本報告針對2017年三季度重點城市新開樓盤推盤量、去化情況、產品定位及客戶情況進行系統梳理， 總結全國新開盤的供需變化和行銷特點， 幫助企業即時、準確地瞭解最新市場動態， 為及時調整行銷策略提供決策支援。
1、開盤量：重點城市開盤527次， 推出房源12.1萬套
2017年三季度， 13個重點城市住宅類專案共計開盤527次， 推出房源12.1萬套。 其中一線城市廣州開盤量較大， 共計開盤39次；二線城市中武漢、成都開盤次數較多， 分別為70次和77次。 蘇州、北京開盤量相對較少。
圖：2017年三季度重點城市開盤量
從各城市單項目推盤量來看， 2017年三季度， 寧波綠城楊柳郡奪得項目推盤套數排行榜榜首， 9月26日開盤一次性推出979套房源， 該項目為老推新， 位於鄞州區， 屬於城鄉結合部中高端改善項目， 開盤均價18500元/平米。
2、去化情況：去化率均值為75%， 杭州去化效果最好
2017年三季度重點城市新開盤去化率均值為75%， 杭州去化效果較好
2017年三季度， 全國13個重點監測城市新開住宅專案當天去化率均值為75%。 平均去化率自2016年第四季度以來逐漸回升。 進入2017年， 去化季度內逐月上升， 3月、6月、8月和9月平均去化均超8成。 從整體來看， 今年三季度去化水準低於於去年同期。
分城市來看， 5個城市去化率超過或達到平均水準。 杭州三季度市場供需仍呈兩旺， 去化效果非常好， 三季度平均去化率均高達97%， 此外， 北京、武漢、南京、成都和重慶三季度去化亦表現較好， 平均去化率達均超75%。 而寧波平均去化率為62%， 在監測城市中開盤去化效果較差。
三季度共有164個項目開盤售罄， 武漢占48席， 杭州居其後占45席
從專案去化情況來看， 2017年三季度共有164個項目開盤售罄， 售罄項目集中在武漢和杭州， 分別佔據48席， 45席， 合計占比接近全部售罄專案的60%。
從開盤去化率排行榜來看， 36%的項目為剛需樓盤， 中高端改善專案占比為59%， 另有少量投資項目。 在相對較大的需求支撐下， 部分中高端專案開盤前積累有效客戶量遠遠超過推盤量， 開盤效果十分理想。 如8月16日開盤的南京弘陽禹洲時光印象， 積累有效客戶640位元， 約為推出套數的13倍， 當天推出房源全部售罄；熱銷的剛需樓盤多數位於主城區， 購房者主要看中專案區域的交通便利、板塊優勢、完善配套以及優良的教育資源、名企開發等因素。
3、產品定位：剛需產品占比下降，超5成為中高端改善類樓盤
從重點城市推盤專案的產品定位情況來看，2017年三季度開盤項目以中高端改善類產品為主。51.7%的項目主要面向中高端改善型需求，42.9%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類產品戶型， 5.3%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。
剛需類項目平均去化率近8成。市場剛需項目占比有所下降，13個城市剛需類項目占比達42.9%，平均去化率79.7%。
從去化較好的剛需產品專案特色來看，具備價格優勢、教育配套、品牌開發商、交通便利等優勢的高性價比產品去化較高。如廣州的的碧桂園禦湖城、武漢的華髮未來薈、杭州的廣廈天都城（天都城濱沁公寓）、南京的榮盛華府、天津的盛世頤園和南昌的力高君禦世等項目因戶型小、價格優勢，開盤當天全部售罄。
中高端改善類項目占比超5成，三季度佔據主流市場。13個城市中高端改善類項目占比達51.7%，平均去化率80.4%。
監測資料顯示，三季度去化非常好的中高端項目分佈在北京、上海、廣州、成都、杭州和武漢等一線及熱點二線城市，去化情況較好的專案戶型多為三居、四居大戶型；項目特色主要涉及品牌房企、宜居生態地產、配套成熟等方面。
