目錄
一、全國：投資交易快速增長， 辦公樓是投資首選
二、全國：一線城市仍舊熱門， 二線城市異軍突起
三、上海：聚焦上海2040規劃， 把握存量投資機遇
四、上海：商業發展不斷外擴， 新興商圈成為重點
五、上海：靜待“新興”與“核心”的差異縮小
六、投資關注：蒸蒸日上的虹橋商務區
七：項目關注：虹橋世界中心
一、全國：投資交易快速增長， 辦公樓是投資首選
仲量聯行資料顯示， 在創紀錄的2016年裡， 中國房地產交易額達到2090億元人民幣， 同比增幅高達52%。 2017年上半年房地產投資交易繼續保持強勁， 達到808億元人民幣， 同比增幅達44.8%。
圖1：2017H1各物業類型占交易額比重
二、全國：一線城市仍舊熱門，
而從城市分佈來看， 上海、北京這兩座超大城市依舊是投資熱門地區， 上海仍舊佔據榜首， 成交占比達34.8%， 但相比2016年超50%的占比有明顯下滑， 廣州、深圳成交熱度上升， 最值得關注的是成都、無錫、蘇州、南京、杭州等二線城市異軍突起， 反映在深耕一線城市之後， 投資者對二線城市、三線城市的優質地產項目的興趣度增加， 未來這一趨勢可能繼續增強。
圖2：2017H1各城市占中國投資總額比例
而從租金和空置率方面來看， 亦有類似特徵。 以甲級寫字樓為例， 根據戴德梁行的資料統計， 北京、上海、深圳、廣州在租金水準和空置率上繼續保持領先， 尤其是北京和上海， 平均租金均處在300元/平方米/月之上， 空置率也控制在較低水準。
同時， 我們也看到， 杭州、南京、青島、武漢等二線城市也在向一線城市看齊， 與弱一線城市-廣州的差距逐漸縮小。 雖然許多二線城市目前空置率偏高， 但這主要反映供給擴張， 而非需求收縮， 隨著一線城市部分人才轉戰二線城市，
圖3：2017Q2甲級寫字樓租金&空置率
三、上海：聚焦上海2040規劃， 把握存量投資機遇
2016年上海市發佈了《上海市城市總體規劃（2016-2040）》草案， 目標是將上海打造為卓越的全球城市，
在整體規劃中， 最值得關注的， 一方面是對土地和人口的控制。 按照規劃建設用地總規模“負增長”要求， 全市規劃建設用地總規模控制在3200平方公里以內。 至2020年， 將常住人口控制在2500萬人以內， 至2040年控制在2500萬人左右。
另一方面是要形成“網路化、多中心、組團式、集約型”總體空間結構， 形成 “主城區-新城-新市鎮-鄉村”的市域城鄉體系。 以中心城為主體， 將中心城周邊的寶山、閔行、虹橋、川沙4個主城片區共同納入主城區統一管理， 作為全球城市功能的主要承載區。 將嘉定、 松江、青浦、南橋、南匯等5個新城培育成在全球城市區域中具有綜合性輻射帶動能力的節點城市。
圖4：上海市市域城鄉體系規劃示意圖
對於房地產投資來說，這意味著隨著時間的推移，新增供給將逐漸減少，上海成為一個巨大的存量市場，未來上海的存量規劃和城市更新將帶來潛在投資機遇。而城市空間結構的劃定，則給房地產的投資和交易指引出了方向。
四、上海：商業發展不斷外擴，新興商圈成為重點
與城市空間佈局配套，上海未來商業中心和商務辦公的發展也將由主城區向週邊不斷擴張。商業零售方面，在現有南京西路、淮海路、徐家匯等成熟商業中心外，至2020年，還將形成大寧、真如、虹橋商務區、迪士尼四個市級商業中心，形成蘇河灣、楊浦濱江、世博、前灘、徐匯濱江五個地區級商業中心。
圖5：上海市中心城區商業中心佈局圖
商業辦公方面，以陸家嘴金融城—外灘金融集聚帶為核心，沿延安路—世紀大道和黃浦江兩條現代服務業發展軸，強化南京西路、淮海路、徐家匯等高端商務區集聚發展。還將推動自由貿易試驗區、前灘、北外灘、東外灘、蘇河灣、虹橋等若干高等級的高端商務區建設。
圖6：上海市商務辦公未來規劃佈局圖
五、上海：靜待“新興”與“核心”的差異縮小
根據戴德梁行《上海寫字樓市場概覽2017Q2》報告，儘管目前從存量來看，上海寫字樓存量仍位於陸家嘴、黃埔、靜安、長寧、徐匯等區域，但未來幾年上海市寫字樓的新增供應將更多來自於更週邊的新興商圈，如閔行—虹橋商務區、前灘、世博、虹口、普陀等。但整體來看，未來幾年上海寫字樓的新增供應將出現逐年縮量。
