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轉自：民商事裁判規則
作者：唐青林 李舒 張燁
當事人只簽訂購房意向書， 但已經具備買賣合同的主要內容的， 可以認定為房屋買賣合同
裁判要旨
房屋買賣雙方當事人經過初步協商簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等協議， 就預購的房屋基本情況、房款、支付方式等事項達成一致的， 該協議已經具備合同的主要內容， 除當事人另有約定以外，
案情簡介
二、合同簽訂後， 程暉向金實公司支付了前兩筆購房款共計110萬元， 在第三筆款項約定支付日之前， 程暉無法與金實公司取得聯繫， 導致雙方合同未能繼續履行。
三、程暉多次聯繫金實公司未果， 遂訴至法院， 請求法院判定金實公司繼續履行合同義務並協助其辦理過戶手續。
四、北京市朝陽區法院經審理認為， 案涉《房屋買賣意向書》已經具備合同的主要內容， 可以認定為房屋買賣合同， 對雙方均有拘束力， 因此判決程暉支付剩餘購房款， 金實公司協助程暉辦理過戶手續。
敗訴原因
一般來說當事人之間訂立的“意向書”的性質應當為預約，
本案中， 程暉與金實公司簽訂的協定雖然名為“房屋買賣意向書”， 但其實際內容已經包含標的房屋基本情況、價款數額以及價款支付方式等合同基本內容， 且金實公司已經先後收受程暉支付的定金及購房款共計110萬元， 因此法院認定該意向書性質為房屋買賣合同，
敗訴教訓、經驗總結
前事不忘後事之師， 為避免未來發生類似敗訴， 提出如下建議：
1、對合同雙方來說， 與簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等協議時也應當小心謹慎， 不能想當然地認為意向書就不具有買賣合同的效力。
2、雙方為購房簽訂的預約合同中包含標的、數量、價格等合同主要內容的， 可以認定為房屋買賣合同， 雙方之間存在合法有效的房屋買賣關係， 可據此要求對方完成支付剩餘房款、轉移房屋所有權等合同義務。
2、作為賣方來說， 在簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等預約協議時，
相關法律規定
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容， 並且出賣人已經按照約定收受購房款的， 該協議應當認定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》
第十六條 商品房銷售時， 房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第二條第一款 當事人簽訂的預購書、購房意向書等協定已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。
法院判決
本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告就涉案房屋的交易所訂立之《房屋買賣意向書》，已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容，可以認定為房屋買賣合同，雙方均應當按照約定履行各自義務。該意向書簽訂後，原告依約支付了前兩筆購房款共計110萬元，並舉證證明了其未依約支付剩餘購房款的原因系行使不安抗辯權，故並非原告故意違反意向書的約定致使該意向書無法繼續履行。現原告起訴主動支付剩餘購房款190萬元，並要求被告履行意向書中約定的過戶義務，主張合理有據，本院應當予以支持。
案件來源
程暉與北京金實房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第27004號]。
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第二條第一款 當事人簽訂的預購書、購房意向書等協定已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。
法院判決
本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告就涉案房屋的交易所訂立之《房屋買賣意向書》，已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容，可以認定為房屋買賣合同，雙方均應當按照約定履行各自義務。該意向書簽訂後，原告依約支付了前兩筆購房款共計110萬元，並舉證證明了其未依約支付剩餘購房款的原因系行使不安抗辯權，故並非原告故意違反意向書的約定致使該意向書無法繼續履行。現原告起訴主動支付剩餘購房款190萬元，並要求被告履行意向書中約定的過戶義務，主張合理有據，本院應當予以支持。
案件來源
程暉與北京金實房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第27004號]。