房地產市場素有“金九銀十”之說， 就在中秋即將來臨， 天涼好過秋之極， 部分城市的房市卻被政策“急凍”了。
01
9月22日至23日， 短短兩天內，
“限售”的傳聞此前已經流傳了一段時間， 終於在“930”前重磅推出。 這些城市的“限售”政策包括：
其實， 這些城市的“限售”政策已經是姍姍來遲了， 因為早在今年4月份， 成都就出臺過類似的政策：限購區內住房產權滿3年後方可轉讓。
這7座城市加上成都， 有個共同特點， 那就是——都是省會城市或者直轄市， 是一線城市調控後， 房價漲幅較大的城市。
省會城市們的限售政策剛剛推出， 對樓市的影響還沒開始顯現， 卻有人先倒下了。 那就是香港的“內房股”（內地房地產股）， 週一下午“內房股”跌勢擴大， 截止今日15:15， 新城發展控股、中國奧園、佳兆業集團、合景泰富、綠地香港、中國海外宏洋、合生創展集團、碧桂園、中國恒大、龍湖地產、世貿房地產、首創钜大、時代地產、雅居樂集團等跌幅10%左右。
上周還是內房股氣勢如虹，
為什麼？
因為恒大、碧桂園等房地產商的很多專案都在以上這些城市， 受政策影響很大。 可以說， “槍打炒房， 誤傷首富”。
那麼， 這輪省會城市轟轟烈烈的限售能否是這些城市房價的拐點？
02
瘋漲的省會
首先， 讓我們見識下這些省會城市房價漲得多瘋：
短短一年時間， 長沙新房均價從去年4月的6977元/平， 上漲到9838元/平， 同比上漲了40.99%， 長沙從萬年“6字頭”躍至了“9字頭”， 一些區域的成交均價進入了“萬元時代”。
根據胡潤全球房價指數排行榜， 長沙、廣州和石家莊位列前十強， 一年內房價漲幅分別為18.5%、17.9%、16.1%。 濟南、合肥、武漢、廈門、杭州、西安以及福州， 一年房價漲幅分別達15.9%、15.4%、14.9%、14.7%、14.6%、14.3%、14.1%，
貓哥在9月12日的《八年一個週期， 看懂房價的邏輯！舉個例子：這座城市房價曾完爆京滬， 有最生猛的炒房團， 為什麼現在玩不下去了？》文中， 提過這些城市上漲的大邏輯：省會們汲取全省的金融、經濟、財政、招商資源， 在政策的加持下， GDP突飛猛進， 利好消息頻傳， 房價一舉超過了沿海製造業發達的市縣。
這是大趨勢， 貓哥還認為， “資源、人才越來越集中於這些經濟帶的“頭部”中心城市。 自此， 中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段”， 未來， 一個省內的人口、資源、資金都會越來越集中於省會城市， 年輕人終究會拋棄日漸“沒人”、“沒人氣”的故鄉進城。
大趨勢是長期因素， 還是沒法解釋為何是一年左右漲得這麼快。
03
“剛需”來了
貓哥有個朋友， 北漂多年， 眼看著北京的房價越來越高， 高到即使調控後咬咬牙也高攀不起， 只好面對現實， 又不願在環京城市“上車”， 於是就打算回老家省會城市買房， 不回不知道一回嚇一跳， 省會城市的房子在一年內幾乎翻番， 再不下手就買不起了， 於是果斷入手。
沒多久， 限購政策出臺， 貓哥朋友很慶倖地說：“就差那麼幾天， 差點就不能買了。 ”
類似這種情況的， 還有因為沒有戶口導致孩子無法繼續在京滬讀書只得回鄉的。 經過上一輪北京房價暴漲後， 類似的情況不是特例。
因為“北京的房價因為調控降了， 單價從12萬降到了10萬， 長沙的房價漲了， 從6千漲到1萬。 ”這意味著， 賣掉北京的一套小房子， 就能買得起長沙的別墅了。
從超一線、一線城市回流省會的年輕人群有多少，目前難以統計，這波新“逃離北上廣”能持續多久，也不得而知。省會城市當然希望能留住這些年輕人。
除了回流的，還有新增的。今年以來武漢、西安等地均打出史上最低省會城市落戶門檻，戶口方面，一些城市對本科畢業生落戶幾乎零門檻，不少城市對落戶還有租房補貼。武漢還喊出大學畢業生買房打八折。
源源不斷的“剛需”才是一座城市房價有力的支撐。
04
投資客也來了
除了回流、進城人群，炒房客也早已經殺入這些城市。
可能大家也注意到，這一輪省會城市、三四線城市的房價暴漲，是在一線城市調控之後。超一線、一線城市限購了，大量資金需要尋找新的熱點。
於是，人們把目光鎖定在了價格“窪地”的省會城市。
炒房就跟炒股一樣，需要題材，板塊輪動。這些城市不缺乏題材，那就是“新一線”的概念、人口集中、城市群、京津冀一體化等等，甚至是更換了市長，比如重慶的前市長黃奇帆前腳剛走，炒房團就打飛的奔赴重慶買房了，重慶房價短期內就上漲不少。更不用說，因為京津冀一體化概念，石家莊房價2016年同比上漲71%領跑全國。
個別樓盤甚至要全款驗資、交排隊費才能買到。
“主要是長沙太便宜了，新房開盤都是7000~9000 元，而南昌都過萬了，武漢兩萬多了，北上深市區都接近8萬~10萬元了。”巨大的價格差距，讓一些投資客毫不猶豫買入。平靜好幾年的價格突然上漲，引起了本省購房者的恐慌，加快了之前猶豫、觀望的剛需入手的步伐，並且捂盤惜售情況時有發生，造成了很多房源開盤即售罄，也就形成了哄搶的趨勢。