圖7：上海寫字樓未來新增供應量
而從淨吸納量來看，今年上半年新興商圈貢獻度遠超50%，反映供給大幅增加的同時，需求也同樣強勁。保險、基金等金融企業仍是浦東地區租戶的主要來源。浦西地區聯合辦公愈發受到青睞。而得益於其便捷的換乘交通系統以及鄰近核心區的優勢，大虹橋和北外灘等新興商圈也越來越受到租戶關注。
圖8：2017H1上海市各商圈淨吸納量
儘管目前新興商圈與核心商圈之間在空置率、租金水準上差距較大，陸家嘴、靜安核心、徐匯核心等區域遙遙領先，但未來隨著需求的進一步釋放，以及新增供給的逐年收縮，新興商圈與核心商圈之間的差異將明顯縮小。
圖9：2017Q2上海市各辦公區域租金&空置情況
六、投資關注：蒸蒸日上的虹橋商務區
虹橋商務區簡介：東起外環高速公路S20，西至瀋陽-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，它位於上海中心城區西側，緊鄰江浙兩省，地處長三角地區交通網絡中心，是長三角城市群的核心，是長三角城市群的核心。總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區，其中，主功能區面積27平方公里。
虹橋商務區是上海對接長三角區域協同發展的橋頭堡。去年國家層面發佈了《長江三角洲城市群發展規劃》，明確了要構建“一核五圈四帶”的網路化空間格局，其中“一核”即上海，要將上海發展成為全球城市，強調加強長三角城市群之間的協同效應，發揮上海的引領和帶動作用。而去年上海層面發佈的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》草案也提到，要打造環繞上海的90分鐘大都市圈，輻射蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山，形成“1+6”小型城市群。虹橋商務區綜合國際機場、高速鐵路、高速公路等於一身，交通樞紐的特性明顯，是長三角互聯互通最為重要的節點之一。優越的區位，將給其帶來巨大的發展空間。
圖10：長三角“一核五圈四帶”網路化空間示意圖
目前虹橋商務區的發展規劃可概括為“大交通、大商務、大會展”。“大交通”即進一步完善其綜合交通樞紐建設，發展現代物流，支援交通創新。“大會展”即依託“國家會展中心”，支持商務區高端會議展覽及專業配套服務。“大商務”包括三個主要方面：【1】推進低碳實踐區建設。支援綠色建築、綠色能源、綠色照明、綠色環保輸變電等。【2】推進智慧虹橋建設。支援社會化投資智慧城市建設運營。【3】強化高端商務功能建設。支援國際貿易、文化創意、航空服務、資訊服務、新興金融、教育培訓、健康醫療等高端商務和現代服務業發展。而伴隨著三個關鍵字而來的，就是許多企業紛紛將總部遷入虹橋。
圖11：虹橋商務區規劃—產業功能引導圖
8月下旬上海政協披露《關於上海大虹橋區域跨界行政體制改革的建議》，由於虹橋商務區涉及四個行政區，“上海虹橋商務區管理委員會”權威性不足，管理和組織模式上存在提升空間。提案建議參照浦東新區發展經驗，成立“虹橋新區”，若該提案能成行，虹橋商務區的行政地位將大為提升，其發展也將得到更長足的推動。
七：項目關注：虹橋世界中心
虹橋世界中心是綠地集團在上海虹橋區域的旗艦專案，定位是高端商辦綜合的CBD專案，占地面積18萬㎡,總建築面積達 82萬㎡。項目北至盈港東路、南至會卓路、西至諸光路、東至淶港路。緊鄰國家會展中心南側，交通便捷，靠近虹橋國際機場、虹橋火車站，距離2號線徐涇東地鐵站也僅約300米（另有4條軌交線在建或擬建）。半小時車程可至上海核心商圈，一小時車程可至長三角周邊城市群。
圖12：虹橋世界中心商辦綜合體結構示意圖
