文/小白讀財經（ID：veekn365）
無論是在大城市還是在小城市， 房貸永遠都是房奴們的煩惱.......
目前深圳的平均房價大約是每平米5萬元， 意味著你在深圳用商業貸款方式買一套100平方米的房子， 3成的首付， 貸款20年， 那麼每月需要還款2.2萬以上！然而2016年， 深圳平均工資每月也僅7500元左右。 20年的高額房貸會壓垮多少年輕人和購房家庭？
表面上看， 長期巨額房貸確實是一大煎熬， 但在實際生活中剔除了通貨膨脹和貨幣貶值後， 20年的房貸， 其實你只用還12年。
說到這肯定有人不信， 甚至有些被房貸壓得喘不過氣來的朋友還會責駡小白！好了，
一
下面是1996年、2016年分別對應的GDP和M2資料表：
從表中可以看出：20年間， 中國的GDP增長了936.19%， 而同期M2卻增長了1937.06%， GDP增速代表“創造財富的速度”， M2增速代表“印鈔的速度”！
假如創造財富的速度趕不上印鈔的速度， 就意味著貨幣貶值，
20年以來你的錢貶值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%
20年間你的錢貶值了1000%， 換句說2016年的11塊錢只相當於1996年的11÷（1+1000%）=1元。
二
知道了貨幣貶值的幅度， 我們再來看看， 扣除了貨幣幅度的錢， 最後還貸的錢到底是多少呢？
我們還是以上面的例子不變：如果你在深圳以商業貸款（事實上很多人採用的是公積金貸款， 利率更低）買一套100平方米的房子， 3成的首付， 貸款20年， 採用等額本息還款。
情況一：假如錢沒有縮水， 未來20年4.9%的貸款利率不變
假如錢沒有縮水， 20年間你需要還給銀行的錢是549.73萬。
情況二：過去20年的錢縮水了1000%，
那麼20年後的549.73萬隻相當於現在的549.73萬÷（1+1000%）=49.97萬！
也就是說20年房貸中你還給銀行的錢只有49.97萬， 如果按照每月分擔的2.29萬元的錢不變， 那麼實際上最終還款的年限只有49.97萬÷（2.29萬×12月）=1.81年！
驚呀了吧！扣除縮水的錢後20年的房貸實際上你只還了1.81年。
行文至此如果就此停筆， 那麼絕對是一篇爆文！但實事上沒那麼簡單， 上面計算的方式實際上預設了20年後一次性還款549.73萬， 但實際上我們的房貸是按月還款的， 這當中就產生了時間價值！
怎麼理解時間價值？
這麼說吧！如果是20年後一次性還款， 那麼你可以將你每個月2.29萬元還款的錢拿去投資， 或者即使不投資錢放在銀行裡也會產生利息吧， 但是如果你是月供2.29萬那就沒有了。
三
所以要計算實際繳納房貸的年限， 那麼我們需要逐月來計算：
1、GDP從1996年的71814億到2016年的744127億：
A、設每月GDP增長的速度是X；
B、20年一共有： 20×12＝240個月
C、即有71814×（1+X）^240＝744127
D、解得X＝0.9789%
2、M2從1996年的76095億到2016年的1550100億：
A、設每月M2增長的速度是Y；
B、20年一共有： 20×12＝240個月
C、即有76095×（1+Y）^240＝1550100
D、解得Y＝1.2637%
也就是說你的錢每月縮水的速度是Y-X=0.2848%
3、按照目前4.9%的年商業貸款利率， 那麼每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；
4、實際上扣除縮水的錢後， 你每月的貸款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%
5、換算成年後， 每年的房貸利率只有12×0.1235%＝1.482%；
6、我們用1.482%利率計算， 你實際的還款年限到底是多少呢
可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬； 如果按照原來的2.229萬的月還款，那麼你最終還款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年
結論：
1、對於買房的人來說，能夠貸款買房的儘量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。
2、20年的房貸，用商業貸款利率其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
3、貸款的買房，貸款的時間越長越好，因為通貨膨脹是人類發展的必然趨勢，時間越長錢越便宜。
可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬； 如果按照原來的2.229萬的月還款，那麼你最終還款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年
結論：
1、對於買房的人來說，能夠貸款買房的儘量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。
2、20年的房貸，用商業貸款利率其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
3、貸款的買房，貸款的時間越長越好，因為通貨膨脹是人類發展的必然趨勢，時間越長錢越便宜。