作者：過蟈 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1550篇原創首發文章
限售調控， 在鎖死什麼？
一夜之間重慶、南昌、南寧、長沙等城市接連發佈樓市調控新政，
筆者雖作為房地產從業人員， 但對政府的“限售“政策也一直不太理解——如果打擊投資炒房， 房子本身就是在所有投資品中流動性最差的。 且不論銷售週期， 只要市場預期一旦改變， 不用你“限”， 大家壓根不會去買；如果是調控供應， 那也說不通， 要降房價、穩房價， 更應加大供應才是；如果結合近日美聯儲縮表， 防止資金外逃， 那為什麼又僅僅針對增量房源， 而且這五個弱二線城市房價還算不得高， 能封鎖多少資金？
因此， 雖然媒體評論喧囂塵上， 但筆者之前認為“限售”是所有調控中最為“空調”的一招， 其威懾大於實質：
限購， 設立各種門檻直接鎖死需求端， 一年社保就擋住了千軍萬馬；
限貸， 目前信貸收緊， 又在嚴查房抵貸、消費貸、信用貸的流向， 堅定了樓市“去杠杆”的決心，
最後加息——目前100萬貸款， 按照目前很多城市首套基準上浮10%， 25年期等額本息還貸計算， 每月供在6000元以上。 較1年前8.5折利率時每月多還1200元！實打實的增加月供成本， 即使千辛萬苦打破重重關卡， 最後每個月的月供， 才是對買房者最為直接封喉的一劍。
而限售， 哪怕之前保定有出臺的特定住房“十年限售”， 也更像一隻紙老虎：只要不是瘋狂大牛市， 房子很少能今天掛明天賣的。 雖然房子有金融屬性， 但也是所有投資品中， 流動性最差的。 古話說“亂世買黃金， 盛世買房產”， 意思就是， 一旦兵荒馬亂， 房子最不值錢。 日子都朝不保夕， 房子根本賣不出去。 還不如雞蛋和大米。
所以針對各類政策的影響，
但今年“限售”來得兇猛， 是往年任何一次調控所沒有的。 聯想8月資料以及近日樓市加息， 可能與目前信貸政策以及各類短期貸款沖入樓市有關。
樓市加息， 步入緊信貸時代
信貸從嚴， 利率上調， 樓市已進入了“加息通道”——
這已是今年來北京樓市的房貸利率第六次上調。 而鄭州市內五大行以及浦發、民生、中信等銀行， 首套房利率也已普遍上浮， 有的甚至上浮30%或者直接停貸。 南京多數銀行首套房利率均有上浮， 幅度在基準利率基礎上上浮5%-15%。 不少銀行還出現無款可放的情況。
利息是時間的金錢。 在低利率貨幣寬鬆的環境下， 時間值錢， 錢不值錢——羅振宇一直傳遞“幫用戶省時間、幫用戶把時間浪費在美好的事情上”此類的觀念。
目前， 上海銀行間同業拆借利率（Shibor）一年期品種利率報4.4028%（2017年9月22日資料）， 高於4.30%的上海銀行間市場一年期貸款基礎利率（LPR）。
Shibor， 是由信用等級較高的銀行自主報出的人民幣同業拆出利率計算確定的算術平均利率；
LPR則是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率， 是相對較便宜的貸款利率。
1年期Shibor超過LPR， 簡單來說就是銀行負債成本與資產收益開始出現倒掛。 這說明兩點：一、錢緊了；二、錢值錢了。
中國人民銀行9月15日發佈2017年8月金融統計資料包告。 8月末， 廣義貨幣(M2)餘額164.52萬億元， 同比增長8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.5個百分點，8月M2增速創2017年以來歷史新低。同日央行公佈的金融資料顯示，8月新增貸款1.09萬億元，較去年同期多增1433億元，創歷史同期新高。
M2新低，信貸卻新高——口袋裡鈔票在變少，債務卻在增多。而貸款最終的流向地，並不是央行所希冀的消費市場，而是一如既往的樓市。
《華夏時報》稱：“8月居民部門貸款上行1019億，其中主要是短期貸款的增長。金融資料的“強”部分是由居民部門的信貸擴張所導致。”
所謂短期貸款，就是各類抵押貸、消費貸等金融貸款，消費貸一般額度30萬期限大多3年。而房抵貸額度是房產市值的70%，規模巨大。並且部分銀行貸款期限可達15到20年。
