實其實並非如此！
實力超群的大房企， 遇到市場下行， 銷售艱難， 也有可能項目停工， 購房者可能無法按期拿到房子， 投向房地產專案的一些基金、信託的投資者也會遭遇損失。
前不久， 綠地集團發佈中期報告顯示， 綠地遼寧部分子公司的逾期短期債務達2.475億元，
綠地遼寧欠的一部分是小銀行的錢， 比如本溪禾豐村鎮銀行、錦州銀行、本溪市市區農村信用合作聯社等當地小銀行。 還有中信信託2個億逾期未還。
此外， 還有一些私募基金的錢也違約了， 比如利得資本—綠地山水城1號資產管理計畫， 規模1.3億元， 這個今年8月1日到期也沒有還完。 投資者遲遲無法拿回本息。
這些欠款， 都是源於一個項目， 即遼寧本溪山水城項目。
等等， 這可是綠地啊， 一家上市公司， 又是國資持股超過30%的國企， 2017世界500強排名還排在萬科、恒大、萬達前面， 怎麼也會發生這種事？
為啥會還不了款？因為專案出了問題。
這些欠款都來自于遼寧本溪山水城項目。 該專案比較大， 宣傳稱總共有150萬平米， 9000戶， 綠地自稱需投資一百億。
項目2010年就開工了， 2012年賣第一期。
好死不死地正好遇到上一輪調控期， 專案難賣， 回款也難。
2015年9月還因資金問題被媒體爆出停工。 且曾爆出大量已經交付購房款的業主， 遲遲無法拿到新房而走上上訪道路的新聞。
難以置信如此實力雄厚的大企業會出現這種事。
不過也不能完全甩鍋于樓市調控， 大環境如此， 卻只有綠地總是出事， 只能說本身也是有點問題的。
暗流洶湧的綠地
資本的嗅覺總是最靈敏的， 從股價上我們也可以看出， 綠地並沒有表明上看起來得那麼光
A股萬科：持有兩年翻倍
港股融創中國：兩年250%
港股碧桂園：兩年320%
港股中國恒大：兩年440%
最後是綠地，兩年虧80%（此處心疼股民三分鐘……）
Excuse me？綠地，別的地產股都上天了，為什麼只有你在刨地？？
從資料上看，原因主要有兩個：利潤率低和負債率高。
兩個月前，美國《財富》雜誌發佈2017年“世界500強”排行榜，綠地甩開了萬科、恒大、萬達、碧桂園、保利等等其他中國同行，排在277名。排名沒啥問題，綠地的營業收入高不假，但是這利潤率卻卻如此之低……
好吧，萬幸還有萬達保底，顯得綠地也沒那麼難看。不過，利潤率不到0.4%。對萬達這樣規模的企業而言，這幾乎就相當於虧損了，萬達今年瘋狂的瘦身大家也都是看得到的。
然後是負債。
這一次牛市中，房企作死的拿地，搶地王，房子賣的太好，興奮過度，預期房價還將繼續往上沖。2016 年上市房企的平均資產負債率已高達 77.26%，這一數據的紅線是70%。
最無敵的還是綠地，一馬當先，負債率奔著90%去了。
而這兩個資料的糟糕，都有著東北地區的“汗馬功勞”。2016年，綠地東北地區的負債總額達488億元，收入為33.8億元，利潤為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區域。
正如前文所述，此次的欠款也都來自于遼寧本溪山水城專案。本溪是啥地方？2015年的財政一般預算收入為53.5億，同比暴跌了59%，最後求爺爺告奶奶忽悠來163億補貼，才勉強保證了一百多萬人口的溫飽。
到了2016年，本溪沒有任何改善，固定資產投資下跌過半，商品房銷售面積也下跌了40%以上，房價普遍下跌了20%。這就不難理解為什麼本溪綠地拿不出錢來了……
其實綠地並不孤獨，從2016年到2017年7月，一共有102只債券違約，東北數量最多，單單一個遼寧省就有19只。
這裡必須要提一下“違約大王”東北特鋼，目前共有11只債券發生了違約，共計規模為79.70億。最近的是今年1月16日，東北特鋼公告稱，其發行的“13東特鋼MTN1”不能按期足額兌付利息。
有意思的是，大連機床也在這一天宣告“16大機床MTN001”發生了實質性違約。自2016年11月發生首例債券違約以來，大連床先後已有9支債券違約，加上其他各種逾期未償還的債務，一共欠下90億元。
還有今年1月26日，鐵嶺新城（現在叫*ST新城）發佈公告，就“14鐵嶺債”存在暫停上市的風險作出提示。鐵嶺新城於2011年借殼上市，主營業務為土地一級開發等，而公司所處的鐵嶺並不比本溪強多少，去年房價同樣暴跌。2015年和2016年，鐵嶺新城扣非淨利潤分別為-1.91億、-2.44億。
2014年3月，鐵嶺新城發行“14鐵嶺債”，規模為10億元，票面利率8.45%，期限為5年。暫停上市期間，債券不能交易了，於是投資者紛紛選擇回售，比例接近93%，本息總額超10億元。雖然這些債目前都清了，但不過是拆東牆補西牆，剩餘的部分、“15鐵嶺債”和“16鐵嶺債”如何償還仍是個巨大的問題。
……
好了傷疤忘了疼的房企
上一輪調控，週期長達四五年，全國倒下的小房企也是不勝枚舉，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，還不乏知名的百強房企：
1、2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。
光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。
2、同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣佈破產清算。
破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，華光地產步伐邁得太快，拿地過猛，08年高價拿下的地一直不敢開發，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。
這一輪的調控才剛剛開始，同樣的破產悲劇在未來幾年又會再次上演。
