轉眼間， 深圳史上最嚴的104新政已經執行近1年。
這一年， 深圳樓市雖然看起來表面非常平靜， 但其實暗流湧動， 依然發生著巨大的改變：開發商開盤變得低調， 投資客炒房逐漸消失， 消費貸遭遇嚴查， 房貸不斷收緊。
我們一起來看看， 這一年， 深圳樓市究竟發生了什麼：
一、新房
1、房價：一年下跌12.1% 跌幅達7499元/平
【資料中心】首席研究員張粉層表示， 自104新政頒佈以來， 2016年10月深圳新房成交均價急轉直下， 環比9月跌幅達6049元/平。
接下來的幾個月內穩步下滑， 雖然跌幅較低但是保持下降趨勢， 截止9月25日， 深圳新房成交均價達54161元/平，
2、成交：在2000套/月震盪， 遭遇慘澹金九
張粉層表示， 在新政威懾下， 深圳成交量自去年10月起穩步下滑， 至2017年2-3月險觸歷史大底， 成交量低至803套， 至4月略微回升。
成交量保持低位盤旋， 至今在2000套/月震盪， 截止9月25日， 全市僅成交2331套新房住宅， 金九樓市表現慘澹。
3、預售量：住宅專案分配到各區 屈指可數
【咚咚牛浩思】表示， 104新政後， 2017年新房預售量有明顯銳減， 尤其是住宅預售量， 數量減少， 價格開始穩定。 截至目前為止， 共有67批次項目取得預售許可， 其中住宅36個， 分配到深圳每個區， 可以說屈指可數。
8月開始， 深圳迎來住宅專案預售小高潮
4、開盤：改善新房依然熱賣
【咚咚牛浩思】介紹， 近一年來， 深圳新盤開盤去化率並不算高， 但給予一定的銷售週期， 都還有不錯的表現。 市場對房價的寬容度較高， 也更理性， 一些優勢不大的項目， 成交比較冷淡。
但是， 也有一些新盤， 開盤就能有比較好的銷售成績：
華潤深圳灣·悅府二期開盤， 總共350套房源， 當晚達成購房意向263套，
另外， 綜合素質高的新盤也受到極大地市場關注。 比如位於光明新區的天匯城， 開盤價格低於市場預期， 本身是大型綜合體， 在建地鐵口物業， 開售當日吸引了不少本地及外溢置業群體。
為什麼在市場低迷的大背景下， 依然有新盤熱銷呢？【咚咚牛浩思】分析， 有幾點因素：
1、不管是瑧山府、天鵝湖一號， 還是悅府， 其所處地段都是公眾認可的“好地段”。
2、去年10月以來， 開發商定價趨於“理性”， 像碧海君庭均價約6.4萬/平的價格， 與碧海住宅片區的二手房單價相當，
3、一部分手握房票， 且有高階置業需求的人士， 一般比較注重圈層“改善”。 這批置業者， 自然會將目光聚焦於少量地段更佳的樓盤作為改善對象。
牛浩思認為， 當前房價穩定的環境， 進行投資其實並不划算， 不能低估政府的調控力度。
二、二手房
1、房價：保持平穩 5-5.7萬元/平浮動
【咚咚淘房哥】介紹， 從2016年10月1日-2017年8月31日， 根據深圳中原研究中心統計的資料顯示， 深圳二手住宅每月均價走勢方面， 基本在5.0-5.7萬元/平浮動。
104新政出臺的2個月內， 出現量跌價跌的走勢， 量下跌的斜率較大， 而價格走勢下跌較溫和。 2016年12月份， 均價停跌， 並基本築底。 接下來每一個月均價基本保持築底略有上升， 但總體保持平穩的態勢。
2、成交量：從每月下滑1000套到築底反彈
據【房網資料中心】資料（2016.10.1-2017.08.31）， 從104新政開始， 一直到2017年2月份， 在這5個月內， 二手房成交量幾乎以每月少1000套的速度減少， 且成交量呈明顯減少的趨勢。
3、各方心態｜仲介：僧多粥少＋業主：對樓市有信心
仲介方面：因二手房成交量的整體下滑， 一線業務員最現實和頭等面臨的的情況是， 僧多粥少的競爭格局。
業主方面：因換房門檻以及購房支出成本的增加，再次入市的投資意願減弱，且換房謹慎入市，決策週期拉長。但總體上，還是對深圳物業的保值和增值，比較有信心。
以百花片區為例，名校學區房依然成交良好
三、政策
1、房貸不斷收緊
