旅遊作為人類社會活動的一種特有方式， 它的產生可追溯到古代， 不論是“三藏取經”還是“乾隆六次下江南”， 均是旅遊的某種形式。 隨著旅遊的不斷萌芽發展， 現已成為人類生活需求的必要組成部分。 旅遊本質上來說既是一種社會經濟現象， 同時也是一種社會文化現象。 作為經濟文化的產物， 它必然隨著經濟文化的發展變化而變化， 它是人們以瞭解自然和社會、豐富和完善自我為目的， 非定居性旅行的高級生活方式。
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旅遊業的發展史
縱觀人類旅行、旅遊歷史的發展演變， 旅遊從人類早期的生產活動開始萌芽，
圖：旅遊史的三個發展階段
由於交通便捷度的不斷升級促使遠距離的旅遊變得更為容易， 現代旅遊的觸角不斷延伸， 跨境旅遊已成為越來越多人的選擇。 各種形式的旅遊方式也不斷湧現， 傳統的觀光、度假、娛樂、求學、消遣已不能滿足人們的旅遊需求， 新興的旅遊方式逐漸開始興起， 如沙發游、互助遊、自助遊等。
現代旅遊的快速發展主要源於八大方面：經濟的快速發展、交通便捷度的提高、人口基數的增加、城市化的快速推進、科技水準的不斷提高、人口素質的提升、政策的支撐及服務水準的改善。
圖：旅遊活動快速發展的八大原因
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旅遊業已成為全球經濟的支柱產業
世界經濟論壇（World Economic Forum， 簡稱WEF）發佈的《2017年旅遊業競爭力》資料顯示， 2016年全球旅遊業總收入為7.6萬億美元， 約占全球GDP的10.2%， 同期GDP數值為74萬億美元。 可以說， 旅遊業現已成為全球經濟的重要組成部分。
統計資料顯示， 全球旅遊外匯收入增速已連續多年跑贏世界經濟發展增速， 自2011年開始， 全球經濟發展便趨於穩定， 增速不斷放緩， 據世界銀行最新資料， 2016年經濟增速在2.4%左右， 而旅遊外匯收入多年來均保持高速發展， 2016年預期增速也不低於4%。 隨著旅遊意識的全民化， 可預期旅遊經濟在未來一定時間內仍能保持較高增速。
圖:全球旅遊外匯收入增長率與世界經濟增速對比
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中國已經成為世界最有價值旅遊市場
圖：全球境外消費前五的國家
與境外消費相比， 中國大陸旅遊外匯收入儘管相對較少，
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國內旅遊多年來均保持兩位數高速增長
相較于境外遊， 國內旅遊才是更多人的選擇， 這主要源於國內旅遊語言交流方便、交通選擇更為全面、人文氣息熟悉、地理文化差異不大， 且消費成本較低。 近年來， 隨著旅遊熱的持續， 國內旅遊多年來均保持高速發展。 2016年旅遊業對國民經濟綜合貢獻達11%， 中國旅遊市場實現量質並舉；全國旅遊直接投資達1.3萬億， 民營投資尤為突出。
圖：2007-2016年國內遊客情況
據國家統計局資料顯示，2016年國內旅遊人數達44.4億人次，同比增長11%，2006年僅13.94億人次，年均增長率達13.38%，其中2012年同比漲幅近五成。按照中國13.75億人口來算，人均旅遊出行頻次為3.23次/年，旅遊已成為人們日常休閒度假的不二之選。
圖：2007-2016年國內旅遊收入及GDP增速對比
2016年國內旅遊收入為3.94萬億，相當於人均旅遊支出2865元/年，比去年同期增長15.19%，從2007年以來，年均增長率達20.79%，2011年國內旅遊收入同比增長53.17%。2011年以來中國GDP增速逐漸放緩，近幾年主要穩定在7%左右，而旅遊收入增長率儘管有所下滑，但仍較GDP增速發展更快，成為新常態下新的經濟增長點。
5
旅居生活3.0時代的到來
隨著房地產行業從“黃金時代”邁入“白銀時代”，房地產政策的逐步收緊，中大型房企開始積極謀求戰略轉型。在這樣一種新形勢下，作為新興業態形式的文旅地產為傳統地產的發展帶來了新的機會和思路。隨著旅遊業的不斷發展，旅遊產業鏈條也在不斷的延伸，文旅地產順勢而生。
