2016年錯過嘉興， 2017年把握南通？
今年， 長三角區域一體化動作進一步加劇， 緊鄰上海的江蘇省南通市和浙江省嘉興市分別提出要接軌上海。
去年嘉興在受上海外溢需求影響， 樓市表現異常火爆的情況下， 未來南通是否也會延續這一勢頭？
從去年末至今， 南通的土拍市場像開掛了一樣， 歷時數小時、競價幾百回合的場面屢見不鮮， 一塊地引得數十家開發商“群雄逐鹿”的大戲也在頻頻上演…在一場接一場的土拍廝殺背後， 南通樓市的價值潛力受到越來越多關注。
南通土拍大事記回顧
5月10日
掛牌土地首次出現限價、限時競價條件。
8月31日
港閘區地塊達到最高限價， 通過搖號定買家。
9月7日
通州一幅地塊， 以溢價率211%成交！
其實在今年環上海都市圈城市價值的研究中， 南通黑馬城市的價值已展現無疑。
在衡量區位、人口流動、經濟產業導入、收入差距、投資等重要指標後， 我們發現南通是受到強外溢影響的城市中價格仍處於低位的潛力股。
圖：2016年上海都市圈房價及與核心城市距離對比圖
那麼， 眼下在這一資料支撐下， 南通發展究竟如何？今天我們就來扒一扒這座城市的近況。
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首先， 南通樓市受上海影響很大這一點毋庸置疑， 所以， 未來樓市發展如何， 還是要看“這條大腿抱得牢不牢”。
從政策來看， 在浙江提出全面接軌上海的發展定位之後，
這兩年也確實看到南通接軌的步伐在日益加快， 圍繞建設（滬）蘇通經濟圈， 構建更加快捷便利的交通體系， 更多分享上海、蘇南城市功能， 積極承接產業、資源等轉移輻射等。
如今， 南通鐵路圈覆蓋範圍越來越廣， 到上海的線路除了北沿江鐵路之外， 又新增了一條直達線路【滬通鐵路】， 與上海的“距離”進一步拉近。
圖：南通高鐵圈線路分佈
滬通鐵路：上海---南通
沿江鐵路：南京---揚州---泰州---南通---上海
通蘇嘉高鐵：南通---蘇州---嘉興
寧啟鐵路：南京---揚州---泰州---南通
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從供需來看， 雖然一直以來南通都是一個人口淨流出的城市， 即常住人口小於戶籍人口， 但截止到今年6月， 南通普通商品住房期末可銷售面積同比下降39.54%， 環比下降3.99%， 去化週期約10個月、為5年來新低， 總體沒有庫存壓力。
此外， 據【同策研究院】調研發現， 目前南通購房客群主要由以下幾類：
1）工作在上海， 安家在南通的人；
2）看重南通學區配套資源的外來人群；
3）產業支撐的相關人口導入。
可見， 南通流出人口不少， 但還是有不少外來人口導入， 吸納人口的能力也將逐步提升。
值得注意的是， 南通去年GDP破6700億， 上升至中國主要城市排行榜第20位。 區域又一直享有龐大的學區資源， 知名小學有通師一附、城南小學， 初中有南通三中、南通一中、啟秀中學等， “名校”周邊的學區房也一直籠罩“稀缺”的光環。
南通市內軌道交通建設也已經全面展開， 目前已經確定1號線一期工程和2號線一期工程， 全長約59.55公里， 形成軌道交通基本骨架。
預計2020 年， 南通市區公共交通占機動化出行量比例為 58.6%， 軌道交通占公共交通出行量比例為 23.4%。
圖：南通地鐵1號線、2號線線路規劃
所以， 未來憑藉上海“北大門”的區位優勢， 加上區域經濟發展， 城市宜居度的不斷提升， 南通也會讓更多人“留下”。
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從房價來看， 目前南通相較上海房價差距非常明顯， 與周邊其他城市相比， 價格也依然具有較大吸引力。
