在二手房交易中， 存在諸多履行過程中的障礙， 影響合同繼續履行， 乃至在某些情況下不得不解除合同。 近日， 海澱法院就審理的部分二手房屋買賣案件進行調研， 發現存在四類“攔路虎”， 致使買賣合同不得不解除。
“攔路虎”一：抵押
2015年8月， 買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋買賣合同》， 約定小張購買小劉所有的位於本市海澱區的房屋， 交易價格800萬元。 合同簽訂後， 小張如約向小劉支付200萬元首付款， 後小張發現該房屋已於2015年5月設立抵押， 小劉拒絕解除該抵押， 房屋交易無法繼續進行， 故小張將小劉訴至法院， 要求解除雙方的買賣合同， 並要求小劉返還已付款項， 並支付違約金。
【法官釋法】：抵押是指抵押人和抵押權人（債權人）以書面形式定力約定， 不轉移抵押財產的佔有， 將該財產作為債權的擔保， 當債務人不履行債務時， 債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
“攔路虎”二：查封
2016年2月， 買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋買賣合同》， 約定小江購買小吳名下位於海澱區的房屋一套。 合同簽訂後， 小江如約支付購房款， 過戶時卻被告知該房屋已被外地某法院查封， 無法繼續過戶。 原來， 小吳曾向案外人借款800萬元， 後無法償還， 案外人在外地法院起訴小吳， 並申請法院對小吳名下房屋查封， 查封期間禁止買賣、抵押、過戶等。 無奈之下， 小江將小吳訴至法院， 要求解除雙方買賣合同， 並要求小吳返還購房款並支付違約金。
【法官釋法】：此處所說的查封， 主要是指民事訴訟中的財產保全， 是指人民法院在利害關係人起訴前或者當時起訴後， 為保障將來的生效判決能夠得到執行或者避免財產遭受損失， 對當事人的財產或者爭議的標的物， 採取限制當事人處分的強制措施。 主要存在如下情況：1、起訴前或者訴訟過程中， 一方當事人申請採取財產保全措施， 查封對方名下房產；2、執行過程中， 被執行人不履行債務， 如其名下有可供執行的房產， 亦有可能被採取查封措施。 如房產被查封後， 是禁止抵押、過戶的， 故在此情況下房屋買賣合同亦是無法繼續履行下去的。
“攔路虎”三：央產房不能辦理上市手續
2016年8月， 買房人小劉與賣房人小張簽訂《房屋買賣合同》， 約定小張將其名下一套央產房售予小劉。 後雙方在履行合同過程中， 因該房屋不符合央產房上市條件、無法辦理上市手續， 合同無法繼續履行， 小劉將小張訴至法院， 要求解除雙方的買賣合同， 並要求小張承擔違約責任。
【法官釋法】：所謂央產房，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標準價購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房，該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續履行合同的。
“攔路虎”四：購房資格發生變化
2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同，約定小吳購買小劉名下位於海澱區的房屋一套。合同簽訂後，因房價上漲，小劉拒絕繼續將該房屋出售給小吳。無奈之下，小吳將小劉訴至法院，要求繼續履行合同。案件審理中，經法院查實，因小劉拒絕履行合同，小吳已於2016年1月重新購房並辦理過戶手續，現小吳已經不具備購房資格。經法院釋明，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同，並要求小劉承擔違約責任。
【法官釋法】：根據北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，限購政策出臺以來，引發的糾紛也不斷增多，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時個人或者家庭符合購房資格，後在合同履行過程中或者法院訴訟過程中，該個人或者家庭又重新購置住房，或者夫妻為了購房離婚之後又重婚，不再符合購房條件，致使現有房屋買賣合同無法繼續履行。
【法官提醒】：
二手房交易中存在諸多風險，在購房時，應注意以下兩點：
一、簽訂房屋買賣合同前，嚴格審查交易房屋是否存在抵押或者查封的情況，可通過查看房屋所有權證、或者向房管部門核實等途徑進行；同時，應在房屋買賣合同中對於房屋可能存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書面約定相關違約責任；
二、弄清楚交易房屋的產權性質，如為央產房，應充分瞭解該房屋上市條件，以及核實清楚該房屋能否上市交易，可向原產權單位、相關央產房交易辦公室等進行核實，並在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續的時間，以及逾期辦理的違約責任等。
【法官釋法】：所謂央產房，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標準價購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房，該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續履行合同的。
“攔路虎”四：購房資格發生變化
2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同，約定小吳購買小劉名下位於海澱區的房屋一套。合同簽訂後，因房價上漲，小劉拒絕繼續將該房屋出售給小吳。無奈之下，小吳將小劉訴至法院，要求繼續履行合同。案件審理中，經法院查實，因小劉拒絕履行合同，小吳已於2016年1月重新購房並辦理過戶手續，現小吳已經不具備購房資格。經法院釋明，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同，並要求小劉承擔違約責任。
【法官釋法】：根據北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，限購政策出臺以來，引發的糾紛也不斷增多，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時個人或者家庭符合購房資格，後在合同履行過程中或者法院訴訟過程中，該個人或者家庭又重新購置住房，或者夫妻為了購房離婚之後又重婚，不再符合購房條件，致使現有房屋買賣合同無法繼續履行。
【法官提醒】：
二手房交易中存在諸多風險，在購房時，應注意以下兩點：
一、簽訂房屋買賣合同前，嚴格審查交易房屋是否存在抵押或者查封的情況，可通過查看房屋所有權證、或者向房管部門核實等途徑進行；同時，應在房屋買賣合同中對於房屋可能存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書面約定相關違約責任；
二、弄清楚交易房屋的產權性質，如為央產房，應充分瞭解該房屋上市條件，以及核實清楚該房屋能否上市交易，可向原產權單位、相關央產房交易辦公室等進行核實，並在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續的時間，以及逾期辦理的違約責任等。