凡是順勢而為，方能乘風而上，供需兩端雙重驅動下，造就文旅地產的發展。從供求端來看，在中國經濟新常態下，供給側改革是必然選擇。當前房地產行業進入了一個新的發展階段，但傳統地產利潤下滑且部分城市去庫存壓力較大。對於持續較熱的旅遊業也存在結構性供給不足和結構性過剩的問題。一方面高品質旅遊產品供不應求；另一方面旅遊投資熱度過於集中在酒店、低品質景區，普遍缺少情懷，對市場吸引力較弱，造成了資源的浪費。
從需求端來看，伴隨著城市化迅猛發展，都市人的休閒度假需求快速釋放，中國人從城居生活的1.0時代真正邁入旅居生活的3.0時代。在旅居生活3.0時代下，市場需求逐步轉向，有品質、有情懷、有特色的休閒度假產品成為新的選擇，大眾觀光旅遊產品的發展也由資源導向型逐步發展為生活方式導向型。
兩大產業供給側改革和市場需求釋放的雙向驅動下，文旅地產迎來快速發展期，為此多家房企加速文旅專案的佈局，以贏得有效的市場份額。
7
文旅地產已邁入穩步發展期
文旅地產的本質是提供一種全新的生活方式，主要體現在五大方面：良好的生態環境、完善的休閒配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、休閒的生活方式。整體來說，中國文旅地產經歷三大歷史階段，2007-2012年的爆發期、2013-2015年的轉型期，2016年重燃期。短短十年，文旅地產已經歷了產業的興與衰，現已邁入穩定發展期。
圖：2010-2016年文旅地產項目統計
文旅地產從初期發展至今，現已邁入九千大關，其快速發展主要集中在2013和2014年，尤其是2013年，實現成倍的跨越式發展。價格作為供需市場的表現，能有效呈現出市場變化。三亞、海口等文旅地產發展較早的城市，其房價波動則是文旅地產發展的縮影。2010年至今近7年時間海口房價的上漲年份主要為2010-2012年、2013年，與文旅地產的發展階段完美吻合。
圖：2010-2016年海口商品住宅銷售均價
7
文旅地產核心仍為旅遊
文旅地產十年時間，可謂是遍地開花，各種開發模式亦層出不窮，但萬變不離其宗，綜合來看目前我國的文旅地產可分為五大類型：主題遊樂型、景點依託型、文旅小鎮型、度假酒店型和文旅產業園型。其中房企涉足模式各有側重，五大模式各有各自的亮點，如華僑城多年來熱衷於打造主題公園，實現歡樂穀在全國多地成功佈局。
圖：五大文旅地產類型及其典型代表
這五大類型中景點依託型、文旅小鎮型和度假酒店型均對自然資源依賴度較高，且各大類型均對人氣要求較高，我國文旅地產的分佈較好的體現了這一點。據公開資料顯示，我國文旅地產主要集中在自然資源較好的區域，海南、環渤海、長三角三大區域專案數量最多，分別占21%、17%和16%，三大區域合計占比超五成；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區的文旅地產也快速發展，這六大區域合計占比達78%，囊括了全國近八成的文旅項目。
就目前而言，我國文旅地產對自然資源的依賴度仍較高，大部分文旅地產項目仍以山地、湖濱和濱海等自然資源作為產品賣點。可見，自然資源仍為文旅地產的核心，文旅地產的本質仍然是“旅遊”，因此，項目的核心自然資源便顯得尤為重要。
8
大理擁有發展文旅地產的先天優勢
充足的人氣以及獨特的資源景觀是文旅地產發展繁衍的潤土。不論是沿海的三亞、青島，亦或是內地的武夷山、千島湖，文旅地產的發展與旅遊的發展均呈現出極強的伴生性，二者相輔相成。
提到休閒度假，人們都選擇用腳投票。據途牛發佈的《2016年五一旅遊人氣排行榜》顯示，排名TOP10的目的地分別為三亞、廈門、麗江、成都、廣州、大理、杭州、阿壩、迪慶和重慶，其中大理位列國內自助遊人氣目的地TOP10第6名，擁有較高的人氣值。蒼山洱海，蝴蝶泉邊，大理的風花雪月在靜謐中悠遠，慢生活讓無數人嚮往。
圖:大理古鎮
大理號稱“風花雪月大花園、山水園林大城市”，擁有豐富的旅遊資源，並且旅遊資源較為集中。在自然資源方面，位於大理州中部的蒼山又名點蒼山，高聳如雲，全年青翠植被茂密；雲南省第二大淡水湖洱海，擁有高原明珠的美譽，蒼山的雄壯與秀麗的洱海風光形成強烈對照，並稱蒼山洱海；劍川縣南部有形如巨鐘的紅丹霞岩，故稱為“南天瑰寶”。在人文資源方面，大理有立城百年，極具人文歷史價值的大理古城；以及“妙香佛國”的標誌性建築—崇聖寺三塔。