深圳房貸繼續收緊，已徹底告別基準利率時代。截至9月22日，深圳首套房房貸利率方面，目前工商銀行、建設銀行、北京銀行、民生銀行、渣打銀行、興業銀行較基準上浮10%；浦發銀行、儲蓄銀行、中信銀行房貸業務已全面暫停進件。
2、嚴查消費貸
與收緊房貸一樣，深圳嚴查消費貸，也在不斷深入進行，據【咚咚金服】洛根介紹：中行、農行、工行、建行、交行、民生銀行、平安銀行等行已將長期消費貸年限調至5年。招商銀行、東亞銀行甚至因額度緊張或風控原因，暫停消費貸業務。
3、大力發展公租房
8月28日，深圳發佈關於徵求《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(徵求意見稿)及《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)的通知。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳在未來供應新增租賃住房上的力度和占比應該在全國是最大的。
四、東莞
1、新房：均價約1.66萬元/平 連續10個月平穩
據【牛浩思-東莞樓探】介紹，8月份，東莞全市新房住宅簽約成交4718套，環比增長36%，創下“4.10新政後”月度成交第一高位；全市均價約1.66萬元/㎡，連續10個月保持平穩。
2、開盤：定價合理 仍能獲得好成交
據【牛浩思-東莞樓探】分析，東莞的新房成交表現出區域分化。
一方面，在限購政策出臺之後，首先影響最大的是臨深區域，成交量有所下降，部分之前定價較高的樓盤，採取下調備案價或者送精裝修（同樣價格，原來是毛坯，後來帶裝修）的策略。
另一方面，部分新入市的樓盤若定價合理，也能獲得比較好的成交。例如大嶺山碧桂園·森林裡、大嶺山融創松湖瀾園、黃江中泰峰境，城區的萬科首鑄東江之星近日開盤，也吸引了大量置業者到場。
3、二手房：置業人群向二手房轉移
東莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。東莞二手房較活躍的區域：樟木頭鎮、東城區、南城區、常平鎮、鳳崗鎮。
五、惠州
1、新房房價：大亞灣領跑惠州新房房價
據某網站統計，2017年8月，大亞灣新房均價13020元/平，與排名第二的惠城區拉開約3000元/平米的距離。作為同樣熱門的一個重要片區惠城區，本月新房均價10788元/平米。
2、新房成交量：網簽量五連跌
【牛浩思-惠陽大亞灣】介紹，據樂有家研究中心監測資料顯示，8月惠州一手住宅成交7494套，環比下降11.2%；成交面積約82.23萬㎡，環比下降11.5%。
全市網簽成交量卻出現了五連跌，網簽滯後是影響因素之一，同時也能夠看出惠州新房市場在經過新政調控之後已逐漸回歸理性。
3、二手房：惠城區房價第一，大亞灣排第三
【牛浩思-惠陽大亞灣】介紹，據樂有家研究中心資料顯示，截至到8月底惠州二手住宅掛牌均價為11367元/平，環比上漲0.9%。各區縣二手住宅掛牌均價中，惠城區仍以超過12000元/平的掛牌均價位居首位。
六、深圳樓市，未來將如何發展？
在接下來的一年裡，深圳樓市又會面臨怎麼的處境呢？我們或許能從深圳房地產研究中心主任王鋒的講話中，找到一些訊息：
1、深圳繼續出臺加碼調控的可能性沒有，幻想放鬆調控的可能性也沒有。
2、深圳應將有限的土地、住房資源主要用於發展住房租賃市場，按照“先租後買”的原則設計未來住房供應政策。
3、預計2016-2030年，常住人口住房需求265萬套。其中安居保障房占60%，商品房占40%。
4、深圳將構建臨深片區的安居房系統，再將深圳的地鐵修建到臨深區域，實現深圳人的安居夢。
結語：接下來的深圳樓市，看來依然要經受調控政策的考驗，同時邁入“租售並舉”的大門，繼續模糊與周邊城市的邊界感，深圳樓市將要面臨新的改變和挑戰。
僧多粥少的競爭格局。業主方面：因換房門檻以及購房支出成本的增加，再次入市的投資意願減弱，且換房謹慎入市，決策週期拉長。但總體上，還是對深圳物業的保值和增值，比較有信心。