表：2017年1-8月 上海周邊城市商品住宅銷售均價
從今年1-8月成交的商品住宅面積段分佈來看， 90-120平米占比達39%，總價區間集中在100-130萬元，120-160平米的面積段占比排名第二，總價集中在160-220萬元。
圖：2017年1-8月 南通成交商品住宅面積段分佈
也就是說，南通商品住宅按首付比例30%計算，口袋裡有30-60萬元就能買到面積90平米以上的房屋，購房門檻不算高。
此外，今年南通房價也保持了良好的上升勢頭。從最近一年南通商品住宅成交量價走勢來看，自去年第四季度樓市調控開啟後，區域成交量大幅縮水，2017年1-8月，南通商品住宅銷售面積為187.83萬平方米，同比下降17.51%。
圖：2016年9月-2017年8月 南通商品住宅成交量價走勢
然而量跌價沒跌，尤其是今年5月以來，樓市調控不斷升級背景下，南通房價上漲勢頭依然強勁。今年8月，南通商品住宅價格為14588元/平米，環比上漲12.01%，同比上漲53.52%。
再來就是開發商的積極佈局也給予市場對南通未來房價上漲充足信心。截止到2017年9月13日，今年南通住宅用地共計成交86宗，土地出讓金總額為147.66億元，總建設用地面積為278.65萬平米，成交土地均價5299.10元/平米，平均溢價率達38.89%。
圖：2017年1-9月南通住宅用地成交情況
從今年南通成交的宅地樓面價top20來看，崇川、通州兩個區域佔據半數以上，是開發商主力佈局的區域。其中，位於崇川的一副宅地樓面價達14673元/平米。
結束語
總體來看，眼下，南通樓市在上海購房資金外溢，加上土拍熱、三四線城市去庫存東風之下，確實火了一把。不過這條“抱上海大腿之路”才剛剛開始，未來，隨著交通、配套的提升，區域能真正成為承接上海購房外溢的宜居之城，“把人帶來”才能讓樓市“虛火”變“真火”。
90-120平米占比達39%，總價區間集中在100-130萬元，120-160平米的面積段占比排名第二，總價集中在160-220萬元。圖：2017年1-8月 南通成交商品住宅面積段分佈
也就是說，南通商品住宅按首付比例30%計算，口袋裡有30-60萬元就能買到面積90平米以上的房屋，購房門檻不算高。
此外，今年南通房價也保持了良好的上升勢頭。從最近一年南通商品住宅成交量價走勢來看，自去年第四季度樓市調控開啟後，區域成交量大幅縮水，2017年1-8月，南通商品住宅銷售面積為187.83萬平方米，同比下降17.51%。
圖：2016年9月-2017年8月 南通商品住宅成交量價走勢
然而量跌價沒跌，尤其是今年5月以來，樓市調控不斷升級背景下，南通房價上漲勢頭依然強勁。今年8月，南通商品住宅價格為14588元/平米，環比上漲12.01%，同比上漲53.52%。
再來就是開發商的積極佈局也給予市場對南通未來房價上漲充足信心。截止到2017年9月13日，今年南通住宅用地共計成交86宗，土地出讓金總額為147.66億元，總建設用地面積為278.65萬平米，成交土地均價5299.10元/平米，平均溢價率達38.89%。
圖：2017年1-9月南通住宅用地成交情況
從今年南通成交的宅地樓面價top20來看，崇川、通州兩個區域佔據半數以上，是開發商主力佈局的區域。其中，位於崇川的一副宅地樓面價達14673元/平米。
結束語
總體來看，眼下，南通樓市在上海購房資金外溢，加上土拍熱、三四線城市去庫存東風之下，確實火了一把。不過這條“抱上海大腿之路”才剛剛開始，未來，隨著交通、配套的提升，區域能真正成為承接上海購房外溢的宜居之城，“把人帶來”才能讓樓市“虛火”變“真火”。