地產進入下半場， 城市更新時代來臨。 從增量到存量， 開發商如何接招， 投資者如何掘金， 全球最大資產管理公司如何找到最便宜資產， 如何讓老舊資產點石成金？ 9月20日， 由高和資本、中信證券、黑石等國內外50多家頂尖機構聯合發起的2017年中國城市更新論壇開幕， 論壇以“國際視野與未來城市”、“美好更新與城市永生”、“科技創新與城市未來”、“共用、創新構建下的新生活、新辦公方式”為議題， 全面複盤城市更新路徑， 預測城市發展新趨勢。
以下是鏈家研究院院長楊現領在中國城市更新論壇上的觀點分享：
觀點一：城市更新會成為中國房地產第四大戰場， 今天大致來說是三個戰場：新房、二手房、租賃。
當前中國房地產是三個戰場：新房、二手房、租賃。 新房的規模12萬億、二手房市場6.5萬億、租賃市場大概1.2萬億。 未來， 城市更新會日益成為第四大戰場， 甚至會成為中國房地產市場非常重要的新支柱。
如果看城市更新， 我們會發現日本1.2萬億的新房市場裡面， 接近一半來自于城市更新。 也就是說， 今天日本房地產新房的交易、新房的房源在很大程度上來自於城市對存量的土地， 和存量住宅的更新。
觀點二：城市更新其實是城市化到了一定階段以後， 必然出現的產物。 一般來講有幾條核心規律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、職住平衡。
1、人向城市集中。
當大量的人口從農村向城市集中的時候， 這個市場必然是一個新房主導的戰場， 房屋存量供不應求， 存在決定剛性缺口。 所以， 新房開發佔據了非常重要的地位。
2、人向城市圈集中。
當人向城市圈集中的時候， 它的背景條件是，
3、人向市中心集中。
人口從中心城市向周邊疏減的時候， 我們發現城市中心由於歷史上所遺留下來的特殊優勢， 比如說， 由於文化底蘊、配套設施、便利的交通， 會更加開放和包容。 所以， 在一個大的基調下， 特別是伴隨著城市更新對舊城改造的進展， 我們發現原來那些中心城市會具備更強的適宜居住性， 更可居住。 這種情況下， 我們發現人口反而增多了。 最近東京有一個大的變化， 東京人口總體增長速度非常緩慢， 但是東京的核心區人口反而在增加。
4.職住平衡。
白天的人口與晚上人口越來越高度吻合。 今天北京最大的問題是， 晚上人口少， 白天人口多， 黑夜、白天的人口比重非常失衡， 帶來的是大量的通勤需求。 但是東京這個趨勢最近十來年一直在上升， 工作的時間和睡覺的時間幾乎在同一個地方， 我們稱之為職住平衡， 這背後反映的都是城市更新所帶來的一系列結果。
城市更新到一定程度， 自動會成為城鎮化的新動力， 同時也是新結果。 二者相互推動， 最終帶來市中心的繁榮。
觀點三：讓老舊的社區、房屋得到更大的價值發揮、資源利用， 這是未來很重要的機會。
北京跟上海二十年以上的房齡占比大概30%。 30%意味著有兩三百萬套屋源的年齡在20年以上，
從日本的資料來看， 城市圈化大概是一個後期日本城市化比較顯著的階段， 為什麼日本城市更新和住宅再生產業這麼發達， 核心就是因為日本的房屋的年齡比較短， 更新所需要的時間週期比較短， 所以導致存量的更新改造在日本是非常活躍的市場。
日本2008年的測算， 估算下來住宅再生的行業規模是4500億人民幣， 大概相當於日本全部新房交易額的45%。
觀點四：住房再生行業是一個生態系統
在日本整個再生領域出現各種各樣的服務商， 所以住房再生行業是一個生態系統，這個是非常重要的，更新本身需要一系列的長期資金的參與，除了資金之外，還需要有一個完整的生態鏈，這個產業才會蓬勃的發展。我們提到的建材、家電還有專業的改建公司、裝修公司、建築商等等，包括諮詢公司、資料公司，都是一個很重要的力量。
我們把日本的再生行業簡單地分成兩類：
第一，根據改造和維修的不同程度分為三種。（1）單套再生，對某一單套房屋的住宅進行裝修改造以後，租金有明顯的溢價，大概30%。鏈家的自如也在做這些事情，這個模式不僅對年輕人提供租賃產品，還對老年人提供。日本有一個概念是分散式養老，把這些老人分散在社區裡面，提供大量地提供專有服務。自如叫分散式租賃，主要是針對年輕人的。（2）對整棟進行裝修、改造或再建，日本三個最大的房地產公司三井、三菱和住友，都在做這樣的業務，核心就是提高容積率，同時把改造出來多餘的房子再賣掉，把土地的利用價值做得更高。（3）對社區整體的改造。
第二，根據所有權是否轉移分成兩類。一類是所有權不轉移，不動產公司的建築公司或者建築部門接到業主的委託後對房屋進行裝修改造，完成後不動產公司的銷售部門幫業主賣出房子 。另一種是所有權轉移，不動產公司從業主手中買下住宅進行裝修改造，然後出售。
觀點五：城市更新背後是運營和服務
中國房地產發展今天就會進入到所謂的沉澱的時代、運營的時代，本質上是一個精耕細作的時代。每一次市場集中度的上升，背後都經歷過行業週期的洗禮，帶來最終的結果就是服務能力的提升。總體上，無論開發也好、住宅再生也好，包括日本的二手房，各個行業給我們最大的體會就是，它是進入了服務和運營的時代，我認為我們會步入這麼一個階段，而城市更新背後的運營和服務，對我們提出新的、更大的要求。
所以住房再生行業是一個生態系統，這個是非常重要的，更新本身需要一系列的長期資金的參與，除了資金之外，還需要有一個完整的生態鏈，這個產業才會蓬勃的發展。我們提到的建材、家電還有專業的改建公司、裝修公司、建築商等等，包括諮詢公司、資料公司，都是一個很重要的力量。我們把日本的再生行業簡單地分成兩類：
第一，根據改造和維修的不同程度分為三種。（1）單套再生，對某一單套房屋的住宅進行裝修改造以後，租金有明顯的溢價，大概30%。鏈家的自如也在做這些事情，這個模式不僅對年輕人提供租賃產品，還對老年人提供。日本有一個概念是分散式養老，把這些老人分散在社區裡面，提供大量地提供專有服務。自如叫分散式租賃，主要是針對年輕人的。（2）對整棟進行裝修、改造或再建，日本三個最大的房地產公司三井、三菱和住友，都在做這樣的業務，核心就是提高容積率，同時把改造出來多餘的房子再賣掉，把土地的利用價值做得更高。（3）對社區整體的改造。
第二，根據所有權是否轉移分成兩類。一類是所有權不轉移，不動產公司的建築公司或者建築部門接到業主的委託後對房屋進行裝修改造，完成後不動產公司的銷售部門幫業主賣出房子 。另一種是所有權轉移，不動產公司從業主手中買下住宅進行裝修改造，然後出售。
觀點五：城市更新背後是運營和服務
中國房地產發展今天就會進入到所謂的沉澱的時代、運營的時代，本質上是一個精耕細作的時代。每一次市場集中度的上升，背後都經歷過行業週期的洗禮，帶來最終的結果就是服務能力的提升。總體上，無論開發也好、住宅再生也好，包括日本的二手房，各個行業給我們最大的體會就是，它是進入了服務和運營的時代，我認為我們會步入這麼一個階段，而城市更新背後的運營和服務，對我們提出新的、更大的要求。