該項目由國際著名建築設計公司Aedas操刀設計（該公司廣泛參與阿聯酋·迪拜諸多地標建築和中國一、二線城市高端商場的設計），北葉和東葉為甲級辦公樓，南葉為公寓式酒店，各花瓣為甲級創意辦公樓，花心為超甲級總部辦公樓，此外，還包括集中商業和五星級酒店。花瓣甲級辦公樓採用階梯式樓層設計，確保每個樓層都有露天面積，採光性良好。同時，整體綜合體充分應用現代化、智慧化辦公設計，內部裝修、設施搭配極其精緻，也正是因為其高規格的品質，先後有《歡樂頌》（安迪的辦公室即在此處）、《好先生》等火熱的電視劇在此取景，目前也有其他劇組在此取景。
綠地集團介紹：總部位於中國上海的跨國經營企業，A股上市公司，中國首家以房地產為主業並躋身《財富》世界500強的綜合性企業集團，在住宅、超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區、產業園、特色小鎮等領域具有較強競爭力。已在全球範圍內形成了以房地產開發為主業、“大基建（專業工程、建築裝飾、建築設計、建築材料貿易、園林綠化）、大金融（房地產基金、小額貸款、融資租賃、股權投資、二級市場投資、資產管理、並購重組、產業基金等）、大消費（進口商品直銷、酒店旅遊、汽車服務等）”等多元產業並舉發展的企業格局。開發專案遍及全國80餘座城市，根據上市公司半年度報告，2017年上半年，公司實現房地產主業合同銷售金額1331億元，穩居行業前列。公司實現營業收入 1260 億元，同比增長 17%。利潤總額 83 億元，同比增長 31%。
圖4：上海市市域城鄉體系規劃示意圖
對於房地產投資來說，這意味著隨著時間的推移，新增供給將逐漸減少，上海成為一個巨大的存量市場，未來上海的存量規劃和城市更新將帶來潛在投資機遇。而城市空間結構的劃定，則給房地產的投資和交易指引出了方向。
四、上海：商業發展不斷外擴，新興商圈成為重點
與城市空間佈局配套，上海未來商業中心和商務辦公的發展也將由主城區向週邊不斷擴張。商業零售方面，在現有南京西路、淮海路、徐家匯等成熟商業中心外，至2020年，還將形成大寧、真如、虹橋商務區、迪士尼四個市級商業中心，形成蘇河灣、楊浦濱江、世博、前灘、徐匯濱江五個地區級商業中心。
圖5：上海市中心城區商業中心佈局圖
商業辦公方面，以陸家嘴金融城—外灘金融集聚帶為核心，沿延安路—世紀大道和黃浦江兩條現代服務業發展軸，強化南京西路、淮海路、徐家匯等高端商務區集聚發展。還將推動自由貿易試驗區、前灘、北外灘、東外灘、蘇河灣、虹橋等若干高等級的高端商務區建設。
圖6：上海市商務辦公未來規劃佈局圖
五、上海：靜待“新興”與“核心”的差異縮小
根據戴德梁行《上海寫字樓市場概覽2017Q2》報告，儘管目前從存量來看，上海寫字樓存量仍位於陸家嘴、黃埔、靜安、長寧、徐匯等區域，但未來幾年上海市寫字樓的新增供應將更多來自於更週邊的新興商圈，如閔行—虹橋商務區、前灘、世博、虹口、普陀等。但整體來看，未來幾年上海寫字樓的新增供應將出現逐年縮量。
圖7：上海寫字樓未來新增供應量
而從淨吸納量來看，今年上半年新興商圈貢獻度遠超50%，反映供給大幅增加的同時，需求也同樣強勁。保險、基金等金融企業仍是浦東地區租戶的主要來源。浦西地區聯合辦公愈發受到青睞。而得益於其便捷的換乘交通系統以及鄰近核心區的優勢，大虹橋和北外灘等新興商圈也越來越受到租戶關注。
圖8：2017H1上海市各商圈淨吸納量
儘管目前新興商圈與核心商圈之間在空置率、租金水準上差距較大，陸家嘴、靜安核心、徐匯核心等區域遙遙領先，但未來隨著需求的進一步釋放，以及新增供給的逐年收縮，新興商圈與核心商圈之間的差異將明顯縮小。
圖9：2017Q2上海市各辦公區域租金&空置情況
六、投資關注：蒸蒸日上的虹橋商務區
虹橋商務區簡介：東起外環高速公路S20，西至瀋陽-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，它位於上海中心城區西側，緊鄰江浙兩省，地處長三角地區交通網絡中心，是長三角城市群的核心，是長三角城市群的核心。總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區，其中，主功能區面積27平方公里。