如此優渥的旅遊資源，成為大理魅力的重要組成部分，也成為大理旅遊業發展的重要依託。2016年，大理全州共接待海內外旅遊者3859萬人次，同比增長31.78%。其中：接待海外旅遊者93.44萬人次，同比增長7.09%；接待國內旅遊者3765.74萬人次，同比增長32.54%。全年旅遊業總收入實現534.58億元，增長37.64%，漲幅較大。
圖：2012-2016年大理旅遊人數及收入情況
2012年至今大理旅遊接待人數及旅遊收入基本保持在20%以上的高速增長。大理接待旅遊人數在雲南旅遊市場占比為10%左右，2016年占比升至13.5%，占比雖有所提高，但仍有相當大的發展空間。豐富的旅遊資源以及不斷攀升的旅遊人氣為文旅地產打下了堅實的基礎。
9
大理的文旅地產應運而生
文旅地產還有一大屬性—房地產屬性，傳統的房地產市場與文旅地產的發展息息相關。從去年開始全國多地房地產市場普遍升溫，為堅持“住房居住屬性”，2016年下半年開始各地調控政策層出不窮，熱點城市不斷收緊，限購限貸力度不斷加碼，部分城市甚至已推出限售政策。在此次調控大軍內，並無大理的身影，僅貸款方面有些許影響，但整體來說調控力度較小，這主要源於大理本身便具有較強的居住屬性，房地產市場多年來均處於一個較為健康的氛圍。
圖：2014-2017年8月大理房地產市場成交面積及銷售價格情況
2014年至今，大理房地產市場整體較為平穩。從銷售價格來看，波動範圍主要集中在6000-8000元/㎡，波動範圍較小，2014-2016年商品住宅年均銷售價格均在6000元/㎡左右；從銷售面積來看，2015年開始月均成交面積趨於穩定，近三年月均成交面積為10萬㎡左右，且各月度成交面積波幅較小。
依山傍水正是大理這座旅遊城市的魅力所在，伴隨著大理州自家房車營地、環洱海休閒配套設施、四大高端酒店等項目的有序推進，大理旅遊業持續火熱，越來越多的外地人看中了大理較強的居住屬性和較好的自然環境，選擇在大理購房置業，或是定居大理或是定期來到大理旅遊度假，使得旅遊地產成為大理房地產的重要組成部分。加之不斷推進的洱海整治違章建房和客棧餐飲違規經營等行動，使得洱海流域環境得到最大限度的修復，自然環境優勢更加突出。
圖:實力·大理的小院子
10
大理文旅地產前路仍漫漫
“面朝大海，春暖花開”，這就是大理文旅地產的名片。背靠蒼山、面臨洱海，可謂是天時地利人和，占儘先機。久居城市很難感知四季的變換更迭，到處的高樓大廈讓越來越多的人懷念傳統的院落生活。在人生這場漫長的旅行中，大理文旅地產所帶來的如詩如畫的小院子，讓旅遊與居住完美融合。
文旅地產作為上萬億的市場藍海，巨大的吸引力必然伴隨著眾多跟隨者。隨著文旅地產的高速發展，市場的日趨成熟，隨著而來的市場競爭必然加劇。住建部2016年明確提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。特色小鎮僅僅只是文旅地產的一種類型，其佈局已是如此，未來整個文旅市場的競爭氛圍可見一斑。
未來文旅地產類型及方式均將不斷發展完善，大理雖然擁有先天的發展優勢，但如何最大化發揮資源優勢，打造具有全國吸引力的文旅項目，並從中脫穎而出，仍是一個較大的考驗。
民營投資尤為突出。圖：2007-2016年國內遊客情況
據國家統計局資料顯示，2016年國內旅遊人數達44.4億人次，同比增長11%，2006年僅13.94億人次，年均增長率達13.38%，其中2012年同比漲幅近五成。按照中國13.75億人口來算，人均旅遊出行頻次為3.23次/年，旅遊已成為人們日常休閒度假的不二之選。
圖：2007-2016年國內旅遊收入及GDP增速對比
2016年國內旅遊收入為3.94萬億，相當於人均旅遊支出2865元/年，比去年同期增長15.19%，從2007年以來，年均增長率達20.79%，2011年國內旅遊收入同比增長53.17%。2011年以來中國GDP增速逐漸放緩，近幾年主要穩定在7%左右，而旅遊收入增長率儘管有所下滑，但仍較GDP增速發展更快，成為新常態下新的經濟增長點。
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旅居生活3.0時代的到來
