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星河挖掘產業地產價值的方式是其獨創的“產權/租金/服務”運營模式，
觀點地產網房地產白銀時代， 轉型潮來。
在眾多傳統房地產開發企業眼裡， 產業地產行業未來可喜， 但轉型並非易事， 只能“八仙過海， 各顯神通”。 其中， 星河控股集團就以獨有的“產權／租金／服務”運營模式進入產業地產。
3月22日， 星河產業集團副總裁閻鏡予來到2017觀點年度論壇， 接受了觀點地產新媒體的採訪。
在這次專訪中， 閻鏡予談起星河控股集團涉足產業地產的前前後後。
“產權/租金/服務”模式前話
星河產業成立於2015年8月， 從成立的時間點來看， 外界將星河列入“產業新兵”陣營， 但閻鏡予有不同的理解。
“以星河早期在福田中心區的業態佈局來看，
閻鏡予說， 可以將星河控股集團看作是一開始就做產城融合的公司， 但顯然， 2015年8月， 星河產業的成立標誌著真正將產業地產作為重點發展方向。
其中的緣由， 閻鏡予說， 是因為星河發現了產業地產未來存在的價值， “未來十年， 應該是產業地產慢慢崛起的黃金十年”。
星河挖掘產業地產價值的方式是其獨創的“產權／租金／服務”運營模式， 閻鏡予透露， 提出這一模式源于星河對已有業態、業務進行重審而得來的啟示。
星河旗下有星河金融控股集團，
在金融領域的佈局， 結合星河開發的各種業態， 閻鏡予說， 這給了星河一個啟示：“做住宅只是一次性的賺錢：可以帶來現金流， 與此同時， 我們有大量的自持物業在手裡面， 比如我們至今仍是麗思卡爾頓酒店的業主， COCO Park和星河發展中心我們一平米也沒賣， 對於手中的大量自持物業， 我們能不能取得最高的收益？除了做房東， 還能額外收穫什麼？”
“做了大量的金融投資以後， 我們在想， 如果我們能成為入駐企業的房東， 又能變成他們的股東的話，
涉足產業要有“真本事”
自身重點發展產業地產的同時， 閻鏡予也看到愈來愈多的企業正進入產業地產， 一個不容忽視的現狀擺在星河面前——產業地產競爭在加大。
對此， 閻鏡予認為， 應對競爭唯有憑真本事， 所謂的“真本事”指具備競爭能力， 進一步說， 是“要形成差異性服務”。
“以我們星河來講， 我們有三個能力比較突出， 一是金融投資能力突出， 二是產業服務能力突出， 三則是招商能力突出”。
金融投資能力方面， 閻鏡予談到的一個例子是深圳市紅土星河創業投資基金， 該基金由星河控股集團、深創投和龍崗區政府引導基金聯合發起，
“從紅土星河基金來說， 我們就有了差異化——深圳星河WORLD園區有7500萬投資， 只有入園才能拿得到。 很多園區也想做股東加房東， 但是這並不容易， 做不好可能顆粒無收， 但我們過去做了這麼多的投資， 有這麼多行業內的資源， 所以我們有信心。 ”
產業服務能力方面， 閻鏡予強調， 服務做好最重要靠動力。 他說， 如果和入駐企業僅為房租關係， 那其實是沒有動力真正做服務， 因為有成本， “但星河會成為入駐企業的股東， 這些企業某種程度就變成星河的一部分資產， 那星河再給他們做服務、做增值時就有動力”。
招商能力方面， 閻鏡予介紹， 星河于深圳星河WORLD園區的招商定了三大方向， 分別為金融、戰略新興、文化創意，根據閻鏡予向觀點地產新媒體提供的資料，目前深圳星河WORLD園區中這三大行業的集聚度達到73%。
“也就是說，有73%的企業按照了我們的規劃入駐進來，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區便有集聚度，各企業間能互動、交流、抱團，深圳星河WORLD園區就能成為一個協同創造、有聯盟概念的園區。”
閻鏡予說，這也就意味該園區有了完整的生態，而打造完整生態的前提是要有一個相對較大的運營體量，而這又需要有足夠的自持運營能力。
分別為金融、戰略新興、文化創意，根據閻鏡予向觀點地產新媒體提供的資料，目前深圳星河WORLD園區中這三大行業的集聚度達到73%。“也就是說，有73%的企業按照了我們的規劃入駐進來，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區便有集聚度，各企業間能互動、交流、抱團，深圳星河WORLD園區就能成為一個協同創造、有聯盟概念的園區。”
閻鏡予說，這也就意味該園區有了完整的生態，而打造完整生態的前提是要有一個相對較大的運營體量，而這又需要有足夠的自持運營能力。