每一次房企都是好了傷疤忘了疼，他們壓根沒去想這一輪貨幣收緊後，會有什麼後果，房貸收緊，銷售款回籠週期拉長，融資變難資金鏈能不能撐住，高價拿的地，等市場調整價格下跌時，開發出來還有沒有錢賺。
備受業內關注的麒麟G09宅地——京奧港·未來墅日前領到銷售許可證，銷售均價25715-25993元/平方米。按照計畫，京奧港未來墅34億信託融資今年底就將到期，所以不得不以僅比樓面地價高出3000多元/平方米的價格出售。
業內人士戲稱：基本是貼著地價賣。
儘管貼著地價賣，但有些項目出現賣不動的現象。今年5月7日合肥的麗豐鉑羽公館開盤，樓面地價10091元/平方米，洋房均價為13695元/平方米，差價3604元/平方米，只賣出五成。
說實在的，能貼著低價賣出去算是幸運的。目前來看，出壞賬的私募產品窟窿還是蠻大的，大家對未來的相關產品都要留個心眼。
最後是綠地，兩年虧80%（此處心疼股民三分鐘……）
Excuse me？綠地，別的地產股都上天了，為什麼只有你在刨地？？
從資料上看，原因主要有兩個：利潤率低和負債率高。
兩個月前，美國《財富》雜誌發佈2017年“世界500強”排行榜，綠地甩開了萬科、恒大、萬達、碧桂園、保利等等其他中國同行，排在277名。排名沒啥問題，綠地的營業收入高不假，但是這利潤率卻卻如此之低……
好吧，萬幸還有萬達保底，顯得綠地也沒那麼難看。不過，利潤率不到0.4%。對萬達這樣規模的企業而言，這幾乎就相當於虧損了，萬達今年瘋狂的瘦身大家也都是看得到的。
然後是負債。
這一次牛市中，房企作死的拿地，搶地王，房子賣的太好，興奮過度，預期房價還將繼續往上沖。2016 年上市房企的平均資產負債率已高達 77.26%，這一數據的紅線是70%。
最無敵的還是綠地，一馬當先，負債率奔著90%去了。
而這兩個資料的糟糕，都有著東北地區的“汗馬功勞”。2016年，綠地東北地區的負債總額達488億元，收入為33.8億元，利潤為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區域。
正如前文所述，此次的欠款也都來自于遼寧本溪山水城專案。本溪是啥地方？2015年的財政一般預算收入為53.5億，同比暴跌了59%，最後求爺爺告奶奶忽悠來163億補貼，才勉強保證了一百多萬人口的溫飽。
到了2016年，本溪沒有任何改善，固定資產投資下跌過半，商品房銷售面積也下跌了40%以上，房價普遍下跌了20%。這就不難理解為什麼本溪綠地拿不出錢來了……
其實綠地並不孤獨，從2016年到2017年7月，一共有102只債券違約，東北數量最多，單單一個遼寧省就有19只。
這裡必須要提一下“違約大王”東北特鋼，目前共有11只債券發生了違約，共計規模為79.70億。最近的是今年1月16日，東北特鋼公告稱，其發行的“13東特鋼MTN1”不能按期足額兌付利息。
有意思的是，大連機床也在這一天宣告“16大機床MTN001”發生了實質性違約。自2016年11月發生首例債券違約以來，大連床先後已有9支債券違約，加上其他各種逾期未償還的債務，一共欠下90億元。
還有今年1月26日，鐵嶺新城（現在叫*ST新城）發佈公告，就“14鐵嶺債”存在暫停上市的風險作出提示。鐵嶺新城於2011年借殼上市，主營業務為土地一級開發等，而公司所處的鐵嶺並不比本溪強多少，去年房價同樣暴跌。2015年和2016年，鐵嶺新城扣非淨利潤分別為-1.91億、-2.44億。
2014年3月，鐵嶺新城發行“14鐵嶺債”，規模為10億元，票面利率8.45%，期限為5年。暫停上市期間，債券不能交易了，於是投資者紛紛選擇回售，比例接近93%，本息總額超10億元。雖然這些債目前都清了，但不過是拆東牆補西牆，剩餘的部分、“15鐵嶺債”和“16鐵嶺債”如何償還仍是個巨大的問題。
……
好了傷疤忘了疼的房企
上一輪調控，週期長達四五年，全國倒下的小房企也是不勝枚舉，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，還不乏知名的百強房企：
1、2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。
光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。
2、同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣佈破產清算。
破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，華光地產步伐邁得太快，拿地過猛，08年高價拿下的地一直不敢開發，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。
這一輪的調控才剛剛開始，同樣的破產悲劇在未來幾年又會再次上演。
每一次房企都是好了傷疤忘了疼，他們壓根沒去想這一輪貨幣收緊後，會有什麼後果，房貸收緊，銷售款回籠週期拉長，融資變難資金鏈能不能撐住，高價拿的地，等市場調整價格下跌時，開發出來還有沒有錢賺。
備受業內關注的麒麟G09宅地——京奧港·未來墅日前領到銷售許可證，銷售均價25715-25993元/平方米。按照計畫，京奧港未來墅34億信託融資今年底就將到期，所以不得不以僅比樓面地價高出3000多元/平方米的價格出售。
業內人士戲稱：基本是貼著地價賣。
儘管貼著地價賣，但有些項目出現賣不動的現象。今年5月7日合肥的麗豐鉑羽公館開盤，樓面地價10091元/平方米，洋房均價為13695元/平方米，差價3604元/平方米，只賣出五成。
說實在的，能貼著低價賣出去算是幸運的。目前來看，出壞賬的私募產品窟窿還是蠻大的，大家對未來的相關產品都要留個心眼。