在佳兆業停牌的724天裡， 碧桂園、萬科等已大踏步邁入3000億陣營， 如今地產黃金時代已去， 佳兆業要靠什麼追趕？郭英成的雄心會不會遇阻？
兩年前， 在深圳以擅長重新開發爛尾樓聞名的佳兆業， 在歷經鎖盤危機、涉腐傳聞、掌門人郭英成遠遁、債務違約、擊退融創收購等一系列變局後， 一度徘徊在破產邊緣， 總額高達650億的債務重組等待收拾。
兩年後， 佳兆業儼然已經度過艱難時刻， 公司複牌、境內外債務重組完成， 趕上火熱的樓市行情， 2016年實現近300億元銷售額， 成功扭虧為盈。
安全著陸的郭英成， 正帶領佳兆業找回那“失去的兩年”。
9月19日， 年僅38歲的麥帆被提拔為行政總裁， 任期兩年。 擺在佳兆業面前的， 除了借助房地產發展紅利， 繼續開足馬力， 開發巨量舊改土地儲備， 償還高企的債務外， 還多元化佈局了文體旅遊、金融、物業服務、餐飲酒店等產業， 尋找新的利潤支撐點。
萬億舊改專案隱患
對於郭英成來說， 2017年3月27日是個值得紀念的日子。
前一晚， 在一次性發佈2014年至2016年欠缺的5份業績報告後， 佳兆業解除了複牌最後一道關卡， 此時距離2015年3月底停牌已有724天之久。 此前因為歷年財報涉嫌造假等諸多問題， 接近完成對佳兆業收購的融創董事長孫宏斌曾預言：“佳兆業複不了牌， 它的年報永遠出不來。 ”
▲佳兆業今年上半年扭虧為盈。
浴火重生的佳兆業得到了市場青睞。
複牌首日股價漲幅達到55.77%，
截至9月22日收盤價為6.66港元，
而停牌前僅為1.56港元。
“真的酸甜苦辣。 ”近三年來首次公開現身的郭英成感慨道：“我們發現我們的命真的很好， 運氣也不錯。 公司這一次重組成功主要是擁有良好的信用和一線的優質資源， 特別是土地， 這是最大的關鍵。 ”
▲佳兆業創始人郭英成。
在解決佳兆業高達650億元境內外債務時， 中信銀行、平安銀行、信達資產、長城資產、華融資產、大連銀行、民生銀行、中植系等金融機構伸出援手， 不僅盤活重啟了被封專案， 而且也讓舊改專案的後續開發得以進行， 迅速實現資金回籠。 這些金主看重的正是佳兆業手裡囤積的土地。 佳兆業債務重組負責人譚禮甯就曾公開表示：“因為我們擁有很多優質土地儲備， 當重組的時候， 得到了很多銀行的大力支持。
不過， 這些錢也不是白拿的。 上述金融機構多以股權投資的方式， 入股了佳兆業旗下多個項目。 比如， 中信信託就出資54.45億元， 持有佳兆業旗下鴻利金融99%股權， 間接拿到佳兆業位於南山蛇口東角頭一宗17萬平方米的土地權益。
截至今年6月30日， 佳兆業擁有土地儲備2160萬平方米， 80%位於一線及重點二線城市， 其中粵港澳大灣區的土地儲備占55%， 深圳約310萬平方米。 其中， 約有1400萬平方米的城市更新土地資源， 貨值過萬億元。
在銷售額上， 其在2016年達到298億元， 今年目標定在400億元， 中期目標則要三年內入圍千億房企陣營。 事實上， 早在2014年初， 郭英成即把當年銷售目標定在了300億元。
令人惋惜的是， 佳兆業“失去的兩年”間， 碧桂園、萬科、恒大已經大踏步邁入3000億陣營中。
▲佳兆業土地儲備面積減少。
形勢向好的同時，外界擔心更多的還是佳兆業過高的負債。
財報資料顯示，截至2017年上半年期末，佳兆業總資產1916億元，負債總額1666億元，同比升16.7%，總借款約為1022億元，現金及銀行存款為248億元，總權益為249.6億元。按此計算，公司資產負債率約為87%，淨負債率在100%以上，危機前其淨負債率僅在60%左右。
