2017-09-25 23:30 來源:理財幫mp房地產/房價/限購
原標題：1年內超40城市出臺房地產調控， 房價降溫下調控會繼續加碼嗎？
過去一年超40城出臺樓市調控政策， 調控舉措涵蓋提首付、限購、限售等多方面， 分析稱限售隊伍仍將“擴容”。
9月22日至23日下午， 南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊7城市出臺新的樓市調控政策， 其中6個城市對新購住房再上市作出限定， 時間為2至5年不等。
在2015年末至2016年初“高熱”不退的房價面前， 從2016年8月起， 蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣佈重新啟動已取消兩年的限購政策。
新京報記者粗略統計發現， 截至9月25日， 共有超過40個城市在過去一年多出臺了樓市調控政策。 此外， 也有不少城市的銀行通過提高房貸利率， 為樓市“降溫”。
從“提首付”到“限售”， 調控手段各式各樣
2016年8月11日， 《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》正式對外公佈實施， 蘇州成為過去一年多以來第一個頒佈限購令的城市， 也就此拉開了國內大中城市限購的序幕。
限購政策包括了外地戶籍在蘇州購房需提供社保、納稅證明， 已有購房記錄但未還清房貸家庭的首付比例由40%上升到50%。
2016年國慶則成為調控政策出臺的第一個“視窗期”。
在這一視窗期內， 提升二套房首付比例成為這些城市的共同選擇。
在去年年底中央經濟工作會議明確“房子是用來住的， 不是用來炒的”的定位之後， 2017年3月17日， 北京3·17新政的出臺成為調控政策的第二個“視窗期”， 首套房的認定由“認房不認貸”調整為“認房+認貸”， 貸款期限則由最高的30年縮短為25年， 此外， 二套房的最低首付比例則調整到了60%。
在3·17新政出臺後， 環京地區也迅速跟進， 截至5月末， 涿州、廊坊， 乃至更遠的保定、石家莊、唐山、張家口等地也相繼出臺新的限購政策， 要求非本地戶籍在當地購房需提供1—3年不等的社保、納稅證明， 首付比例也有所提升。
“限售”政策則在今年4月率先在長三角地區出現。
長沙市住建委有關負責人在接受媒體採訪時表示， 此次樓市調控政策“加碼”的特點是， 全面強化了住宅的“居住屬性”， 堅決抑制其“投資屬性”。 同時， 強力保障剛需購房， 精准調控投機行為和市場炒作。
多熱點城市房價降溫， 北京二手房價領跌
在持續的嚴格調控之下， 熱點城市的房價則出現了增速放緩或下降的態勢。
據國家統計局發佈的8月70城房價資料顯示， 從環比看， 15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格下降或持平，
從同比看， 15個熱點和一線城市新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落， 回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。 此外， 四個一線城市的二手住宅價格與上月相比， 北京下降0.9%， 上海下降0.2%， 深圳下降0.2%， 廣州持平。
8月北京二手房價格跌幅連續四個月領跌全國。 中原地產首席分析師張大偉告訴記者， 北京作為全國加法與減法調控最嚴格的城市， 出現的本輪調控效果最明顯， 預計後續價格將繼續下探。
記者之前調查發現， 目前北京地區二手房價格較高位時平均每平米下跌了一萬元左右， 北京地區房價回落到去年年底的價位。
定福莊、傳媒大學附近的房價現在是每平米五萬元左右， 而該地區6月份平均房價為五萬三千元至五萬四千元。
“3·17新政後房價一直在跌， 8月份房價才算趨穩， 跌幅沒那麼大了。 ”房地產仲介張經理告訴記者， 3·17新政前， 定福莊區域房價為每平米6萬元左右。 “基本上房價每平米降了一萬元， 和2016年年底價格基本持平。 ”
亦莊地區的鏈家仲介陳經理持有類似的看法。 “亦莊地區， 目前房價平均每平米為四萬元到五萬元， 新政前每平米的價格平均為五萬元到六萬元。 ”近兩個月亦莊地區房價趨穩。
據鏈家研究院的統計資料顯示， 8月北京市東城區、西城區和海澱區二手房房價相比3.17新政前， 分別累計下跌11.3%、13%和8.7%。
另據安居客房產研究院監測資料， 北京東城區、西城區、海澱區近一月的二手房價格較317新政前一個月價格整體下降明顯，其中下降幅度較大的西城區，9月11日二手房均價較3月17日降幅近1成。
除了價格在新政後下跌，購房者也有了更多的談價空間。“之前市場火熱時，房源不足，報什麼價格都能賣出去。現在基本上購房者在報價基礎上可以往下談價格，有了更多的談價空間。”陳經理向幫主表示。
6城市限售出台，後續影響幾何？
