週三企業說丨中南置地：低調有力的准千億

最近兩年，一向低調的中南置地逐漸進入人們視野，排名節節高升。就在剛剛發佈的克而瑞三季度排行榜上，中南1-9月完成銷售626.7億元，排在克而瑞銷售排行第20位，而在16年底企業排在23位， 15年更是在40名開外，應該講中南近幾年的規模增長明顯加快。值得一提的是，在克而瑞1-9月的三季度榜單權益金額排行榜上，中南置地的排名是第15位。

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區域深耕行到位，規模增長保質保量

從銷售表現來看，企業12-15年規模穩定增長，而後在16年開始爆發，完成銷售502億，同比大漲119%，而且與同規模房企如富力、陽光城相比，中南14-16年三年的複合增長率為56%，為三家之首。在今年，企業業績繼續保持著高增長， 1-7月企業銷售已超過去年全年水準， 1-9月銷售則比去年全年高出125億。同時企業的區域深耕戰略也執行的卓有成效，市場份額穩定提升，根據CRIC監測，企業1-9月的銷售80%左右集中於長三角地區，

環渤海和中西部區域僅占20%左右，區域深耕做的相當扎實。

還有像中南的老本行——建設業務也發展的不錯，雖然建設方面我並不是特別熟悉，但瞭解到中南這塊是不做分包，以精品為主，根據年報來看， 17年上半年企業建築施工的營收資料也不錯。從這個角度來說，企業屬於穩紮穩打型，產品做得一絲不苟，規模發展也保質保量。

中南置地2012-2017年9月銷售額（單位：億元）

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投資策略靈活，土儲價值豐厚

從企業的投資活動來看，中南的投資策略相對其他房企較為靈活，一般各能級城市均能覆蓋，並且拿地節點也把握的不錯。如2015年，中南置地提前佈局熱點二線城市，在2016年熱點城市銷售火熱，將企業規模推上了一個新的層級，同年又進入三四線地塊，充分發揮了今年三四線城市市場的餘熱。根據中南置地公佈的資料來看，今年1-9月，企業新增土儲超過500萬方，主要佈局長三角環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二、三、四線城市，優化了城市佈局。

截止2017年上半年，公司土地儲備1837.53萬平方米，

平均樓面地價3798.20元/平方米。在二線核心城市以上土地儲備占公司全部土地儲備的36.56%，從公司土地儲備面積上來看，儘管公司三線城市建築面積占比仍較高，但公司土地儲備所處的三線城市為核心一、二線城市周邊居多。隨著一二線城市限購政策的嚴厲和限購範圍的擴大，以及政府在三線、四線城市庫存去化政策的落實，無論是銷售價格還是銷售面積均有較大幅度提升，公司土地儲備仍有較好的盈利空間。

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高杠杆運營，資金流運轉健康

隨著企業規模的快速增長，其杠杆也在不斷增高，負債水準方面，中南的淨負債率目前仍然處於高位，達到了196.5%，並且較去年有了比較明顯的增長。但是從現金短債比和長短期債務比這兩個指標來看，

企業負債結構還算健康，現金短債比為2.3，現金完全能夠覆蓋短期負債，長短期債務比為7.2，企業負債未來還有充分的騰挪空間。總的來說，中南的盈利能力正在不斷修復，而負債水準也相對健康，這也保證了企業未來的持續發展。

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運營策略先進，執行細節貫徹充分

在當今激烈的市場環境下，中南善於發揮自身的建設背景優勢，這也是企業可圈可點的地方。將“高周轉+高品質+低成本+差異化”的經營戰略作為公司發展環節中的關鍵一環，並且完善了所有的執行細節，這對於企業戰略的執行大有裨益。如定義了高周轉的速度，一些城市12個月經營性現金流回正，二線城市9個月經營性現金流回正等等。

在制定了運營戰略後，還匹配的推出了操作路徑，如在運營中提倡“六先六快”，“六先”指“先獲取土地資訊、先開展協力廠商獨立調研、先開始規劃設計、先對設計及施工單位進行招投標、先找合作夥伴，明確共同開發主體等”；“六快”指“快速匹配人力資源、快速完成規劃報批、快速完成“四證”辦理、快速實現開工建設、快速實現銀行融資、快速銷售回款”。這類對戰略細節絲絲入扣的把控方式，也值得不少房企去學習。

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明星經理人加盟，三千億目標提上日程

在8月份，中南置地人事架構發生了比較大的變動，公司正式任命陳凱為董事長，與二代陳昱含搭班。陳凱的管理能力毋庸置疑，既2011-2015年用不到五年時間，把陽光城從20億提升至200億，成為當時增長最快的房企之後，現在又正式進入更大規模的中南，讓人對於陳凱進入中南之後的有了更多的期許。

對於中南，千億的小目標今年即有可能完成，三千億的中期目標從目前情況來看，也在按部就班的推進，因此中南也是繼旭輝之後，又一家提出在2020年實現三千億目標的高增長房企，而有時一個合適的目標，能讓一家企業煥發出全新的活力。

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明星經理人加盟，三千億目標提上日程

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