虹橋商務區是上海對接長三角區域協同發展的橋頭堡。去年國家層面發佈了《長江三角洲城市群發展規劃》，明確了要構建“一核五圈四帶”的網路化空間格局，其中“一核”即上海，要將上海發展成為全球城市，強調加強長三角城市群之間的協同效應，發揮上海的引領和帶動作用。而去年上海層面發佈的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》草案也提到，要打造環繞上海的90分鐘大都市圈，輻射蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山，形成“1+6”小型城市群。虹橋商務區綜合國際機場、高速鐵路、高速公路等於一身，交通樞紐的特性明顯，是長三角互聯互通最為重要的節點之一。優越的區位，將給其帶來巨大的發展空間。
圖10：長三角“一核五圈四帶”網路化空間示意圖
目前虹橋商務區的發展規劃可概括為“大交通、大商務、大會展”。“大交通”即進一步完善其綜合交通樞紐建設，發展現代物流，支援交通創新。“大會展”即依託“國家會展中心”，支持商務區高端會議展覽及專業配套服務。“大商務”包括三個主要方面：【1】推進低碳實踐區建設。支援綠色建築、綠色能源、綠色照明、綠色環保輸變電等。【2】推進智慧虹橋建設。支援社會化投資智慧城市建設運營。【3】強化高端商務功能建設。支援國際貿易、文化創意、航空服務、資訊服務、新興金融、教育培訓、健康醫療等高端商務和現代服務業發展。而伴隨著三個關鍵字而來的，就是許多企業紛紛將總部遷入虹橋。
圖11：虹橋商務區規劃—產業功能引導圖
8月下旬上海政協披露《關於上海大虹橋區域跨界行政體制改革的建議》，由於虹橋商務區涉及四個行政區，“上海虹橋商務區管理委員會”權威性不足，管理和組織模式上存在提升空間。提案建議參照浦東新區發展經驗，成立“虹橋新區”，若該提案能成行，虹橋商務區的行政地位將大為提升，其發展也將得到更長足的推動。
七：項目關注：虹橋世界中心
虹橋世界中心是綠地集團在上海虹橋區域的旗艦專案，定位是高端商辦綜合的CBD專案，占地面積18萬㎡,總建築面積達 82萬㎡。項目北至盈港東路、南至會卓路、西至諸光路、東至淶港路。緊鄰國家會展中心南側，交通便捷，靠近虹橋國際機場、虹橋火車站，距離2號線徐涇東地鐵站也僅約300米（另有4條軌交線在建或擬建）。半小時車程可至上海核心商圈，一小時車程可至長三角周邊城市群。
圖12：虹橋世界中心商辦綜合體結構示意圖
該項目由國際著名建築設計公司Aedas操刀設計（該公司廣泛參與阿聯酋·迪拜諸多地標建築和中國一、二線城市高端商場的設計），北葉和東葉為甲級辦公樓，南葉為公寓式酒店，各花瓣為甲級創意辦公樓，花心為超甲級總部辦公樓，此外，還包括集中商業和五星級酒店。花瓣甲級辦公樓採用階梯式樓層設計，確保每個樓層都有露天面積，採光性良好。同時，整體綜合體充分應用現代化、智慧化辦公設計，內部裝修、設施搭配極其精緻，也正是因為其高規格的品質，先後有《歡樂頌》（安迪的辦公室即在此處）、《好先生》等火熱的電視劇在此取景，目前也有其他劇組在此取景。
綠地集團介紹：總部位於中國上海的跨國經營企業，A股上市公司，中國首家以房地產為主業並躋身《財富》世界500強的綜合性企業集團，在住宅、超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區、產業園、特色小鎮等領域具有較強競爭力。已在全球範圍內形成了以房地產開發為主業、“大基建（專業工程、建築裝飾、建築設計、建築材料貿易、園林綠化）、大金融（房地產基金、小額貸款、融資租賃、股權投資、二級市場投資、資產管理、並購重組、產業基金等）、大消費（進口商品直銷、酒店旅遊、汽車服務等）”等多元產業並舉發展的企業格局。開發專案遍及全國80餘座城市，根據上市公司半年度報告，2017年上半年，公司實現房地產主業合同銷售金額1331億元，穩居行業前列。公司實現營業收入 1260 億元，同比增長 17%。利潤總額 83 億元，同比增長 31%。