以百花片區為例，名校學區房依然成交良好
三、政策
1、房貸不斷收緊
深圳房貸繼續收緊，已徹底告別基準利率時代。截至9月22日，深圳首套房房貸利率方面，目前工商銀行、建設銀行、北京銀行、民生銀行、渣打銀行、興業銀行較基準上浮10%；浦發銀行、儲蓄銀行、中信銀行房貸業務已全面暫停進件。
2、嚴查消費貸
與收緊房貸一樣，深圳嚴查消費貸，也在不斷深入進行，據【咚咚金服】洛根介紹：中行、農行、工行、建行、交行、民生銀行、平安銀行等行已將長期消費貸年限調至5年。招商銀行、東亞銀行甚至因額度緊張或風控原因，暫停消費貸業務。
3、大力發展公租房
8月28日，深圳發佈關於徵求《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(徵求意見稿)及《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)的通知。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳在未來供應新增租賃住房上的力度和占比應該在全國是最大的。
四、東莞
1、新房：均價約1.66萬元/平 連續10個月平穩
據【牛浩思-東莞樓探】介紹，8月份，東莞全市新房住宅簽約成交4718套，環比增長36%，創下“4.10新政後”月度成交第一高位；全市均價約1.66萬元/㎡，連續10個月保持平穩。
2、開盤：定價合理 仍能獲得好成交
據【牛浩思-東莞樓探】分析，東莞的新房成交表現出區域分化。
一方面，在限購政策出臺之後，首先影響最大的是臨深區域，成交量有所下降，部分之前定價較高的樓盤，採取下調備案價或者送精裝修（同樣價格，原來是毛坯，後來帶裝修）的策略。
另一方面，部分新入市的樓盤若定價合理，也能獲得比較好的成交。例如大嶺山碧桂園·森林裡、大嶺山融創松湖瀾園、黃江中泰峰境，城區的萬科首鑄東江之星近日開盤，也吸引了大量置業者到場。
3、二手房：置業人群向二手房轉移
東莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。東莞二手房較活躍的區域：樟木頭鎮、東城區、南城區、常平鎮、鳳崗鎮。
五、惠州
1、新房房價：大亞灣領跑惠州新房房價
據某網站統計，2017年8月，大亞灣新房均價13020元/平，與排名第二的惠城區拉開約3000元/平米的距離。作為同樣熱門的一個重要片區惠城區，本月新房均價10788元/平米。
2、新房成交量：網簽量五連跌
【牛浩思-惠陽大亞灣】介紹，據樂有家研究中心監測資料顯示，8月惠州一手住宅成交7494套，環比下降11.2%；成交面積約82.23萬㎡，環比下降11.5%。
全市網簽成交量卻出現了五連跌，網簽滯後是影響因素之一，同時也能夠看出惠州新房市場在經過新政調控之後已逐漸回歸理性。
3、二手房：惠城區房價第一，大亞灣排第三
【牛浩思-惠陽大亞灣】介紹，據樂有家研究中心資料顯示，截至到8月底惠州二手住宅掛牌均價為11367元/平，環比上漲0.9%。各區縣二手住宅掛牌均價中，惠城區仍以超過12000元/平的掛牌均價位居首位。
六、深圳樓市，未來將如何發展？
在接下來的一年裡，深圳樓市又會面臨怎麼的處境呢？我們或許能從深圳房地產研究中心主任王鋒的講話中，找到一些訊息：
1、深圳繼續出臺加碼調控的可能性沒有，幻想放鬆調控的可能性也沒有。
2、深圳應將有限的土地、住房資源主要用於發展住房租賃市場，按照“先租後買”的原則設計未來住房供應政策。
3、預計2016-2030年，常住人口住房需求265萬套。其中安居保障房占60%，商品房占40%。
4、深圳將構建臨深片區的安居房系統，再將深圳的地鐵修建到臨深區域，實現深圳人的安居夢。
結語：接下來的深圳樓市，看來依然要經受調控政策的考驗，同時邁入“租售並舉”的大門，繼續模糊與周邊城市的邊界感，深圳樓市將要面臨新的改變和挑戰。