3月25日， 暨南大學經濟與社會研究院(IESR)“問政暨南”第二期——房地產與城市政策研討會在暨大中惠樓106會議室舉行。 研討會由經濟與社會研究院副院長張思思主持， 主要圍繞中國房地產市場政策、房價波動與城市發展等方面展開討論， 在進行學術討論的同時， 也為政府相關部門建言獻策。
與會並作學術報告的嘉賓有廣東省房地產行業協會名譽會長、香港大學城市規劃和設計系名譽教授蔡穗聲， 中國人民大學商學院財務與金融系教授、系副主任況偉大， 暨大經濟與社會研究院副研究員孫偉增，
出席研討會的嘉賓還有暨大經濟與社會研究院院長馮帥章， 暨大經濟學院教授陳安平， 暨大經濟學院經濟系副系主任鄭賢， 保利研究院副院長王希岩等。 此外， 參與此次研討會的還有媒體記者、暨大師生、房地產業界人士等， 共計60餘人。
會議伊始， 暨大經濟與社會研究院院長馮帥章做了會議致辭， 他說， “問政暨南”活動是經濟與社會研究院在智庫建設的平臺型活動，
馮帥章致辭之後， 八位專家、學者針對當前房地產價格走勢與市場特徵、房貸風險、地價及土地政策對房價的影響、養老地產模式、基於大資料的城市發展研究、棚戶區改造模式等熱點話題作主題報告。
在本次研討會的最後階段， 與會的嘉賓進行了圓桌討論， 互相交流意見和想法。
(全體與會人員合影)
以下是八位元學者專家的主題報告（延伸閱讀）：
蔡穗聲：中國房地產已進入金融資本時代蔡穗聲會長作了題為“中國房地產進入金融資本時代”的報告， 他結合自己的研究和多年豐富的從業經驗， 將上世紀80年代初以來的中國房地產市場分為三個階段， 分別是技術主導的產品時代、經營主導的品牌時代和金融彰顯的資本時代。 自2008年以來， 由於受全球金融危機、中國寬鬆的貨幣政策和人口紅利衰減等因素的影響， 房地產市場的大背景發生變化， 房地產的金融屬性越來越明顯。
況偉大教授研究了房價波動與中國房貸風險之間的關係，
孫偉增研究員借這次研討會的機會介紹了暨南大學經濟與社會研究院和清華大學恒隆房地產研究中心、北京大學林肯研究院城市發展與土地政策研究中心合作研究的最新成果：中國典型城市住房同質價格指數。這一指數使用同質價格指數模型方法，基於真實交易資料，進行多維度細分指數設計，將為政府調控、市場主體決策和相關學術研究提供重要參考。研討會上孫研究員展示了部分成果：在對北上廣深等全國12個城市二手房同質價格指數進行對比後發現，2016年天津二手房增幅最大，達85.9%;廣州房地產最熱點的商圈是天河城商圈，緊隨其後的是珠江新城商圈和環市東商圈;同時典型城市住房同質價格指數還引入了學區房溢價專題。孫研究員介紹，中國典型城市住房同質指數將會每季度更新一次，學區房溢價專題每期更新一個城市。
趙卓文：廣州房價至少在10年內仍呈上升趨勢趙卓文在廣州多家知名媒體發表樓市觀察專欄文章二十餘年，對廣州樓市有著深刻的理解。他介紹，從供求關係上來看，地價對房價的影響十分顯著。廣州土地市場資料顯示，2016年11月廣州有5宗地塊樓面價超4萬/平方米，城市增量土地緊張，存量土地開發越來越重要。他認為廣州目前存在著四個分化的房地產市場：中心城區市場(天河、荔灣、越秀、海珠)、新興區域(南沙和新黃埔區)、次中心區域(番禺、花都、白雲)以及增城和從化市場。這幾個市場各有特點，中心區效應更明顯，周邊熱點地區價格補漲，窪地將被填平。他預測，在廣州樓市限購政策升級、大廣佛都市圈進一步形成的背景下，廣州樓市至少還有10年以上的發展期，地價、房價將持續上升。“這次限購政策是對房地產市場過熱、投資氣氛活躍的一個調控舉措，也是必要的。短期來看有助於樓市降溫，控制投資，有利於房地產市場平穩發展，長期來看還存在很多不確定性。”趙卓文說，限購政策出臺只是開始，未來應該還會有後續動作。