於是，在極短的時間內，回流的“剛需”、本省進城與投機的“炒房團”恰好湊到了一塊，三股力量一匯合，想不漲都難。
政府也趁機加快了賣地速度，高溢價率成為這些城市土地拍賣市場的主旋律。“麵粉”貴了，未來的“麵包”可能就更貴了。
05
限售管用嗎？
限購又限售，在本輪調控週期內會對房價有什麼影響呢？
這是要區分來看的，對於北上深這樣的一線城市來說，本來就供需失衡，如果也跟著推行“T+3或T+5”的限售政策，將進一步降低房子“千人的流通率”，市場上可供出售的二手商品房就更少，可能又引發“哄搶”。
但對於以新房供應為主導的省會城市，是短期內抑制了預期，但也不能過分樂觀。
因為“剛需”的固然兩三年內不會賣，炒房的也看資金成本，不到萬不得已不會止損離場，看入市的價格、利率政策作調整。限售政策下，打算快進快出的投資客會猶豫觀望，還沒入手的“剛需”也冷靜下來了，進入了博弈空間。
如果政府下決心繼續調控，在“930”出臺後續政策，加大土地供給量，可能市場情緒就變了；如果僅限於此，很可能就像南京、廈門、廣州等此前曾經推出過限售政策的城市一樣，隨後房價不但沒應聲下跌反而繼續上漲，政策只好繼續加碼。
有經濟學家說，“房價長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，這已經是政策紅線，“擠泡沫”是本輪房價調控的中心。一方面要鼓勵剛需幫助清庫存，另一方面又要嚴防從一二線城市擠出的“炒房資金”。政府政策也在左右互搏。
但不管怎麼說，擠出了這輪上漲的一些“泡沫”後，這些省會城市的房價很可能再也回不到從前了。
所以，恒大、碧桂園等地產商還在拿地，賭的就是未來。
從超一線、一線城市回流省會的年輕人群有多少，目前難以統計，這波新“逃離北上廣”能持續多久，也不得而知。省會城市當然希望能留住這些年輕人。
除了回流的，還有新增的。今年以來武漢、西安等地均打出史上最低省會城市落戶門檻，戶口方面，一些城市對本科畢業生落戶幾乎零門檻，不少城市對落戶還有租房補貼。武漢還喊出大學畢業生買房打八折。
源源不斷的“剛需”才是一座城市房價有力的支撐。
04
投資客也來了
除了回流、進城人群，炒房客也早已經殺入這些城市。
可能大家也注意到，這一輪省會城市、三四線城市的房價暴漲，是在一線城市調控之後。超一線、一線城市限購了，大量資金需要尋找新的熱點。
於是，人們把目光鎖定在了價格“窪地”的省會城市。
炒房就跟炒股一樣，需要題材，板塊輪動。這些城市不缺乏題材，那就是“新一線”的概念、人口集中、城市群、京津冀一體化等等，甚至是更換了市長，比如重慶的前市長黃奇帆前腳剛走，炒房團就打飛的奔赴重慶買房了，重慶房價短期內就上漲不少。更不用說，因為京津冀一體化概念，石家莊房價2016年同比上漲71%領跑全國。
個別樓盤甚至要全款驗資、交排隊費才能買到。
“主要是長沙太便宜了，新房開盤都是7000~9000 元，而南昌都過萬了，武漢兩萬多了，北上深市區都接近8萬~10萬元了。”巨大的價格差距，讓一些投資客毫不猶豫買入。平靜好幾年的價格突然上漲，引起了本省購房者的恐慌，加快了之前猶豫、觀望的剛需入手的步伐，並且捂盤惜售情況時有發生，造成了很多房源開盤即售罄，也就形成了哄搶的趨勢。
於是，在極短的時間內，回流的“剛需”、本省進城與投機的“炒房團”恰好湊到了一塊，三股力量一匯合，想不漲都難。
政府也趁機加快了賣地速度，高溢價率成為這些城市土地拍賣市場的主旋律。“麵粉”貴了，未來的“麵包”可能就更貴了。
05
限售管用嗎？
限購又限售，在本輪調控週期內會對房價有什麼影響呢？
這是要區分來看的，對於北上深這樣的一線城市來說，本來就供需失衡，如果也跟著推行“T+3或T+5”的限售政策，將進一步降低房子“千人的流通率”，市場上可供出售的二手商品房就更少，可能又引發“哄搶”。
但對於以新房供應為主導的省會城市，是短期內抑制了預期，但也不能過分樂觀。
因為“剛需”的固然兩三年內不會賣，炒房的也看資金成本，不到萬不得已不會止損離場，看入市的價格、利率政策作調整。限售政策下，打算快進快出的投資客會猶豫觀望，還沒入手的“剛需”也冷靜下來了，進入了博弈空間。
如果政府下決心繼續調控，在“930”出臺後續政策，加大土地供給量，可能市場情緒就變了；如果僅限於此，很可能就像南京、廈門、廣州等此前曾經推出過限售政策的城市一樣，隨後房價不但沒應聲下跌反而繼續上漲，政策只好繼續加碼。
有經濟學家說，“房價長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，這已經是政策紅線，“擠泡沫”是本輪房價調控的中心。一方面要鼓勵剛需幫助清庫存，另一方面又要嚴防從一二線城市擠出的“炒房資金”。政府政策也在左右互搏。
但不管怎麼說，擠出了這輪上漲的一些“泡沫”後，這些省會城市的房價很可能再也回不到從前了。
所以，恒大、碧桂園等地產商還在拿地，賭的就是未來。