對此，郭英成在業績會上表示：“佳兆業不是一個純房地產公司，它是一個以舊改、城市更新一二級聯動開發為特色的公司，其中城市更新的負債，因為每個專案的一級開發週期都是5年左右，所以我們這一塊投的資金是不少的。假如說我們城市更新這一塊不算，我們的負債比例還是不錯的，董事會還是覺得能接受的。”
這意味著，未來佳兆業勢必要押注龐大的城市舊改專案，加快專案周轉速度，快速實現銷售回款，以此償還過重的債務負擔。
不過，一個容易被外界忽略的隱患在於，這些舊改項目未來收益並不完全屬於佳兆業，部分要分給此前參與債務重組的金融機構，而且，在日趨嚴峻的樓市調控打壓下，開發商正在“過冬”，資金回籠速度面臨考驗。
多元化佈局勝算幾何
對於佳兆業來說，單純地產商單一角色已經無法滿足郭英成的野心。
或許是目睹了恒大借助足球俱樂部帶來的巨大效益，逐漸恢復生氣的佳兆業也玩起了足球，接手深圳足球俱樂部，征戰中甲。
事實上，除了球隊外，佳兆業還是中國最大的民營文體場館綜合運營商，擁有深圳大運中心、深圳南山文體中心等5城10大標誌性文體場館，運營場館面積124萬平米，管理場館總資產逾100億元。
不過，這只是佳兆業多元化業務佈局的冰山一角。
▲佳兆業旗下業務佈局。
在整合了包括文體、旅遊、酒店、餐飲的佳兆業大文化集團中，近年來就有多筆投資，包括挖來迪士尼高管運營深圳金沙灣國際樂園專案，聯合凱興資本成立100億體育基金，3年要開發50個文旅及科技特色小鎮，創立高端餐飲品牌“嘉美軒”等。
就在今年9月，佳兆業還斥資17.58億元控股主營互聯網行銷業務的A股上市公司明家聯合，這意味著他們終於拿到了自己第一個境內上市平臺。彼時，佳兆業稱，公司充分利用國內資本市場拓寬投融資管道，整合社區O2O、商業O2O、文體O2O等產業，推動互聯網業務與原有產業的融合和發展。
此前，佳兆業在資本市場輾轉騰挪，擁有了另外兩家上市平臺，包括1.97億港元控股美加醫學這家在香港上市、從事牙齒物料及牙醫診所業務的公司，以及1.1億美元控股在美國上市的南太地產公司。甚至，佳兆業還曾與樂視體育、劉益謙爭奪“中國體育產業第一股”中體產業，但最終失利。
對於如此頻繁、大手筆的多元化投資，郭英成在2017年的半年業績會上首次對外解釋，旅遊產業、科技產業和大健康產業是多元化佈局的主要方向，旗下的城市更新專案中雖然住宅部分占比達到6-7成，但其餘的面積均為配套業態，“比如說深圳的城市廣場，批給我們的建面是100多萬平米，公司並沒有全部做住宅。裡面有科技產業，同時還有醫療，特別是科技醫療、健康醫療這一塊。”
這一思路也和眾多地產商類似。接班王石執掌萬科的鬱亮甚至將公司業務分成五大類型，並考慮參與國企混改。
儘管並不知道這些業務何時能夠盈利，但郭英成已經開始考慮分拆上市的可能性，“哪個板塊成熟拆哪個板塊。目前我們的物業板塊比較成熟，在準備中。”財報顯示，2016年全年其物業管理收入為2.7億，而今年上半年達到1.7億元。
不過，擺在佳兆業面前的難題是，擁有這麼多上市平臺及資產之後，如何與主業協同、形成規模化效益是未來挑戰。
▲佳兆業今年上半年主營業務營收構成。
畢竟，單從控股的三家上市公司近期財報來看，多元化佈局勝算幾何尚不明確——2017年上半年明家聯合淨利潤僅為1.05億元，同比下降6.91%，美加醫學淨利為660萬，同比下滑17.76%，而南太地產依舊困在虧損泥淖中。
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▲佳兆業土地儲備面積減少。
形勢向好的同時，外界擔心更多的還是佳兆業過高的負債。