張莉：政府行為推高房價 地區差異加劇影響張莉提出，目前土地市場上存在供需錯配的問題，且不同用地、不同地區間的地價差異較大。其中，中國的工業用地比例不僅與主要市場經濟國家的當期水準相比顯得奇高，同時也高於這些國家和地區在高速工業化階段的用地水準，而住宅用地比例卻相對偏低。她認為，形成這種供給結構的主要原因是地方政府在壟斷城市土地一級市場的背景下，為發展轄區經濟而致力於引資競爭。一方面，在土地市場上，地方政府出讓工業用地則面臨著其他類似的地方政府的競爭。在這種情況下，地方政府之間通過工業用地的引資競爭相對於商業用地市場而言也就更加激烈。另一方面，地方政府在商住用地市場上是一個壟斷性更強的供給者。因為商住用地市場是一個本地市場，需求方是城市內部工作和居住的人群，在本地購房需求旺盛的情況下，地方政府相對而言也就擁有更強的談判能力。如果地方政府減少商住用地的供給，商住用地的價格就會升高，然而商住用地的需求彈性又較小，因而地方政府獲得的土地出讓金收入也就會升高。張教授指出，在目前的地方政府競爭和財政激勵下，地方政府為了最大化增長目標和財政收入，在工業用地和商住用地間，傾向於多出讓工業用地，以維持地方經濟增長;在商服用地和住宅用地間，傾向于多出讓商服用地，以帶來持續的營業稅收入，這種政府行為就會推高房價。此外，地區間的差異也會加劇供地結構對房價的影響。
李曉明：中國養老產業的發展最終以運營為王李曉明則指出，中國目前老齡化嚴重，人口結構也面臨嚴重斷層，養老事業正在成為中國未來的重要國策。目前，國內以部分龍頭房企為代表的養老企業，主張全產業鏈介入，打造以居家養老為基礎、社區養老為依託、機構養老為支撐的“三位一體”養老服務體系，通過產業整合培育養老產業生態系統。他認為，當下正是養老產業的“青銅器時代”——原始與現代並存，系統性缺位元與局部跨越式發展並存，而目前的養老產業最需要的就是整合創新以及更加精細化、專業化的分工。最後，李總提出，國內養老產業的發展路徑應以運營為本，結合先進的資本模式，以整合創新、抱團發展的理念，進行產業升級和人才升級，並著力高端健保資源的平民化科技進步與創新，做到醫養結合。
張伊娜：大資料描述城市人口行為 更與城市發展密切相關張伊娜通過生動的具體案例介紹了目前學界常用的四種人口大資料獲取來源。首先是人口普查資料，這類統計雖覆蓋率高，抽樣科學，但因其10年人口普查週期、5年1%人口抽樣調查週期，調查間隔時間太長。其次是公安的實有人口大資料，這類資料是全樣本，資料的準確度相對較高，特別是對本地戶籍人口資料的統計相當精細、準確。第三是手機信令大資料，它的優點在於即時性、動態性，但目前國內通訊公司對4g使用者位置資料獲取的跟蹤性還有待加強。還有一類是Talkingdata，TD為移動開發者提供各種各樣的資料工具，這些獨立設備會報送給TD與應用相關、位置相關的資料，但資料獲取的方式本身就存在很大的樣本局限性。這類資料對真實情況的反映存在較大偏差。此外，張老師強調，在使用大資料進行學術研究時淡化對資料總量的關注，而是要通過資料的動態變化抓取其中的規律。並且，通過大資料研究城市人口行為的過程中，我們也可以從中窺見城市發展和變遷的軌跡，為城市規劃部門提供有效的建議。