在目前很多二線樓市“補庫存”之際，房源依舊供不應求。銀行不放按揭，開發商遵循“一次性優先”的潛規則。
那麼炒客就會如下操作——
比如，在某市看中一套房子250萬，而自己住的房子目前市值400萬且貸款還清，那麼按照70%的市值額度則可以貸款280萬。即便一次性優先、銀行不放按揭，完全可以輕鬆一次性付完。然後選擇3年期的先息後本的還貸方式。3年後，房子交付掛牌賣掉。還掉貸款，坐收差價。而你所要支付的，僅僅只是每年6%-7%的抵押利息。
——這就是標準的炒房。利用一切資金杠杆，進行市場博弈、套利。他所承擔的風險，就是3年後市場的政策與漲跌。
信貸是個“信心指數”，當信貸規模最高的時候，也是眾神狂歡最盲目樂觀的時刻，高潮還是謝幕，還真不好說。
美國版次貸，是把貸款發放給信用評級不良的人；中國版次貸，則是把貸款都發放給有太多房子的人。前者被窮人坑，後者被富人害。你都有房子了，你還信用不好？
這個發放邏輯是有點道理的，如果你手握幾套房子，你至少是個有錢人，是有能力還貸的人，再說本來房子就是7折抵押的，即便3年不漲也有三成套利空間，年化6%-7%的利息，3年先利後本，怎麼也回來個20%。所以，這筆生意，銀行肯定是不虧的。
銀行不會虧，但社會信用體系卻會遭遇瓦解。因為很多有錢人恰恰也愛好投機耍賴。想想張大美女的老公，包裝如此光鮮，都能娶女明星，即將趕赴新三板敲鐘了，還不是被爆料是個在逃“老賴”？
作者為資深房地產從業人員，財經愛好者以至於懷孕中還在碼字。
作品連結：
「 本文僅代表作者個人觀點 」
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同比增長8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.5個百分點，8月M2增速創2017年以來歷史新低。同日央行公佈的金融資料顯示，8月新增貸款1.09萬億元，較去年同期多增1433億元，創歷史同期新高。M2新低，信貸卻新高——口袋裡鈔票在變少，債務卻在增多。而貸款最終的流向地，並不是央行所希冀的消費市場，而是一如既往的樓市。
《華夏時報》稱：“8月居民部門貸款上行1019億，其中主要是短期貸款的增長。金融資料的“強”部分是由居民部門的信貸擴張所導致。”
所謂短期貸款，就是各類抵押貸、消費貸等金融貸款，消費貸一般額度30萬期限大多3年。而房抵貸額度是房產市值的70%，規模巨大。並且部分銀行貸款期限可達15到20年。
在目前很多二線樓市“補庫存”之際，房源依舊供不應求。銀行不放按揭，開發商遵循“一次性優先”的潛規則。
那麼炒客就會如下操作——
比如，在某市看中一套房子250萬，而自己住的房子目前市值400萬且貸款還清，那麼按照70%的市值額度則可以貸款280萬。即便一次性優先、銀行不放按揭，完全可以輕鬆一次性付完。然後選擇3年期的先息後本的還貸方式。3年後，房子交付掛牌賣掉。還掉貸款，坐收差價。而你所要支付的，僅僅只是每年6%-7%的抵押利息。
——這就是標準的炒房。利用一切資金杠杆，進行市場博弈、套利。他所承擔的風險，就是3年後市場的政策與漲跌。
信貸是個“信心指數”，當信貸規模最高的時候，也是眾神狂歡最盲目樂觀的時刻，高潮還是謝幕，還真不好說。
美國版次貸，是把貸款發放給信用評級不良的人；中國版次貸，則是把貸款都發放給有太多房子的人。前者被窮人坑，後者被富人害。你都有房子了，你還信用不好？
這個發放邏輯是有點道理的，如果你手握幾套房子，你至少是個有錢人，是有能力還貸的人，再說本來房子就是7折抵押的，即便3年不漲也有三成套利空間，年化6%-7%的利息，3年先利後本，怎麼也回來個20%。所以，這筆生意，銀行肯定是不虧的。
銀行不會虧，但社會信用體系卻會遭遇瓦解。因為很多有錢人恰恰也愛好投機耍賴。想想張大美女的老公，包裝如此光鮮，都能娶女明星，即將趕赴新三板敲鐘了，還不是被爆料是個在逃“老賴”？
作者為資深房地產從業人員，財經愛好者以至於懷孕中還在碼字。
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