黃金周樓市遇冷｜超一半重點城市成交量同比下滑50%以上

鏈家研究院在開工第一天整理了重點城市的成交量同比資料， 資料表明， 今年十一黃金周期間的成交量出現較大幅度減少， 未來供求關係依然相對緊張。

1、從鏈家資料來看， 和2016年國慶黃金周相比， 今年重點城市的二手房成交量出現較大幅度的減少， 超過一半的城市成交量下滑50%以上。 首先回顧去年情況， 16年國慶期間全國重點城市開啟調控， 但是一方面效果還未來得及顯現， 另一方面當時的政策環境依舊相對寬鬆。 而2017年國慶前則已經經歷了3月的大面積“四限”（限購限貸限價限售）， 加上後期限售城市的持續增多(以“922調控”為代表)。 此外， 2017年年初開始銀行貸款難度明顯加大、房貸利率持續走高， 首付比例和貸款成本大幅增加， 投資投機需求出現明顯下滑。 與此同時市場預期出現一定回檔， 一致性看漲預期出現鬆動， 帶來市場的持續降溫。 在這些因素的綜合作用下，

今年十一黃金周期間的成交量明顯少於去年同期。

2、樓市去杠杆明顯， 投資需求被遏制。 從鏈家資料來看， 10個重點城市中， 成交量下滑幅度大的城市均處在“認房認貸”的政策環境中（目前僅有成都、武漢、大連未實行二套“認房認貸”政策）， 對於二套認定標準的變化大大縮小了杠杆使用的空間， 對於投資投機需求形成明顯遏制作用， 因此市場的降溫幅度更大。

3、調控未來不會放鬆。 從2017年3月到10月一直有城市出臺調控政策或在原有政策基礎上加碼， 從一線城市到核心二線城市到熱點三四線城市， 可見調控是個持續的過程， 未來只會針對性的加強， 不會放鬆。

4、重點城市房價上漲的基本面依舊存在。 進一步展望未來，

對於去年930以來已經出臺一系列限購限貸限售等措施的“舊熱點”城市， 雖然成交量有明顯減少， 但是房價上漲的基本麵條件沒有發生根本性改變， 供求關係依然相對緊張。 以北京為例， 北京存量住宅750萬套， 套均2.1間， 合計只有1500多萬間， 而北京的人口接近2200萬， 住房剛性缺口是比較大的， 仍然需要5到10年的建設期。 在這個時期內， 一方面需要持續地擴大供給， 不僅擴大新房供應， 也要擴大二手房供應， 建立一二手房協同的供應體系， 另一方面， 需要逐步推進長效機制的建設， 尤其擴大租賃市場發展， 以教育基礎設施的同權作為突破口。 只有如此， 才能保持市場的長期健康和穩定。

5、房地產長效機制已經在路上。 這輪大調控的目標是抑制投資投機需求，

落實“房子時用來住的， 不是用來炒的”， 這和長效機制的核心是一致的。 可以明確地說， 從購租並舉到購租同權， 長效機制已經在路上。 甚至可以說， 調控本身就是長效機制不斷探索和形成的過程， 租賃已經成為長效機制最為重要的組成部分。 因此， 這一輪調控本身就是長效機制形成的過程， 中國房地產政策的中長期框架正在清晰化、明朗化。