十九大臨近， 最近都在討論中國樓市的轉向問題， 人們在猜測著， 樓市的轉捩點也許近在眼前。
未來， 房子的金融屬性會逐漸剝離， 回歸其居住屬性， 長效機制會向德國和新加坡模式學習。
這兩個國家的房地產市場會有什麼特點呢？簡單的說， 就是會把房子分為必需品和奢侈品兩大類。
必需品放在公共屬性裡， 跟建橋樑和道路沒什麼區別， 而奢侈品則是商品房， 對應高收入人群的品質需要， 允許奢侈品漲價， 但以後這部分將是政府的收入主要來源。 這就為剛需人群穩定了市場， 與高收入人群隔絕開來。
公共性住宅為主的新加坡模式
首先說一下“居者有其屋”的新加坡。 新加坡的保障房市場非常先進， 是由廉租房、組屋、共管公寓組成的三層市場。
新加坡政府興建的大量組屋占整個住房市場的8成， 房價非常便宜， 每平米房價被嚴格限定在城市月均收入的2倍。 對於新婚夫婦來說， 一套50-60平的組屋， 僅需奮鬥5年就可以買的起了。
新加坡組屋平均每平米5000新幣左右
在貸款方面， 新加坡也是非常人性化， 根據你的收入高低， 可以發放最高80的貸款， 也就是說， 一對新婚夫婦在半年到一年的時間裡就能攢到首付款。
為了保證不被不法之徒鑽空子， 他們還規定， 申請組屋要提交真實合法的材料， 一旦發現弄虛作假， 就會被罰款甚至6個月監禁。
而且， 還規定這個房子5年內不許轉賣， 過了5年要賣還得當地政府部門審核批准， 這就基本杜絕了炒房的可能性。
新加坡組屋
面對更高階層、想要住的更舒適的人， 新加坡還有一種房子叫共管公寓。 這是一種介於組屋與公寓之間的物業， 旨在幫助處於夾心層的人群以遠低於市場的價格擁有公寓。 價格是純商品房的7成， 每平米房價大概是家庭月收入的1.5倍左右。 換句話說， 一個家庭買一套這樣的房， 需要努力10年左右， 10後房可以自動私有化。
新加坡共管公寓
以上就是新加坡的保障房體系， 可以看出來， 這個體系可以解決大多數中低收入人群的居住問題， 所以後果就是新加坡的商品房漲價不是很厲害， 現在平均價格也就是組屋的三倍， 也就是說， 一個普通家庭經過15年的奮鬥， 怎麼著也能買套商品房了
可以看出來新加坡的人由於有著強大的保障房體系，
租賃性住房為主的德國模式
對於德國來說， 政府對於市場的干預主要不在房屋買賣過程當中， 而是在租賃市場。
德國人是典型的西方遊牧民族， 是不怎麼愛買房的， 租房過一輩子的德國人甚至占整個人口的6成之多。
看一組資料， 在1985—2015年的30年中， 德國個人收入增長了三倍， 房價僅上漲了60%， 同期美國的房價則上漲了兩倍。 房價如此穩定， 也說明了德國對買房的需求興致不高。
德國房價指數一直較為平穩， 2010年以後有所增長， 總漲幅25%
2010年到2017年3月德國工資指數增長30%，高於房價25%的增速
其實主要是因為德國租房太方便、太便宜了，以致于租房也可以很舒服。
德國有嚴厲的租賃法，保護著租客的利益。你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，得提前一年跟人家打招呼。如果房東違約甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。
而在德國市場上，基本上都是10年-20年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別了。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。
上面也提到，德國房價漲幅很小，所以基本無利可圖，還不如房產稅損失的多。德國有嚴格的房產稅，100平米的房子，一年差不多稅要1萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重，如果房子出租還可以減免稅收，這就鼓勵大家拼命的往外租房增加了市場供給。
所以大家更多選擇了安心租房而不是買房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對於德國人的收入（是我們的4-6倍）來說，完全沒壓力。
以後房子就會變成跟手錶一樣的消費品，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用了。
2010年到2017年3月德國工資指數增長30%，高於房價25%的增速
其實主要是因為德國租房太方便、太便宜了，以致于租房也可以很舒服。
德國有嚴厲的租賃法，保護著租客的利益。你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，得提前一年跟人家打招呼。如果房東違約甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。
而在德國市場上，基本上都是10年-20年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別了。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。
上面也提到，德國房價漲幅很小，所以基本無利可圖，還不如房產稅損失的多。德國有嚴格的房產稅，100平米的房子，一年差不多稅要1萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重，如果房子出租還可以減免稅收，這就鼓勵大家拼命的往外租房增加了市場供給。
所以大家更多選擇了安心租房而不是買房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對於德國人的收入（是我們的4-6倍）來說，完全沒壓力。
以後房子就會變成跟手錶一樣的消費品，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用了。