投資型項目仍以小戶型為主，多具備品牌房企、交通便捷、創意地產等優勢。投資型項目大部分集中在武漢、杭州和上海等城市。普遍為創意地產Loft產品和交通便捷小戶型的一居產品。項目特色多為品牌房企開發、景觀優勢、地段配套優勢投資屬性等。如武漢的泛悅城具備品牌地產、地鐵沿線優勢，開盤當天去化率達100%；杭州的龍湖•酈城公館一居產品，具備板塊優勢且交通便捷，開盤當日熱銷。
4、客戶情況：中高端改善客戶佔據主流，低密宜居產品受歡迎
剛需客戶普遍將上下班通勤時間、家庭成員狀況、首付支付能力作為主要考慮因素。根據調研現場客戶訪談獲悉，部分客群是已婚夫婦，在買房所在城市生活多年，對當時生活、工作環境較熟悉且決定定居，同時對專案優惠價格可以接受的買房人群。另一種客群畫像特點是兩代人合力買房，父母輩出首付為兒女買房，主要看重的是專案所在地段未來的發展趨勢和可以接受的價格。
中高端改善客戶旨在改善住房環境，集中在低密、大戶型、風景優美、交通便捷、板塊優勢大的項目。中高端改善客戶群對生活環境普遍較高，且多是有一定經濟基礎的夫婦或者是年長需要跟兒女分開居住的人群，他們更看中的是品牌房企的實力，及樓盤位置所處板塊優勢，更對生活環境隱私舒適度有一定要求。
購房者主要看中專案區域的交通便利、板塊優勢、完善配套以及優良的教育資源、名企開發等因素。3、產品定位：剛需產品占比下降，超5成為中高端改善類樓盤
從重點城市推盤專案的產品定位情況來看，2017年三季度開盤項目以中高端改善類產品為主。51.7%的項目主要面向中高端改善型需求，42.9%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類產品戶型， 5.3%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。
剛需類項目平均去化率近8成。市場剛需項目占比有所下降，13個城市剛需類項目占比達42.9%，平均去化率79.7%。
從去化較好的剛需產品專案特色來看，具備價格優勢、教育配套、品牌開發商、交通便利等優勢的高性價比產品去化較高。如廣州的的碧桂園禦湖城、武漢的華髮未來薈、杭州的廣廈天都城（天都城濱沁公寓）、南京的榮盛華府、天津的盛世頤園和南昌的力高君禦世等項目因戶型小、價格優勢，開盤當天全部售罄。
中高端改善類項目占比超5成，三季度佔據主流市場。13個城市中高端改善類項目占比達51.7%，平均去化率80.4%。
監測資料顯示，三季度去化非常好的中高端項目分佈在北京、上海、廣州、成都、杭州和武漢等一線及熱點二線城市，去化情況較好的專案戶型多為三居、四居大戶型；項目特色主要涉及品牌房企、宜居生態地產、配套成熟等方面。
投資型項目仍以小戶型為主，多具備品牌房企、交通便捷、創意地產等優勢。投資型項目大部分集中在武漢、杭州和上海等城市。普遍為創意地產Loft產品和交通便捷小戶型的一居產品。項目特色多為品牌房企開發、景觀優勢、地段配套優勢投資屬性等。如武漢的泛悅城具備品牌地產、地鐵沿線優勢，開盤當天去化率達100%；杭州的龍湖•酈城公館一居產品，具備板塊優勢且交通便捷，開盤當日熱銷。
4、客戶情況：中高端改善客戶佔據主流，低密宜居產品受歡迎
剛需客戶普遍將上下班通勤時間、家庭成員狀況、首付支付能力作為主要考慮因素。根據調研現場客戶訪談獲悉，部分客群是已婚夫婦，在買房所在城市生活多年，對當時生活、工作環境較熟悉且決定定居，同時對專案優惠價格可以接受的買房人群。另一種客群畫像特點是兩代人合力買房，父母輩出首付為兒女買房，主要看重的是專案所在地段未來的發展趨勢和可以接受的價格。
中高端改善客戶旨在改善住房環境，集中在低密、大戶型、風景優美、交通便捷、板塊優勢大的項目。中高端改善客戶群對生活環境普遍較高，且多是有一定經濟基礎的夫婦或者是年長需要跟兒女分開居住的人群，他們更看中的是品牌房企的實力，及樓盤位置所處板塊優勢，更對生活環境隱私舒適度有一定要求。