明月幾時有？把酒問青天， 不知天上宮闕， 今夕是何年？
今年月餅節恰逢十一長假， 啃一口月餅之餘， 我們來細數一下去年10月份至今的調控政策，
一數嚇一跳， 記者嘴裡的月餅硬是掉了一塊。 鏈家研究院資料顯示， 截至今年9月30日， 一年時間裡全國已有近60個城市被納入調控範圍， 出臺126條限購政策、166條限貸政策， 累計推出各類調控政策超過200次， 15個城市對於二套房實行“認房又認貸”政策， 其中， 廊坊等多個城市發佈4輪及以上的政策“升級版”。
結果是啥？一線城市自2014年11月以來， 首次出現房價全面停漲， 一些一二線城市成交量下滑， 與此同時， 三四線房價接棒上漲， 但成交開始萎縮。
很多人說， 市場和政策就像一對雙胞胎， 形影不離。 我們希望明年中秋再次舉頭望月之時， 市場和調控可以相安無事， 不用像李白同學那樣傷感——“舉杯邀明月，
一年來累計調控超200次
9月底， 多個省會城市密集出臺加碼樓市調控的措施。 自9月22日開始， 西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控， 除西安和武漢外， 7個城市均實施了限售。 中原地產研究中心資料顯示， 目前全國已有46個城市執行了限售政策。
與前幾輪樓市調控不同的是， 在限價、限貸、限購之外， 限售成為此輪樓市調控的新方向。
從政策內容來看， 從最初的“限購”“限貸”到“限價”“限售”， 再到“限商”， 熱點城市組合執行了“五限”措施。
鏈家研究院資料顯示， 截至9月30日， 全國已有近60個城市被納入調控範圍， 出臺126條限購政策、166條限貸政策， 累計推出各類調控政策超過200次， 15個城市對於二套房實行“認房又認貸”政策，
過去四年：兩年鬆綁VS兩年收緊
自2014年的“9·30新政”算起， 我國已經連續四年在國慶日前夕出臺重磅房地產調控政策。 2014年9月30日， 央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》， 通過下調首付比例和貸款利率， 對自住型需求進行支持。 這是2014年各種鬆綁政策中影響最大的一個。
2015年9月30日， 央行、住建部、財政部發文調控樓市。 除將非限購城市的最低首付比例下調至25%外， 還推行住房公積金異地貸款業務。 這被視為第二次“9·30新政”。
2016年9月30日， 以北京為代表的熱點城市相繼出臺政策， 開啟新一輪樓市調控。 一年來， 幾十個城市密集發力， 持續加碼調控力度。
今年9月底以來，
2007年和2010年， 9月末也推出調控措施。 近十年來， 針對樓市波動起伏變化， 我國一度出臺各項調控政策， 其中既有刺激， 又有打壓， 並已成為影響市場走勢的關鍵因素。
一線城市房價降溫了嗎？
在多項政策疊加下， 熱點一二線城市房地產市場出現不同程度降溫， 房價過快上漲勢頭得以遏制。
截至今年8月份， 熱點一二線房價穩中有降， 環比下降、同比漲幅全線收窄。
國家統計局資料顯示，
今年國慶日期間， 記者走訪了深圳福田區多家地產仲介後獲悉， 今年國慶期間到店看房的客戶數量和去年並沒有特別明顯的下滑， 但購房意願更加謹慎。
一位地產仲介工作人員回憶， 去年9月底， 福田某社區一位業主當時掛牌價348萬， 買家砍價3萬價格沒談攏， 結果10月4日， 深圳限購升級，買家選擇觀望，那位賣家最終300萬多一點就賣了。從此之後，他所在片區的二手房價格和成交均進入冰凍期。
值得注意的是，一線城市自2014年11月以來，首次出現房價全面停漲。據國家統計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環比均現“零增長”；深圳和廣州分別環比下跌0.4%和0.7%。
中原地產資料顯示，北京二手房價格已經連續4個月領跌全國，從4月以來累計跌幅達4.3%。8月二手房成交量僅7712套，連續3個月在萬套以下。
三四線城市火熱去庫存
與此同時，各線城市房價走勢明顯分化。一方面，熱點一二線城市預售證審批趨嚴，預售價格管控更是愈加嚴苛，房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現一波快速上漲行情。
8月份，三四線城市房價同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。與此同時，無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落，佛山、東莞更是步入下行通道。
值得關注的是，隨著北京外溢投資、投機性需求被迅速“凍結”，北三縣房價劇烈調整，8月份大廠房價較6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房價下降的三四線城市。同比來看，常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%，房價上漲動力著實強勁。
不過，CRIC監測資料顯示，重點三四線城市成交萎縮，同、環比跌幅分別達45%和31%。
克而瑞認為，四季度，三四線城市成交將整體下滑。從三季度的成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。除此之外，前期市場過於樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續走低，部分三四線城市已出現庫存高企，供過於求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。