財報資料顯示，截至2017年上半年期末，佳兆業總資產1916億元，負債總額1666億元，同比升16.7%，總借款約為1022億元，現金及銀行存款為248億元，總權益為249.6億元。按此計算，公司資產負債率約為87%，淨負債率在100%以上，危機前其淨負債率僅在60%左右。
對此，郭英成在業績會上表示：“佳兆業不是一個純房地產公司，它是一個以舊改、城市更新一二級聯動開發為特色的公司，其中城市更新的負債，因為每個專案的一級開發週期都是5年左右，所以我們這一塊投的資金是不少的。假如說我們城市更新這一塊不算，我們的負債比例還是不錯的，董事會還是覺得能接受的。”
這意味著，未來佳兆業勢必要押注龐大的城市舊改專案，加快專案周轉速度，快速實現銷售回款，以此償還過重的債務負擔。
不過，一個容易被外界忽略的隱患在於，這些舊改項目未來收益並不完全屬於佳兆業，部分要分給此前參與債務重組的金融機構，而且，在日趨嚴峻的樓市調控打壓下，開發商正在“過冬”，資金回籠速度面臨考驗。
多元化佈局勝算幾何
對於佳兆業來說，單純地產商單一角色已經無法滿足郭英成的野心。
或許是目睹了恒大借助足球俱樂部帶來的巨大效益，逐漸恢復生氣的佳兆業也玩起了足球，接手深圳足球俱樂部，征戰中甲。
事實上，除了球隊外，佳兆業還是中國最大的民營文體場館綜合運營商，擁有深圳大運中心、深圳南山文體中心等5城10大標誌性文體場館，運營場館面積124萬平米，管理場館總資產逾100億元。
不過，這只是佳兆業多元化業務佈局的冰山一角。
▲佳兆業旗下業務佈局。
在整合了包括文體、旅遊、酒店、餐飲的佳兆業大文化集團中，近年來就有多筆投資，包括挖來迪士尼高管運營深圳金沙灣國際樂園專案，聯合凱興資本成立100億體育基金，3年要開發50個文旅及科技特色小鎮，創立高端餐飲品牌“嘉美軒”等。
就在今年9月，佳兆業還斥資17.58億元控股主營互聯網行銷業務的A股上市公司明家聯合，這意味著他們終於拿到了自己第一個境內上市平臺。彼時，佳兆業稱，公司充分利用國內資本市場拓寬投融資管道，整合社區O2O、商業O2O、文體O2O等產業，推動互聯網業務與原有產業的融合和發展。
此前，佳兆業在資本市場輾轉騰挪，擁有了另外兩家上市平臺，包括1.97億港元控股美加醫學這家在香港上市、從事牙齒物料及牙醫診所業務的公司，以及1.1億美元控股在美國上市的南太地產公司。甚至，佳兆業還曾與樂視體育、劉益謙爭奪“中國體育產業第一股”中體產業，但最終失利。
對於如此頻繁、大手筆的多元化投資，郭英成在2017年的半年業績會上首次對外解釋，旅遊產業、科技產業和大健康產業是多元化佈局的主要方向，旗下的城市更新專案中雖然住宅部分占比達到6-7成，但其餘的面積均為配套業態，“比如說深圳的城市廣場，批給我們的建面是100多萬平米，公司並沒有全部做住宅。裡面有科技產業，同時還有醫療，特別是科技醫療、健康醫療這一塊。”
這一思路也和眾多地產商類似。接班王石執掌萬科的鬱亮甚至將公司業務分成五大類型，並考慮參與國企混改。
儘管並不知道這些業務何時能夠盈利，但郭英成已經開始考慮分拆上市的可能性，“哪個板塊成熟拆哪個板塊。目前我們的物業板塊比較成熟，在準備中。”財報顯示，2016年全年其物業管理收入為2.7億，而今年上半年達到1.7億元。
不過，擺在佳兆業面前的難題是，擁有這麼多上市平臺及資產之後，如何與主業協同、形成規模化效益是未來挑戰。
▲佳兆業今年上半年主營業務營收構成。
畢竟，單從控股的三家上市公司近期財報來看，多元化佈局勝算幾何尚不明確——2017年上半年明家聯合淨利潤僅為1.05億元，同比下降6.91%，美加醫學淨利為660萬，同比下滑17.76%，而南太地產依舊困在虧損泥淖中。
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