房地產並不是全球只有中國在漲，這個國家也在創新高

美國房價已超危機前高點， 接下來是危機再現還是繼續勇往直前？房地產行業占美國GDP 的18%左右， 對美國經濟與貨幣政策至關重要。 2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時， 我們就認為美國樓市還有很大空間， 這個判斷已經得到印證。 從那時到現在， 樓價又漲了10%， 往前看， 美國樓市是春紅褪去， 還是春去夏來？從多方面來看， 我認為， 美國樓市總體並無過熱風險， 仍有上行空間。

與危機前不同， 當前美國房貸總體上風險無虞。 居民杠杆危機後大幅下滑， 相當於2000 年左右的水準。 投機情緒也不濃厚， 居民平均支付能力明顯高於平均房價， 斷供比例持續下滑， 止贖房屋數量達到十年低位。 銀行對按揭態度仍然比較謹慎， 儘管當前房貸的平均信用點要求從高點760 左右下降至730 點左右， 但仍比次債危機前高10 個點， 房屋空置率持續下行， 房屋租售比明顯高於危機之前，

均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放， 加上海外需求較多， 總體需求仍然旺盛。 受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響， 美自有住房率由2016 的63%觸底反彈至當前63.7%， 但仍處於30 年的低位。 占總人口20%的千禧一代成為購房主力軍，

而占全美樓市8%的國際買家需求不減。 根據萬得資料， 其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭， 年年增長， 近四年半累積達到1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限， 房屋供應不足， 尤其是中低戶型。 當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有70 萬缺口， 技術工人短缺問題依然嚴重。 同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於2000 年水準。 成屋庫存也從危機時的10 個月， 下降到4 個月左右的水準， 成屋庫存過剩緩衝區已經消失， 新屋供與成屋銷售之比為10%左右， 遠低於危機前18%的平均水準。

局部地區樓市有風險， 但總體仍有上行空間， 為美國經濟復蘇、貨幣緊縮奠定了基礎。

部分海外買家集中的城市， 出現高端房地產市場過熱的風險。 比如， 近幾年部分紐約高端地產價格下滑近30%， 而商業地產銷售量下滑近50%。 同時住房貸款的提供機構（房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。 但總體而言， 美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制， 未來1-2 年仍有5%以上的年增速。 這種情況下， 美國金融週期繼續上行， 經濟復蘇趨勢仍在， 貨幣緊縮也有堅實的基礎。 美元反彈， 美債收益上行不可避免， 時間點近期關注今年底和明年一季度。