房貸最傷荷包：貸百萬月供多600！
除了樓市成交價格和數量的變化外，房貸市場也有了顯著變化。
今年以來，金融去杠杆全面升級，嚴密防範系統性金融風險，嚴厲監管銀行同業套利、影子銀行、資產管理等金融亂象。
M2增速逐級回落，貨幣派生效應明顯減弱，房貸資金顯著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，較2016年初14%高點減少5.1個百分點。
就房地產市場而言，除了嚴格執行“限貸”政策外，最明顯的變化莫過於兩個方面：
一、嚴查消費資金違規流入房地產市場，北京、南京、廣州等市相繼發文要求銀行業金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金流向。廣州更是出重拳，暫停發放金額超100萬元或期限超10年的消費貸，以防信貸資金違規流入房地產市場；
二、首套房貸利率普遍上浮，多個城市首套房貸利率普遍上浮5%~10%。以北京為例，首套房貸最低利率為基準利率上浮5%，多家股份制銀行更是上浮10%。
以深圳地區為例，2016年10月初，深圳中工建農四大銀行的首套房貸利率折扣為9折，即4.41%；而最新的資料顯示，四大銀行首套房貸利率均上浮10%，即5.39%。
與2016年10月初相比，以目前的首套房貸利率貸款100萬，採用等額本息還款方式，每個月需多交月供595元，總利息多支出21.4萬元。
不僅僅需要多支付房貸，房貸審批週期也大大拉長。
深圳福田八卦嶺片區一位地產仲介工作人員介紹，該片區一些樓盤的學位還可以，價格在福田屬於價格窪地，剛需客戶的支撐成交下降不是特別明顯，但是銀行房貸收緊帶來的影響較大，如果是換房客戶的首付要5成，而且放款週期長，以前2個月一般都能收到全款，如今差不多只能收到首期款。
但是，從央行公佈的金融資料來看，居民高杠杆購房的格局並未扭轉，住戶部門中長期貸款（含消費和經營貸款）占新增貸款比重持續高位運行。7月份新增住戶中長期貸款占比一度升至57.4%，創年內新高，8月份占比略有回落，依舊維持在44%高位。另一個非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款（含消費和經營貸款）占比陡然上升並持續高位，8月份占比達21.4%，而以往基本維持在10%以內。
以此來看，房貸去杠杆不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重，反倒也帶動了短期貸款比重的上升，而同期的社會消費增速又沒有顯著增長，房地產市場仍是當前銀行信貸資金投放重要出口。
長效機制：何時不用再調控？
經過不斷演化，樓市調控方向在今年3月17日出現轉捩點，由傳統“結果管理式”的調控手段，轉向基於長效機制的多維調控，構建“租售並舉”長效住房制度。
安居客房產研究院首席分析師張波認為，“9·30”調控伊始並未能瞬間止住樓市瘋狂，仍有大量的購房者恐慌性入市。而後全國各地陸續從限購、限貸、限價、限售、限商等多層面下猛藥，直至今年4月前後，各地完成階段性調控，樓市才慢慢趨穩。
在業界看來，樓市變化的轉捩點正是北京的“3·17”調控。在長效機制裡，最被看好的是購租並舉。
7月17日，廣州針對承租人子女就近入學提出“租購同權”；隨後，九部門聯合下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12個試點城市陸續發佈相關試點方案。
業內普遍認為，購租並舉就是為了改變當前樓市“重售輕租”的局面，讓承租人租得安心。
調控政策重點方向也開始從限制需求端走向增加供給。8月，國土資源部和住房城鄉建設部，確定第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
9月13日，深圳市房屋租賃運營管理有限公司舉行揭牌儀式。資料顯示，深圳市房屋租賃運營管理有限公司由深圳人才安居集團全資控股，於9月12日註冊成立，註冊資本金10億元，聚焦住房租賃、商業運營和物業管理三大核心業務，作為市委市政府推動發展住房租賃市場的主要抓手，將致力於打造一流的專業化、規模化、規範化的住房租賃平臺，同時管理運營人才安居集團的政策性住房及配套商業資產。
業內人士認為，作為新興的細分領域，長租公寓豐富了住房租賃市場產品線，成為新就業群體實現住有所居的有效途徑。
深圳限購升級，買家選擇觀望，那位賣家最終300萬多一點就賣了。從此之後，他所在片區的二手房價格和成交均進入冰凍期。
值得注意的是，一線城市自2014年11月以來，首次出現房價全面停漲。據國家統計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環比均現“零增長”；深圳和廣州分別環比下跌0.4%和0.7%。
中原地產資料顯示，北京二手房價格已經連續4個月領跌全國，從4月以來累計跌幅達4.3%。8月二手房成交量僅7712套，連續3個月在萬套以下。
三四線城市火熱去庫存
與此同時，各線城市房價走勢明顯分化。一方面，熱點一二線城市預售證審批趨嚴，預售價格管控更是愈加嚴苛，房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多三四線城市投資、投機性需求大量進場，房價隨之出現一波快速上漲行情。
