“厲害了， 我的村集體！”
近日， 隨著“農村集體建設用地可建租賃房”新聞的持續熱傳， 這句話成了很多城中村人的口頭語。
8月28日， 國土部、住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。 方案稱， 根據地方自願原則， 確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
在數年前， 北京與上海就已有試點， 且均有具體項目建成併入住。
從2011年起， 北京開始在五個地塊開展相關試點工作。 從今年1月下旬以來， 唐家嶺項目、溫泉鎮351和平房鄉三個試點專案， 陸續開展入住工作。
在這一輪土地改革中， 京滬充當了“先行者”角色。 兩市率先試水在集體土地上建租賃房， 旨在為構建多層次住房供應體系探路。 這次擴展到13個城市， 是對京滬試點成果的推廣。
1不一樣的租賃房
海澱區西北旺鎮唐家嶺， 這個位於北京市區西北五環外的偏僻村子，
經過整改， 如今， 這裡一棟棟新樓盤拔地而起。 該社區租金標準為35元／平方米·月， 一些符合條件的困難群眾還可以申請領取租金補貼。 該公租房入住工作已經開展三個多月。
海澱區溫泉鎮351地塊， 是北京市集體土地建租賃住房中， 已經入住的3個試點專案之一。 2017年1月開始配租入住。 該項目是北京市第二批利用集體建設用地建設租賃住房試點專案。
2015年， 海澱區和溫泉鎮政府發揮351地塊的區位優勢， 以該專案為載體， 開展創客人才公租房試點， 把該地塊的公租房轉變為創客人才公租房進行運營管理。
創客小鎮主要分為公寓部分和商業部分， 整個園區建築面積19萬平方米。
位於北京市海澱區溫泉鎮東埠頭村的創客小鎮， 是北京市第二批利用集體建設用地建設租賃住房的試點項目之一。 攝影/董潔旭
目前“創客小鎮”與近百家科技服務類企業、數十家創業投資機構簽訂了戰略合作協定， 並與數十個孵化器以及清華X-Lab等多家科研機構建立了合作機制。
除了上述兩個專案， 朝陽區平房鄉專案也已開始入住。
據瞭解， 今年年內， 北京市集體建設用地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。
地呱君旁白：從以上三個案例可以看出，
2錢從哪兒來？農民租房子後怎麼辦？
平房鄉專案的順利開展， 最關鍵的一點是，對集體土地建設公租房相關政策進行梳理、研究，成功解決了資金問題。另外，建設和分配分離確保住房困難家庭入住，使試點專案圓滿成功。
從北京目前試點的幾個集體土地建公租房項目分析，鄉鎮級或村級集體經濟組織自籌是主要來源。
在村裡集體經營性建設用地上建造公租房後，失去了土地的村民何去何從？
平房鄉的專案，為集體土地上預留的建設用地，原來沒有收入，為了盤活此地塊增加收入建設了公租房。目前，唐家嶺地區村民全部轉為居民，村集體經濟組織也分別轉制為股份經濟合作社。現在，隨著北京集體建設土地建設租賃房政策的出臺，相關試點的農村逐漸結束了“吃瓦片”（通過出租房屋賺取租金維持生計）的日子，成為合法租賃。
創客小鎮首席聯絡官尹路明說，在經濟方面，農民的利益由海澱區以躉租形式得到了保障。過去，對這部分地區的農民而言，可能會把各自房屋出租給各種租客，還是沒有脫離開低端“瓦片經濟”。現在，在農村集體土地建公租房，脫離了原來的模式。同時，創客小鎮變成了科創服務的社區，解決了農村集體經濟的保值增值問題。
3想鑽漏洞？嚴打轉租
海澱區唐家嶺地區和溫泉351地塊兩個集體建設用地建設租賃住房項目的土地來源，都為村裡的集體建設用地，不征地，採用占地方式辦理用地手續，土地的集體土地所有權不變，歸屬於集體經濟組織。
農民通過土地入股方式，獲得後期租房收益。項目建成後，其集體土地所有權、集體土地使用權和房屋所有權仍歸經濟合作社。
集體土地使用權證和房屋所有權證均只核發專案整體產權證，不予分割辦理單元產權證，並注明：租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉讓和抵押，不得轉租，不得改變租賃用途。
截至目前，北京市保障房累計入市93個專案，房源8.5萬套，已銷售63個項目，6.2萬套。剩餘2.3萬套和其他20多萬套自住房將轉為共有產權房。
4《方案》對於村集體來說亮點在哪兒？
如今，隨著三個試點專案的陸續入住，作為先行者的北京也得到了相關部委的肯定。
日前，國土資源部土地利用司有關負責人就《方案》進行瞭解讀時表示，北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點專案運行取得了良好的效果。對於農村來說，擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能，對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用，也拓寬了集體經濟組織和農民增收管道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。