隨著房地產行業從“黃金時代”邁入“白銀時代”，房地產政策的逐步收緊，中大型房企開始積極謀求戰略轉型。在這樣一種新形勢下，作為新興業態形式的文旅地產為傳統地產的發展帶來了新的機會和思路。隨著旅遊業的不斷發展，旅遊產業鏈條也在不斷的延伸，文旅地產順勢而生。
凡是順勢而為，方能乘風而上，供需兩端雙重驅動下，造就文旅地產的發展。從供求端來看，在中國經濟新常態下，供給側改革是必然選擇。當前房地產行業進入了一個新的發展階段，但傳統地產利潤下滑且部分城市去庫存壓力較大。對於持續較熱的旅遊業也存在結構性供給不足和結構性過剩的問題。一方面高品質旅遊產品供不應求；另一方面旅遊投資熱度過於集中在酒店、低品質景區，普遍缺少情懷，對市場吸引力較弱，造成了資源的浪費。
從需求端來看，伴隨著城市化迅猛發展，都市人的休閒度假需求快速釋放，中國人從城居生活的1.0時代真正邁入旅居生活的3.0時代。在旅居生活3.0時代下，市場需求逐步轉向，有品質、有情懷、有特色的休閒度假產品成為新的選擇，大眾觀光旅遊產品的發展也由資源導向型逐步發展為生活方式導向型。
兩大產業供給側改革和市場需求釋放的雙向驅動下，文旅地產迎來快速發展期，為此多家房企加速文旅專案的佈局，以贏得有效的市場份額。
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文旅地產已邁入穩步發展期
文旅地產的本質是提供一種全新的生活方式，主要體現在五大方面：良好的生態環境、完善的休閒配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、休閒的生活方式。整體來說，中國文旅地產經歷三大歷史階段，2007-2012年的爆發期、2013-2015年的轉型期，2016年重燃期。短短十年，文旅地產已經歷了產業的興與衰，現已邁入穩定發展期。
圖：2010-2016年文旅地產項目統計
文旅地產從初期發展至今，現已邁入九千大關，其快速發展主要集中在2013和2014年，尤其是2013年，實現成倍的跨越式發展。價格作為供需市場的表現，能有效呈現出市場變化。三亞、海口等文旅地產發展較早的城市，其房價波動則是文旅地產發展的縮影。2010年至今近7年時間海口房價的上漲年份主要為2010-2012年、2013年，與文旅地產的發展階段完美吻合。
圖：2010-2016年海口商品住宅銷售均價
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文旅地產核心仍為旅遊
文旅地產十年時間，可謂是遍地開花，各種開發模式亦層出不窮，但萬變不離其宗，綜合來看目前我國的文旅地產可分為五大類型：主題遊樂型、景點依託型、文旅小鎮型、度假酒店型和文旅產業園型。其中房企涉足模式各有側重，五大模式各有各自的亮點，如華僑城多年來熱衷於打造主題公園，實現歡樂穀在全國多地成功佈局。
圖：五大文旅地產類型及其典型代表
這五大類型中景點依託型、文旅小鎮型和度假酒店型均對自然資源依賴度較高，且各大類型均對人氣要求較高，我國文旅地產的分佈較好的體現了這一點。據公開資料顯示，我國文旅地產主要集中在自然資源較好的區域，海南、環渤海、長三角三大區域專案數量最多，分別占21%、17%和16%，三大區域合計占比超五成；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區的文旅地產也快速發展，這六大區域合計占比達78%，囊括了全國近八成的文旅項目。
就目前而言，我國文旅地產對自然資源的依賴度仍較高，大部分文旅地產項目仍以山地、湖濱和濱海等自然資源作為產品賣點。可見，自然資源仍為文旅地產的核心，文旅地產的本質仍然是“旅遊”，因此，項目的核心自然資源便顯得尤為重要。
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大理擁有發展文旅地產的先天優勢
充足的人氣以及獨特的資源景觀是文旅地產發展繁衍的潤土。不論是沿海的三亞、青島，亦或是內地的武夷山、千島湖，文旅地產的發展與旅遊的發展均呈現出極強的伴生性，二者相輔相成。
