《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》的出臺可謂“一石激起千層浪”。 有分析機構指出， 這一政策將有效啟動住房租賃的市場需求， 推動住房向居住屬性回歸， “租房時代”已經到來。 那麼作為住房租賃企業應關注哪些財稅政策呢？
一、增值稅
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定， 在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人， 為增值稅納稅人， 應當按照本辦法繳納增值稅， 不繳納營業稅；提供不動產租賃服務， 稅率為11%。
根據上述規定， 住房租賃企業應當根據取得的租賃收入和11%的適用稅率計算當期銷項稅額，
住房租賃企業的主要進項為不動產進項。 按照《國家稅務總局關於發佈<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）規定， 增值稅一般納稅人2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產， 以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程， 其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣， 第一年抵扣比例為60%， 第二年抵扣比例為40%。 其中， 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產， 屬於不動產在建工程。
根據上述規定， 住房租賃企業在租賃住房建成後兩年內， 可以分期抵扣進項稅額。
二、房產稅
《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）規定， 房產稅由產權所有人繳納。 房產出租的， 以房產租金收入為房產稅的計稅依據。 房產稅的稅率， 依照房產餘值計算繳納的， 稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的， 稅率為12％。
同時， 按照《財政部 國家稅務總局 關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅〔2008〕24號規定， 對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房， 減按4％的稅率徵收房產稅。
根據上述政策， 住房租賃企業出租自建住房， 需要按照取得的租金收入和4%的稅率申報繳納房產稅。
三、契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》規定， 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬 ，
根據上述政策， 住房租賃企業在取得土地時， 應當根據土地使用權出讓價格和相應的稅率計算繳納契稅。
四、印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》明確， 購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；產權轉移書據；營業帳簿；權利、許可證照；經財政部確定徵稅的其他憑證為應稅憑證。 其中， 產權轉書據按照合同金額的萬分之五貼花；財產租賃合同按照租賃金額的千分之一貼花。
根據上述規定， 住房租賃企業在取得土地使用權時， 需要根據產權轉移書據稅目計算繳納印花稅；在與承租人簽訂住房租賃合同時， 需要按照財產租賃稅目計算繳納印花稅。
五、城鎮土地使用稅
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定， 在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人， 為城鎮土地使用稅的納稅義務人， 應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。 土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據， 依照規定稅額計算徵收。 土地使用稅每平方米年稅額按照大城市0.5元至10元， 中等城市0.4元至8元， 小城市0.3元至6元， 縣城、建制鎮、工礦區0.2元至4元的標準徵收。
根據上述政策， 住房租賃企業需要按照實際佔用的土地面積和規定稅額計算繳納城鎮土地使用稅。
除了上述稅種外， 住房租賃企業還需要繳納企業所得稅、城建稅及教育費附加等稅費。
與從事住宅開發及銷售的房地產企業相比， 住房租賃企業拿地成本較低， 繳納的契稅和印花稅較少， 由於不涉及銷售住宅， 也不涉及預繳增值稅和土地增值稅， 綜合稅負在開發階段要明顯低於房地產開發企業。
但同時也要考慮到， 房地產企業在進入銷售回款期後， 資金回籠週期較短， 能夠迅速形成利潤。 而住房租賃企業的後續現金流入受住房租賃政策及市價變化影響較大， 資金回籠週期較長， 可能對住房租賃企業實現項目滾動開發形成較大的資金壓力。
易嘉財稅是業財稅一體化智慧服務平臺，專注為中小微企業解決財稅問題（www.rrtimes.com/?from=toutiao）
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