而中國人民大學經濟學院劉守英教授認為，《方案》是近期出臺的旨在解決城市住房問題的一個配套方案。但也不能忽視這一政策的另一方面影響，就是可以盤活農村集體經營性建設用地市場，農民也能從土地開發中受益。
這意味著，今後村鎮集體經濟組織可以不再通過傳統的政府徵收、開發商土地競拍蓋房出售等手段，直接參與到城市住房的建設中來，從而推動城市住房市場和土地市場的良性發展。有實力的村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
未來，農村的房子將會以豐富多彩且更加合理的形式進入住房市場，人們想在城郊找尋租賃一些農村院落的想法會逐漸成為現實。
5寫在最後
目前，在集體土地上建租賃住房的政策仍處於探路階段，如何找到一個相對成熟的開發與運營模式，仍然有待多方探索。但我們所相信的是，未來，集體土地上的租賃房性質也會朝著更加多樣化、立體化的方向發展，持有土地的農戶們也會以另一種方式獲得穩定收益。（文章綜合中國新聞週刊）
最關鍵的一點是，對集體土地建設公租房相關政策進行梳理、研究，成功解決了資金問題。另外，建設和分配分離確保住房困難家庭入住，使試點專案圓滿成功。從北京目前試點的幾個集體土地建公租房項目分析，鄉鎮級或村級集體經濟組織自籌是主要來源。
在村裡集體經營性建設用地上建造公租房後，失去了土地的村民何去何從？
平房鄉的專案，為集體土地上預留的建設用地，原來沒有收入，為了盤活此地塊增加收入建設了公租房。目前，唐家嶺地區村民全部轉為居民，村集體經濟組織也分別轉制為股份經濟合作社。現在，隨著北京集體建設土地建設租賃房政策的出臺，相關試點的農村逐漸結束了“吃瓦片”（通過出租房屋賺取租金維持生計）的日子，成為合法租賃。
創客小鎮首席聯絡官尹路明說，在經濟方面，農民的利益由海澱區以躉租形式得到了保障。過去，對這部分地區的農民而言，可能會把各自房屋出租給各種租客，還是沒有脫離開低端“瓦片經濟”。現在，在農村集體土地建公租房，脫離了原來的模式。同時，創客小鎮變成了科創服務的社區，解決了農村集體經濟的保值增值問題。
3想鑽漏洞？嚴打轉租
海澱區唐家嶺地區和溫泉351地塊兩個集體建設用地建設租賃住房項目的土地來源，都為村裡的集體建設用地，不征地，採用占地方式辦理用地手續，土地的集體土地所有權不變，歸屬於集體經濟組織。
農民通過土地入股方式，獲得後期租房收益。項目建成後，其集體土地所有權、集體土地使用權和房屋所有權仍歸經濟合作社。
集體土地使用權證和房屋所有權證均只核發專案整體產權證，不予分割辦理單元產權證，並注明：租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉讓和抵押，不得轉租，不得改變租賃用途。
截至目前，北京市保障房累計入市93個專案，房源8.5萬套，已銷售63個項目，6.2萬套。剩餘2.3萬套和其他20多萬套自住房將轉為共有產權房。
4《方案》對於村集體來說亮點在哪兒？
如今，隨著三個試點專案的陸續入住，作為先行者的北京也得到了相關部委的肯定。
日前，國土資源部土地利用司有關負責人就《方案》進行瞭解讀時表示，北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點專案運行取得了良好的效果。對於農村來說，擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能，對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用，也拓寬了集體經濟組織和農民增收管道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。
而中國人民大學經濟學院劉守英教授認為，《方案》是近期出臺的旨在解決城市住房問題的一個配套方案。但也不能忽視這一政策的另一方面影響，就是可以盤活農村集體經營性建設用地市場，農民也能從土地開發中受益。
這意味著，今後村鎮集體經濟組織可以不再通過傳統的政府徵收、開發商土地競拍蓋房出售等手段，直接參與到城市住房的建設中來，從而推動城市住房市場和土地市場的良性發展。有實力的村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
未來，農村的房子將會以豐富多彩且更加合理的形式進入住房市場，人們想在城郊找尋租賃一些農村院落的想法會逐漸成為現實。
5寫在最後
目前，在集體土地上建租賃住房的政策仍處於探路階段，如何找到一個相對成熟的開發與運營模式，仍然有待多方探索。但我們所相信的是，未來，集體土地上的租賃房性質也會朝著更加多樣化、立體化的方向發展，持有土地的農戶們也會以另一種方式獲得穩定收益。（文章綜合中國新聞週刊）