提到休閒度假，人們都選擇用腳投票。據途牛發佈的《2016年五一旅遊人氣排行榜》顯示，排名TOP10的目的地分別為三亞、廈門、麗江、成都、廣州、大理、杭州、阿壩、迪慶和重慶，其中大理位列國內自助遊人氣目的地TOP10第6名，擁有較高的人氣值。蒼山洱海，蝴蝶泉邊，大理的風花雪月在靜謐中悠遠，慢生活讓無數人嚮往。
圖:大理古鎮
大理號稱“風花雪月大花園、山水園林大城市”，擁有豐富的旅遊資源，並且旅遊資源較為集中。在自然資源方面，位於大理州中部的蒼山又名點蒼山，高聳如雲，全年青翠植被茂密；雲南省第二大淡水湖洱海，擁有高原明珠的美譽，蒼山的雄壯與秀麗的洱海風光形成強烈對照，並稱蒼山洱海；劍川縣南部有形如巨鐘的紅丹霞岩，故稱為“南天瑰寶”。在人文資源方面，大理有立城百年，極具人文歷史價值的大理古城；以及“妙香佛國”的標誌性建築—崇聖寺三塔。
如此優渥的旅遊資源，成為大理魅力的重要組成部分，也成為大理旅遊業發展的重要依託。2016年，大理全州共接待海內外旅遊者3859萬人次，同比增長31.78%。其中：接待海外旅遊者93.44萬人次，同比增長7.09%；接待國內旅遊者3765.74萬人次，同比增長32.54%。全年旅遊業總收入實現534.58億元，增長37.64%，漲幅較大。
圖：2012-2016年大理旅遊人數及收入情況
2012年至今大理旅遊接待人數及旅遊收入基本保持在20%以上的高速增長。大理接待旅遊人數在雲南旅遊市場占比為10%左右，2016年占比升至13.5%，占比雖有所提高，但仍有相當大的發展空間。豐富的旅遊資源以及不斷攀升的旅遊人氣為文旅地產打下了堅實的基礎。
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大理的文旅地產應運而生
文旅地產還有一大屬性—房地產屬性，傳統的房地產市場與文旅地產的發展息息相關。從去年開始全國多地房地產市場普遍升溫，為堅持“住房居住屬性”，2016年下半年開始各地調控政策層出不窮，熱點城市不斷收緊，限購限貸力度不斷加碼，部分城市甚至已推出限售政策。在此次調控大軍內，並無大理的身影，僅貸款方面有些許影響，但整體來說調控力度較小，這主要源於大理本身便具有較強的居住屬性，房地產市場多年來均處於一個較為健康的氛圍。
圖：2014-2017年8月大理房地產市場成交面積及銷售價格情況
2014年至今，大理房地產市場整體較為平穩。從銷售價格來看，波動範圍主要集中在6000-8000元/㎡，波動範圍較小，2014-2016年商品住宅年均銷售價格均在6000元/㎡左右；從銷售面積來看，2015年開始月均成交面積趨於穩定，近三年月均成交面積為10萬㎡左右，且各月度成交面積波幅較小。
依山傍水正是大理這座旅遊城市的魅力所在，伴隨著大理州自家房車營地、環洱海休閒配套設施、四大高端酒店等項目的有序推進，大理旅遊業持續火熱，越來越多的外地人看中了大理較強的居住屬性和較好的自然環境，選擇在大理購房置業，或是定居大理或是定期來到大理旅遊度假，使得旅遊地產成為大理房地產的重要組成部分。加之不斷推進的洱海整治違章建房和客棧餐飲違規經營等行動，使得洱海流域環境得到最大限度的修復，自然環境優勢更加突出。
圖:實力·大理的小院子
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大理文旅地產前路仍漫漫
“面朝大海，春暖花開”，這就是大理文旅地產的名片。背靠蒼山、面臨洱海，可謂是天時地利人和，占儘先機。久居城市很難感知四季的變換更迭，到處的高樓大廈讓越來越多的人懷念傳統的院落生活。在人生這場漫長的旅行中，大理文旅地產所帶來的如詩如畫的小院子，讓旅遊與居住完美融合。
文旅地產作為上萬億的市場藍海，巨大的吸引力必然伴隨著眾多跟隨者。隨著文旅地產的高速發展，市場的日趨成熟，隨著而來的市場競爭必然加劇。住建部2016年明確提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。特色小鎮僅僅只是文旅地產的一種類型，其佈局已是如此，未來整個文旅市場的競爭氛圍可見一斑。
未來文旅地產類型及方式均將不斷發展完善，大理雖然擁有先天的發展優勢，但如何最大化發揮資源優勢，打造具有全國吸引力的文旅項目，並從中脫穎而出，仍是一個較大的考驗。