周倩：前置協議、搬遷獎勵或可大大提高棚改專案工作進度周倩與我們分享了她關於棚戶區改造模式的研究。她首先介紹了棚戶區改造的相關概念、國內目前的政策法規以及北京、上海等地在棚改項目中的實踐經驗，然後以深圳市羅湖區棚改項目“二線插花地”為例，介紹了深圳市政府在這次棚戶區改造中的成功經驗。“二線插花地”專案採用了“民事簽約+行政徵收/行政處罰”的拆遷補償模式，並將“民事簽約”分為前置協定簽約和正式協定簽約兩個部分，通過“邊簽約邊測繪邊拆除”的方式，大大提高了拆遷專案的進度，也降低了合同的違約率。同時，深圳市政府還通過設置按期搬遷獎，整棟搬遷獎等獎勵激勵當事人簽約搬遷。
頭條編輯 | 禤秀婷
相對於已婚者，單身、離婚和喪偶借款人更可能違約;男性比女性的違約風險更大。孫偉增：2016年天津二手房增幅最大 天河城是廣州最熱商圈孫偉增研究員借這次研討會的機會介紹了暨南大學經濟與社會研究院和清華大學恒隆房地產研究中心、北京大學林肯研究院城市發展與土地政策研究中心合作研究的最新成果：中國典型城市住房同質價格指數。這一指數使用同質價格指數模型方法，基於真實交易資料，進行多維度細分指數設計，將為政府調控、市場主體決策和相關學術研究提供重要參考。研討會上孫研究員展示了部分成果：在對北上廣深等全國12個城市二手房同質價格指數進行對比後發現，2016年天津二手房增幅最大，達85.9%;廣州房地產最熱點的商圈是天河城商圈，緊隨其後的是珠江新城商圈和環市東商圈;同時典型城市住房同質價格指數還引入了學區房溢價專題。孫研究員介紹，中國典型城市住房同質指數將會每季度更新一次，學區房溢價專題每期更新一個城市。
趙卓文：廣州房價至少在10年內仍呈上升趨勢趙卓文在廣州多家知名媒體發表樓市觀察專欄文章二十餘年，對廣州樓市有著深刻的理解。他介紹，從供求關係上來看，地價對房價的影響十分顯著。廣州土地市場資料顯示，2016年11月廣州有5宗地塊樓面價超4萬/平方米，城市增量土地緊張，存量土地開發越來越重要。他認為廣州目前存在著四個分化的房地產市場：中心城區市場(天河、荔灣、越秀、海珠)、新興區域(南沙和新黃埔區)、次中心區域(番禺、花都、白雲)以及增城和從化市場。這幾個市場各有特點，中心區效應更明顯，周邊熱點地區價格補漲，窪地將被填平。他預測，在廣州樓市限購政策升級、大廣佛都市圈進一步形成的背景下，廣州樓市至少還有10年以上的發展期，地價、房價將持續上升。“這次限購政策是對房地產市場過熱、投資氣氛活躍的一個調控舉措，也是必要的。短期來看有助於樓市降溫，控制投資，有利於房地產市場平穩發展，長期來看還存在很多不確定性。”趙卓文說，限購政策出臺只是開始，未來應該還會有後續動作。
張莉：政府行為推高房價 地區差異加劇影響張莉提出，目前土地市場上存在供需錯配的問題，且不同用地、不同地區間的地價差異較大。其中，中國的工業用地比例不僅與主要市場經濟國家的當期水準相比顯得奇高，同時也高於這些國家和地區在高速工業化階段的用地水準，而住宅用地比例卻相對偏低。她認為，形成這種供給結構的主要原因是地方政府在壟斷城市土地一級市場的背景下，為發展轄區經濟而致力於引資競爭。一方面，在土地市場上，地方政府出讓工業用地則面臨著其他類似的地方政府的競爭。在這種情況下，地方政府之間通過工業用地的引資競爭相對於商業用地市場而言也就更加激烈。