8月份，三四線城市房價同比近乎全線上漲，鹽城、泰州、徐州、鎮江、九江、石嘴山等城市房價較6月房價漲幅皆超20%。與此同時，無錫、中山、惠州等熱點三四線城市房價漲幅逐級回落，佛山、東莞更是步入下行通道。
值得關注的是，隨著北京外溢投資、投機性需求被迅速“凍結”，北三縣房價劇烈調整，8月份大廠房價較6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房價下降的三四線城市。同比來看，常州、鹽城、中山等市同比漲幅超50%，房價上漲動力著實強勁。
不過，CRIC監測資料顯示，重點三四線城市成交萎縮，同、環比跌幅分別達45%和31%。
克而瑞認為，四季度，三四線城市成交將整體下滑。從三季度的成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨於平穩。除此之外，前期市場過於樂觀導致供應加大，隨著成交量的持續走低，部分三四線城市已出現庫存高企，供過於求的局面，未來抓緊去庫存仍是此類城市樓市的主旋律。
房貸最傷荷包：貸百萬月供多600！
除了樓市成交價格和數量的變化外，房貸市場也有了顯著變化。
今年以來，金融去杠杆全面升級，嚴密防範系統性金融風險，嚴厲監管銀行同業套利、影子銀行、資產管理等金融亂象。
M2增速逐級回落，貨幣派生效應明顯減弱，房貸資金顯著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，較2016年初14%高點減少5.1個百分點。
就房地產市場而言，除了嚴格執行“限貸”政策外，最明顯的變化莫過於兩個方面：
一、嚴查消費資金違規流入房地產市場，北京、南京、廣州等市相繼發文要求銀行業金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金流向。廣州更是出重拳，暫停發放金額超100萬元或期限超10年的消費貸，以防信貸資金違規流入房地產市場；
二、首套房貸利率普遍上浮，多個城市首套房貸利率普遍上浮5%~10%。以北京為例，首套房貸最低利率為基準利率上浮5%，多家股份制銀行更是上浮10%。
以深圳地區為例，2016年10月初，深圳中工建農四大銀行的首套房貸利率折扣為9折，即4.41%；而最新的資料顯示，四大銀行首套房貸利率均上浮10%，即5.39%。
與2016年10月初相比，以目前的首套房貸利率貸款100萬，採用等額本息還款方式，每個月需多交月供595元，總利息多支出21.4萬元。
不僅僅需要多支付房貸，房貸審批週期也大大拉長。
深圳福田八卦嶺片區一位地產仲介工作人員介紹，該片區一些樓盤的學位還可以，價格在福田屬於價格窪地，剛需客戶的支撐成交下降不是特別明顯，但是銀行房貸收緊帶來的影響較大，如果是換房客戶的首付要5成，而且放款週期長，以前2個月一般都能收到全款，如今差不多只能收到首期款。
但是，從央行公佈的金融資料來看，居民高杠杆購房的格局並未扭轉，住戶部門中長期貸款（含消費和經營貸款）占新增貸款比重持續高位運行。7月份新增住戶中長期貸款占比一度升至57.4%，創年內新高，8月份占比略有回落，依舊維持在44%高位。另一個非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款（含消費和經營貸款）占比陡然上升並持續高位，8月份占比達21.4%，而以往基本維持在10%以內。
以此來看，房貸去杠杆不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重，反倒也帶動了短期貸款比重的上升，而同期的社會消費增速又沒有顯著增長，房地產市場仍是當前銀行信貸資金投放重要出口。
長效機制：何時不用再調控？
經過不斷演化，樓市調控方向在今年3月17日出現轉捩點，由傳統“結果管理式”的調控手段，轉向基於長效機制的多維調控，構建“租售並舉”長效住房制度。
安居客房產研究院首席分析師張波認為，“9·30”調控伊始並未能瞬間止住樓市瘋狂，仍有大量的購房者恐慌性入市。而後全國各地陸續從限購、限貸、限價、限售、限商等多層面下猛藥，直至今年4月前後，各地完成階段性調控，樓市才慢慢趨穩。
在業界看來，樓市變化的轉捩點正是北京的“3·17”調控。在長效機制裡，最被看好的是購租並舉。
7月17日，廣州針對承租人子女就近入學提出“租購同權”；隨後，九部門聯合下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12個試點城市陸續發佈相關試點方案。
業內普遍認為，購租並舉就是為了改變當前樓市“重售輕租”的局面，讓承租人租得安心。
調控政策重點方向也開始從限制需求端走向增加供給。8月，國土資源部和住房城鄉建設部，確定第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
9月13日，深圳市房屋租賃運營管理有限公司舉行揭牌儀式。資料顯示，深圳市房屋租賃運營管理有限公司由深圳人才安居集團全資控股，於9月12日註冊成立，註冊資本金10億元，聚焦住房租賃、商業運營和物業管理三大核心業務，作為市委市政府推動發展住房租賃市場的主要抓手，將致力於打造一流的專業化、規模化、規範化的住房租賃平臺，同時管理運營人才安居集團的政策性住房及配套商業資產。
業內人士認為，作為新興的細分領域，長租公寓豐富了住房租賃市場產品線，成為新就業群體實現住有所居的有效途徑。