“上週末出現的調控潮的邏輯很簡單，這些城市房價還在漲，所以有必要繼續調控。”張大偉表示，發佈政策的8個城市中，均為房價上漲較明顯的城市，其中武漢屬於熱點城市。“武漢的新建住宅價格出現了下調，但是二手房價格上漲明顯，市場存在熱度。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持有類似看法。在他看來，此次限售的城市較多為非一類城市，屬於省會城市中的二類城市。“此類城市限購政策推行的時間較晚，部分甚至沒有限購政策。”嚴躍進說，在各類外溢效應比較明顯的情況下，類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控，這樣就會形成較為明顯的管控導向。
但為何強調限售而不是限購？
嚴躍進表示，此類城市多半是去庫存和控房價並軌的城市，所以通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現的做法。
記者查詢國家統計局資料發現，8月南昌、西安、長沙、重慶、南寧、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價格指數較上月環比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%，較去年同比分別增長7.7%、7.2%、20.2%、9.5%、10.8%、4.2%、2.9%、7.7%。
調控是否還將加碼？分析稱：調控繼續
未來房產調控是否會繼續加碼？
“此次調控明顯是住建部主導，後續會有幾個同類型城市發佈調控政策。”張大偉預測，在一些新建住宅價格被資料控制的城市，二手房價格依然明顯上漲。“調控政策將繼續堅持‘打地鼠’，三四線還是會出現上漲，調控政策也還是會繼續出現。”
嚴躍進也表示，重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列，充分體現了當前對於限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。“部分城市限售時間從兩年升級為三年，體現了當前類似限售的管控思路，即逐漸地根據樓市狀況來進行升級。”嚴躍進表示。
具體來看，嚴躍進認為，後續城市的限售會出現各類新的版本：試點城市擴容，尤其是各類省會城市和重點三線城市；限售週期會延長；限售的內容會增加，比如和限購等政策進行結合等。
作者：侯潤芳、王全浩
編輯：張軼驍
本文為理財幫原創內容
北京東城區、西城區、海澱區近一月的二手房價格較317新政前一個月價格整體下降明顯，其中下降幅度較大的西城區，9月11日二手房均價較3月17日降幅近1成。除了價格在新政後下跌，購房者也有了更多的談價空間。“之前市場火熱時，房源不足，報什麼價格都能賣出去。現在基本上購房者在報價基礎上可以往下談價格，有了更多的談價空間。”陳經理向幫主表示。
6城市限售出台，後續影響幾何？
“上週末出現的調控潮的邏輯很簡單，這些城市房價還在漲，所以有必要繼續調控。”張大偉表示，發佈政策的8個城市中，均為房價上漲較明顯的城市，其中武漢屬於熱點城市。“武漢的新建住宅價格出現了下調，但是二手房價格上漲明顯，市場存在熱度。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持有類似看法。在他看來，此次限售的城市較多為非一類城市，屬於省會城市中的二類城市。“此類城市限購政策推行的時間較晚，部分甚至沒有限購政策。”嚴躍進說，在各類外溢效應比較明顯的情況下，類似的城市需要對持續上漲的房價進行管控，這樣就會形成較為明顯的管控導向。
但為何強調限售而不是限購？
嚴躍進表示，此類城市多半是去庫存和控房價並軌的城市，所以通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現的做法。
記者查詢國家統計局資料發現，8月南昌、西安、長沙、重慶、南寧、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價格指數較上月環比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%，較去年同比分別增長7.7%、7.2%、20.2%、9.5%、10.8%、4.2%、2.9%、7.7%。
調控是否還將加碼？分析稱：調控繼續
未來房產調控是否會繼續加碼？
“此次調控明顯是住建部主導，後續會有幾個同類型城市發佈調控政策。”張大偉預測，在一些新建住宅價格被資料控制的城市，二手房價格依然明顯上漲。“調控政策將繼續堅持‘打地鼠’，三四線還是會出現上漲，調控政策也還是會繼續出現。”
嚴躍進也表示，重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺或升級的行列，充分體現了當前對於限售政策落實的肯定，所以各地會逐漸推廣此類模式。“部分城市限售時間從兩年升級為三年，體現了當前類似限售的管控思路，即逐漸地根據樓市狀況來進行升級。”嚴躍進表示。
具體來看，嚴躍進認為，後續城市的限售會出現各類新的版本：試點城市擴容，尤其是各類省會城市和重點三線城市；限售週期會延長；限售的內容會增加，比如和限購等政策進行結合等。
作者：侯潤芳、王全浩
編輯：張軼驍
本文為理財幫原創內容