另一方面，地方政府在商住用地市場上是一個壟斷性更強的供給者。因為商住用地市場是一個本地市場，需求方是城市內部工作和居住的人群，在本地購房需求旺盛的情況下，地方政府相對而言也就擁有更強的談判能力。如果地方政府減少商住用地的供給，商住用地的價格就會升高，然而商住用地的需求彈性又較小，因而地方政府獲得的土地出讓金收入也就會升高。張教授指出，在目前的地方政府競爭和財政激勵下，地方政府為了最大化增長目標和財政收入，在工業用地和商住用地間，傾向於多出讓工業用地，以維持地方經濟增長;在商服用地和住宅用地間，傾向于多出讓商服用地，以帶來持續的營業稅收入，這種政府行為就會推高房價。此外，地區間的差異也會加劇供地結構對房價的影響。
李曉明：中國養老產業的發展最終以運營為王李曉明則指出，中國目前老齡化嚴重，人口結構也面臨嚴重斷層，養老事業正在成為中國未來的重要國策。目前，國內以部分龍頭房企為代表的養老企業，主張全產業鏈介入，打造以居家養老為基礎、社區養老為依託、機構養老為支撐的“三位一體”養老服務體系，通過產業整合培育養老產業生態系統。他認為，當下正是養老產業的“青銅器時代”——原始與現代並存，系統性缺位元與局部跨越式發展並存，而目前的養老產業最需要的就是整合創新以及更加精細化、專業化的分工。最後，李總提出，國內養老產業的發展路徑應以運營為本，結合先進的資本模式，以整合創新、抱團發展的理念，進行產業升級和人才升級，並著力高端健保資源的平民化科技進步與創新，做到醫養結合。
張伊娜：大資料描述城市人口行為 更與城市發展密切相關張伊娜通過生動的具體案例介紹了目前學界常用的四種人口大資料獲取來源。首先是人口普查資料，這類統計雖覆蓋率高，抽樣科學，但因其10年人口普查週期、5年1%人口抽樣調查週期，調查間隔時間太長。其次是公安的實有人口大資料，這類資料是全樣本，資料的準確度相對較高，特別是對本地戶籍人口資料的統計相當精細、準確。第三是手機信令大資料，它的優點在於即時性、動態性，但目前國內通訊公司對4g使用者位置資料獲取的跟蹤性還有待加強。還有一類是Talkingdata，TD為移動開發者提供各種各樣的資料工具，這些獨立設備會報送給TD與應用相關、位置相關的資料，但資料獲取的方式本身就存在很大的樣本局限性。這類資料對真實情況的反映存在較大偏差。此外，張老師強調，在使用大資料進行學術研究時淡化對資料總量的關注，而是要通過資料的動態變化抓取其中的規律。並且，通過大資料研究城市人口行為的過程中，我們也可以從中窺見城市發展和變遷的軌跡，為城市規劃部門提供有效的建議。
周倩：前置協議、搬遷獎勵或可大大提高棚改專案工作進度周倩與我們分享了她關於棚戶區改造模式的研究。她首先介紹了棚戶區改造的相關概念、國內目前的政策法規以及北京、上海等地在棚改項目中的實踐經驗，然後以深圳市羅湖區棚改項目“二線插花地”為例，介紹了深圳市政府在這次棚戶區改造中的成功經驗。“二線插花地”專案採用了“民事簽約+行政徵收/行政處罰”的拆遷補償模式，並將“民事簽約”分為前置協定簽約和正式協定簽約兩個部分，通過“邊簽約邊測繪邊拆除”的方式，大大提高了拆遷專案的進度，也降低了合同的違約率。同時，深圳市政府還通過設置按期搬遷獎，整棟搬遷獎等獎勵激勵當事人簽約搬遷。
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