每經記者 黃博文 馬煒煒 每經編輯 羅偉
房地產這個巨型市場， 時至“中局”。 世聯行董事長陳勁松在2016年度報告中的《致股東信》中說道， 房地產下半場是“存量的時代”， 世聯行要做的努力是建立資產與人的聯接， 不斷擴大入口， 豐富場景和服務。
3月29日業績會上， 世聯行披露了2016年經營業績：營業收入約為62.7億元， 比上年增長33.1%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為7.47億元， 比上年增長46.69%；基本每股收益0.37元/股， 比上年增長37.04%。
陳勁松直言， 在大範圍嚴格調控之下， 對於今年房地產成交量並“不樂觀”， 因此世聯行實現2017年37%的增長目標“並不容易”。
謹慎的增長目標
全國範圍內強化的調控正在增加後市的不確定性， 在業績會上， 世聯行的高管表露了信心， 但也給外界傳遞了他們謹慎的策略。
翻看世聯行2016年業績， 公司實現營業收入62.70億元， 同比增加33.10%；歸屬上市公司股東淨利7.47億元， 同比增加46.69%；經營活動產生的現金流量淨額為22.94億元， 同比增加409.17%；每股收益0.37元， 同比增加37.04%。
世聯行的新房代理業務依然稱雄業內， 在2016全年累計實現代理銷售金額5108億元， 新房交易服務已覆蓋全國30多個省， 佈局達172個城市。 公司目前累計已實現但未結算的代理銷售額約3251億元，
但陳勁松直言， 在大範圍嚴格調控之下， 對於今年房地產成交量“不樂觀”：“最主要原因是， 貢獻主要成交額的城市成交量在下滑， 比如說深圳、北京、上海。 雖然也有創新高的例子， 但總量太低。 ”
他同時表示， 今年二手市場增長也有困難， 個人杠杆已經加得足夠高， 個人的首付壓力會非常大。 對於目前三四線城市價格上漲， 他認為如果收入沒有明顯增長， 三四線城市房價上漲不可持續。
對於本輪調控週期何時結束？陳勁松認為要關注兩個標誌：金融政策變化和長效機制出臺， 在長效機制出臺前， 對房價的打壓不會放鬆， 現有的調控政策已經取得成效，
基於此， 世聯行對2017年設定目標是預計收入86億元， 以2016年世聯行62.7億元的收入來看， 這一目標同比增長約37%， 比2016年實現的增幅高出約4個百分點， 這也是過去三年複合增長率的水準。
陳勁松稱因為調控的不確定性， 此目標實現並不容易， 但也有自信。 他的判斷邏輯是世聯業務不只集中在重點調控城市， 在三四線城市也有廣泛的管道；此外世聯行的收入結構有變化， 公寓、寫字樓、資產運營等將貢獻穩定的業績， 這是世聯行穿越週期風險的底氣。
在淨利潤的考量中， 世聯行設定2017年的增長目標為17%， 相比往年下降許多。 副總經理袁鴻昌解釋， 這是因為追求收入保持快速增長， 此外向存量投資、向入口投資、向系統投資可能會產生虧損，
主管世聯行創新業務的CEO朱敏在現場表示， 世聯行在不斷轉型的路上， 現在的投資回收週期會長一點， 存量部署到一定程度以後， 關聯收入會產生爆破式的增長， “生活不僅僅苟且， 還有詩和遠方”。
佈局存量的野心
世聯行不斷重申要做的努力是建立資產與人的聯接， 不斷擴大入口， 豐富場景和服務， 長租公寓正是其佈局的重點。
世聯行長租公寓品牌名為紅璞公寓， 目前簽約已達到20000間， 開業運營5000間， 主要集中在廣州、武漢、杭州等城市。 3月29日， 陳勁松在業績發佈會上表示， 世聯行做長租公寓的目標是100萬間， 這是一個長期的投入過程， 並不著急盈利。
不同於其他公寓品牌在一線城市的爭奪，
朱敏分析認為， 深圳長租公寓效益不高， 邊際價值也不大， 集中式的物業又非常少， “深圳的二房東已經很難做了， 我們也沒看到北京的房子出租率會更高一點， 所以北京、上海、深圳， 我們還在觀察， 找到好的機會我們才做。 ”
陳勁松則回應道， 世聯行的長租公寓想要盈利就能盈利， 但現在關鍵是要上量， 今年年底將佈局10萬間， 需要持續的投入。
世聯行財務總監王海晨現場算帳：“如果做10萬間公寓的話， 一間公寓就要投入2800元的裝修， 10萬間就是20多個億；寫字樓的包租方面， 10萬平方米也要投入大概幾千萬元的改造費用。 ”
儘管世聯行目前帳面上擁有32.71億元現金，但為了實現長租公寓等重資產業務的規模突破，世聯行仍然在積極進行融資。去年，世聯行曾欲通過定向增發募集20億元用於長租公寓建設，但目前仍未得到最終批准。
除了銀行貸款以及其他融資管道之外，世聯行也不排除在長租公寓資產證券化方面進行嘗試，但陳勁松表示，世聯行並不著急，一方面是因為公司還有錢，公寓規模也還沒上來；另外一方面是資產證券化的融資成本並不比長期貸款便宜。
以長租公寓為代表的資產運營是世聯行佈局存量市場的重要一環。世聯行希望將交易場景從新房代理銷售的案場延伸至互聯網、社區、公寓門店、聯合辦公、寫字樓等多個場景，實現資源的協同以及規模效應。
”儘管世聯行目前帳面上擁有32.71億元現金，但為了實現長租公寓等重資產業務的規模突破，世聯行仍然在積極進行融資。去年，世聯行曾欲通過定向增發募集20億元用於長租公寓建設，但目前仍未得到最終批准。
除了銀行貸款以及其他融資管道之外，世聯行也不排除在長租公寓資產證券化方面進行嘗試，但陳勁松表示，世聯行並不著急，一方面是因為公司還有錢，公寓規模也還沒上來；另外一方面是資產證券化的融資成本並不比長期貸款便宜。
以長租公寓為代表的資產運營是世聯行佈局存量市場的重要一環。世聯行希望將交易場景從新房代理銷售的案場延伸至互聯網、社區、公寓門店、聯合辦公、寫字樓等多個場景，實現資源的協同以及規模效應。