作為一家典型的依賴融資運轉的房企， 正榮急需打通資本市場通道來支援規模擴張。
文/一條君
又一家閩系房企要在港股衝擊上市了。
9月26日， 正榮地產向港交所遞交了招股書， 這家年銷售500億級的房企將正式開啟赴港上市之路。 如果不算魯能地產借道廣宇發展上市， 正榮是30強房企中最後登陸資本市場的企業。
一直以來， 正榮被當作是一家典型的“閩系房企”——以高負債和高周轉實現高速增長。 據協力廠商研究機構克而瑞歷年公佈的資料， 2014年至2016年， 正榮的合約銷售額分別為169億、306億和490億元， 排名也從2014年的42位提升到25名左右。
在同為閩系房企的陽光城、旭輝以及泰禾這幾年利用資本市場的便利跑馬圈地後， 正榮也急需打通資本市場通道來實現持續增長。
這家房企的上市準備工作最早開始於2015年。 這一年的7月， 正榮地產控股成立， 承接了正榮集團全盤的地產業務，
根據正榮地產招股書顯示的最新股權結構， 創始人歐宗榮持有80.5%的股權 ， 他的兩個兒子歐國偉和歐國強分別持有7.24%和7.26%的股權， 另外5%則屬於擁有福建國資委背景的外貿企業福建華閩。
現年53歲的歐宗榮在1998年建立了正榮集團， 一年以後， 正榮在江西宜春開發了第一個樓盤， 在之後幾年拓展至南昌、莆田、福州等城市。 2013年是正榮開疆拓土最重要的一年， 先後進入了上海、南京、蘇州、長沙等城市， 正式成為一家全國性房企， 尤其是在南京和蘇州的佈局， 為此後的迅速壯大奠定了基礎。
過去幾年聚焦熱點城市的戰略，
與正榮地產同列閩系房企的融信曾被視作最激進的房企之一， 其掌門人歐宗洪曾公開表示， 他最看重兩個財務指標——企業營收與有息負債。
在反映企業實際收入的營收方面， 2014年至2016年， 正榮地產的這項指標分別為30億、43億和146億， 複合年增長率達到了120%。 今年上半年， 其實現收入80.8億元。
從收入分佈區域來看， 正榮地產2016年145億元的收入中， 有85億元來自大本營海西經濟區， 55.6億元來自長三角， 4.7億來自中西部城市。 從2017年開始，
作為典型的閩系房企， 正榮地產的“高負債”模式也非常明顯。
一條君計算得知， 2016年底， 正榮的資產負債率為90%， 到2017年年中， 降至81%。 目前， 成長最迅速的融創、碧桂園、恒大的負債率分別為92%、85%和89%。
在另外一項考驗房企平衡術最有力指標之一的淨負債率方面， 正榮地產截至2016年底為248%。 這一財務指標越高， 在房地產行業中往往說明企業的財務費用高， 利潤空間會被壓縮。 目前， 上市房企企中淨負債率最高的三家企業為融創、恒大和富力， 淨負債率分別為260%、240%和193%。
在債務層面， 正榮地產的壓力也並不小。 根據招股書中披露的資料得知， 正榮目前的有息負債總額大約在350億元左右。 2014年至今的三年多時間裡，
截止7月底， 正榮還有138億元負債需要在一年內償還， 163億元在第二年償還， 只有52億元要在未來三到五年償還。 這顯示出正榮目前的負債還是以短期債務為主， 負債結構還有待改善。
不過， 好消息是， 正榮的融資成本正在逐步降低， 從2014年至今， 它們的融資利率從12.5%一路降低到7.3%。
當然在房地產行業， 高負債模式並不新鮮， 在恰當的時機通過高負債做大規模， 已經成為一些龍頭企業證明過的成長模式。 也正是借助這一模式， 正榮地產在2016年實現了142億元的營業收入， 是上一年的3倍還多。
正榮地產這幾年能實現年均120%的複合增長速度， 來自於其獨特的投資理念。 在招股書中， 正榮地產明確說明了其“逆週期”的投資方式——2013年進入南京市場， 2014年開始，南京房價呈現了指數式增長。正榮瞄準了熱點城市的改善型人群，並希望借此實現產品的溢價——其南京的兩個項目售價分別比周邊高出20%和15%。
但是，從現金流來看，正榮依然是一家高度依賴融資的房企。2014年和2016年，其經營性現金流均為負，這說明正榮的買地速度超過了賣房的速度。截至2017年7月底，這一財務資料的赤字接近7億元。今年上半年，正榮買地的支出為56億元，而從7月至今，買地的支出又多了40億元。
目前來看，規模房企都迎來了現金流的高點，碧桂園、萬科、恒大等企業手握現金均超過千億。但很多中小房企出現了現金不足的情況，在統計的143家A股上市房企中，有78家房企的“經營性現金流”為負，這被認為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大的後果。
已經走向全國化的正榮目前進入了15個城市，擁有68個開發專案。截止2017年6月30日，它們共計擁有1120萬建築面積的土地儲備。其中長三角的土地儲備占比達到了 62.7%，南京和蘇州的土儲占比均為11.5%左右，這是正榮版圖中最重要的兩個城市。
從2015年開始，正榮開始有意加強與其他房企的合作，尤其是在合肥，基本上每個項目都是合作項目。合作已經是正榮最重要的發展戰略之一。
一條君瞭解到，截止2017年3月底，正榮和23家房企達成了合作，合作最多的是同量級的旭輝、金輝等企業，而萬科、碧桂園這樣的行業巨頭也成了正榮的夥伴。
在招股書中，正榮表示將用融資款項來支撐南京、南昌和武漢專案的開發費用，以及償還大部分計息銀行借款和其他借款。但它們還並未宣佈想要融資的額度。
地產一條獨家報導 謝絕轉載
2014年開始，南京房價呈現了指數式增長。正榮瞄準了熱點城市的改善型人群，並希望借此實現產品的溢價——其南京的兩個項目售價分別比周邊高出20%和15%。但是，從現金流來看，正榮依然是一家高度依賴融資的房企。2014年和2016年，其經營性現金流均為負，這說明正榮的買地速度超過了賣房的速度。截至2017年7月底，這一財務資料的赤字接近7億元。今年上半年，正榮買地的支出為56億元，而從7月至今，買地的支出又多了40億元。
目前來看，規模房企都迎來了現金流的高點，碧桂園、萬科、恒大等企業手握現金均超過千億。但很多中小房企出現了現金不足的情況，在統計的143家A股上市房企中，有78家房企的“經營性現金流”為負，這被認為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大的後果。
已經走向全國化的正榮目前進入了15個城市，擁有68個開發專案。截止2017年6月30日，它們共計擁有1120萬建築面積的土地儲備。其中長三角的土地儲備占比達到了 62.7%，南京和蘇州的土儲占比均為11.5%左右，這是正榮版圖中最重要的兩個城市。
從2015年開始，正榮開始有意加強與其他房企的合作，尤其是在合肥，基本上每個項目都是合作項目。合作已經是正榮最重要的發展戰略之一。
一條君瞭解到，截止2017年3月底，正榮和23家房企達成了合作，合作最多的是同量級的旭輝、金輝等企業，而萬科、碧桂園這樣的行業巨頭也成了正榮的夥伴。
在招股書中，正榮表示將用融資款項來支撐南京、南昌和武漢專案的開發費用，以及償還大部分計息銀行借款和其他借款。但它們還並未宣佈想要融資的額度。
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