摘要:李超人在中國的資產實際還很多很多
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撰文|張銀銀
內地首富馬雲和香港首富李嘉誠聯手搞事情了!
9月26日, 螞蟻金服宣佈了在香港的最新進展。 螞蟻金服與李嘉誠創辦的長江和記達成戰略合作協定, 共同運營香港版電子錢包“支付寶HK”。
幾年前, 馬雲第一次和李嘉誠見面, 當時還一臉青澀, 大約他們誰都沒想到, 現在兩個人會一起做生意。
于李超人而言, 他可能早已預知地產熱已經退潮, 唯有追上創新科技之風才能繼續保住首富地位。 其實這和他大舉進軍海外的戰略也是不謀而合。
據公開資料顯示, 2013年以來, 李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元, 而在英國投資已經超過300億英鎊。
你以為他放棄了國內地產?那就大錯特錯了。
1、李嘉誠在中國土地儲備仍然驚人!
根據長江實業地產的2017年中報, 杠杆遊戲計算出, 截至2017年6月末, 李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米(11400萬平方呎)之巨。 在香港, 其還有土地儲備55.7萬平米(600萬平方呎)。
為了方便各位杆友核算, 杠杆遊戲備註一下:1平方米=10.7639平方英尺。
當然, 這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的我國前10大房企沒法比。 但這個規模可以開發出2000來萬平米的房子, 是無疑的。 這值多少錢, 各位杆友可以算算。
注意, 長實的地, 基本都集中在我國主要一二線城市的核心區,
圖1.2017年長實地產(預計)完成的地產專案 圖表來源|長實地產2017年中報
看完這些項目所在位置, 不得不佩服李超人的眼光。 杠杆遊戲要說, 放在整個中國, 有這個儲備總量、品質的開發商, 哪是小玩家?
從2017年中報的資料來看, 長實內地銷售占比依舊最高。 2017年上半年, 218.31億港元的地產銷售中, 內地達142.92億港元, 占比65%。
圖2.長實地產2017上半年房地產分區域銷售金額 圖表來源|長實地產2017年中報
而長實這個土地儲備量, 不僅和2016年同期比變化不大,
按照長實地產2017年中報數據, 截至2017年6月30日, 該公司共收入298.63億港幣, 其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣, 較去年同期增幅67%。
你沒有看錯, 杠杆遊戲簡單計算屢一下, 長實地產為股東創造的利潤率高達48%。
圖3.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
而內地的房企,毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。
2、對於李老闆來說,賺錢就是啥都不需要幹
對了,長實地產這些1000來萬方的土地儲備,基本都是2005年前購置的。可以想見,那個時候的成本之低。
以上海世紀匯廣場為例,該專案總建築面積約36萬平方米,其中寫字樓建築面積13萬平方米,商場建築面積14萬平方米。商場底商租金會不錯,但也並不是所有樓層都能租很高;寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多;還有9萬方是停車場等,租金價格整體也不會很高。所以,我們拉通粗略算,按照總建築面積每平米租金300元/月,這個價格不算太差。
這樣算起來,36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上,我國很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此,要收入200億元,也要15年出頭。而這塊地是商服用地,拿地都已經12年了,再加個15年,等於27年,等正兒八經賺錢時,土地使用年限都快到了。
圖4.上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源|網路
這還要除去每年的各種成本,也就是說,李嘉誠先生如果自己留著這個項目,基本不可能在15年左右,獲得這次未經審核的得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤,一下子倒手就賺這麼多,值!
所以,李超人賣出的,從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備,杠杆遊戲並沒有看到他低價拋售。
這10來年,我國房價漲了多少?對於李老闆來說,賺錢就是啥都不需要幹,等待就是暴利。不要介意這個詞語,事實基本就是如此。
厲害之處在于,李老闆的嗅覺和閱歷,他知道一個持續開放的全球第一大人口國,從落後到中等發達會經歷什麼。所以,他潛伏了很久,拿了太多中心城市的好地。
根本上,他曾經看好的是中國的改革開放!而今一些賣出,則是避免不確定性,擔心歷史反復。
換句話說,即便我國房價跌去一半,1000多萬方的土地儲備,按照今天的地價值多少錢,大家心裡都是明白的。這都是錢,千億級的潛在資產。
所以,從資產配置上說,他根本沒有離開,他幹嘛要撤離中國?
圖3.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
而內地的房企,毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。
2、對於李老闆來說,賺錢就是啥都不需要幹
對了,長實地產這些1000來萬方的土地儲備,基本都是2005年前購置的。可以想見,那個時候的成本之低。
以上海世紀匯廣場為例,該專案總建築面積約36萬平方米,其中寫字樓建築面積13萬平方米,商場建築面積14萬平方米。商場底商租金會不錯,但也並不是所有樓層都能租很高;寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多;還有9萬方是停車場等,租金價格整體也不會很高。所以,我們拉通粗略算,按照總建築面積每平米租金300元/月,這個價格不算太差。
這樣算起來,36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上,我國很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此,要收入200億元,也要15年出頭。而這塊地是商服用地,拿地都已經12年了,再加個15年,等於27年,等正兒八經賺錢時,土地使用年限都快到了。
圖4.上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源|網路
這還要除去每年的各種成本,也就是說,李嘉誠先生如果自己留著這個項目,基本不可能在15年左右,獲得這次未經審核的得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤,一下子倒手就賺這麼多,值!
所以,李超人賣出的,從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備,杠杆遊戲並沒有看到他低價拋售。
這10來年,我國房價漲了多少?對於李老闆來說,賺錢就是啥都不需要幹,等待就是暴利。不要介意這個詞語,事實基本就是如此。
厲害之處在于,李老闆的嗅覺和閱歷,他知道一個持續開放的全球第一大人口國,從落後到中等發達會經歷什麼。所以,他潛伏了很久,拿了太多中心城市的好地。
根本上,他曾經看好的是中國的改革開放!而今一些賣出,則是避免不確定性,擔心歷史反復。
換句話說,即便我國房價跌去一半,1000多萬方的土地儲備,按照今天的地價值多少錢,大家心裡都是明白的。這都是錢,千億級的潛在資產。
所以,從資產配置上說,他根本沒有離開,他幹嘛要撤離中國?