無論是起步階段的權宜之計， 還是長看未來的先行之舉， 短短幾年時間四五十萬北漂紮進了燕郊、香河、大廠乃至固安的環京區域。 這幾個原本並不知名的城市， 開始跟北京的樓市緊緊綁定在一起。 2015年， 一線城市房地產升溫並迅速向外傳導。 環北京的崛起首先是來源於北京需求的外溢， 包括北京工作但無力負擔北京房價的自住剛需以及基於後期房價上漲預期的投資需求。 市場過熱引發調控後， 環京區域市場變動與北京幾乎同步， 且波動幅度更大。 與2017年3月的高點相比， 9月燕郊鏈家成交量下滑90%（北京67.6%），
十一期間， 我們走訪了政策高壓下環北京城市圈中的涿州、固安、永清、廊坊廣陽區、北三縣， 試圖發現市場速凍之後的一些變化與趨勢。 作為北京人口疏解的承接， 環京城市圈的未來會怎麼走？我們為你劃好了重點。
核心發現清單：
1、環京區域樓市發展與北京基本同步， 但因為投資占比更高因此政策影響市場波動較大。 目前短期下行壓力大， 長期潛在動力不小。
2、短期限購政策使環京區域有資質的購房者大幅減少， 整體市場“有價無市”特徵明顯；
3、長期來看， 京津冀一體化和新規劃中對環京的提及使得市場預期不低， 潛在需求較大。
4、目前整體市場規範性有待提升， 經紀機構魚龍混雜、交易制度有待完善。
5、展望未來， 各個區域受到交通、產業的利好， 未來房地產市場尤其是存量房市場空間大， 基於存量房的經紀機構、資產管理等將會迎來新的發展機會。
（一）房地產呈現明顯的城市圈聯動效應
1、環京區域市場變動與北京幾乎同步， 且波動幅度更大
從2015年開始， 以深圳為代表的一線城市房地產市場出現明顯升溫， 2016年年初一線城市全面“量價齊升”， 熱度迅速傳導到一線周邊城市、強二線城市， 2017年繼而傳導到三四線城市。 在這輪“去庫存”中， 房地產市場呈現出了明顯的城市圈特點。 例如環北京的廊坊、北三縣、保定等， 環深圳的東莞、惠州等， 環上海的蘇州、昆山、無錫等城市房價在2016年和圈內核心城市的房價出現了同步上漲。
2017年調控以來， 核心城市的房地產市場出現降溫， 以北京為例， 鏈家研究院資料顯示市場成交量在調控後出現超過60%的下滑， 價格累計下跌10個點。 而與北京相鄰的燕郊量價表現和北京類似且力度更大：與2017年3月的高點相比， 9月燕郊鏈家二手房成交量下滑90%（北京67.6%），
2、市場過熱引發調控， 嚴控購房資質
環北京的崛起首先是來源於北京需求的外溢， 包括兩方面：北京工作但無力負擔北京房價的自住剛需，
（二）目前的環京市場表現
（1）波動和北京同向，但幅度更大。調研過程中發現，調控前，在環京各區域中來自北京的購房者占比均在80%以上，其中北京的剛需占比相對較少（不足30%），大部分還是投資群體。正是因為環京房市中投資占比高，所以環京房地產市場在與北京房地產市場同步變動的同時又呈現出波動性大的特點。
（2）政策環境嚴厲：調控同時注意堵漏。所調研區域中除涿州外，其餘區域均對外地人購房設置了較高的門檻，且房本上只能寫有資質一方的名字或聯名，房市政策堵漏決心比肩北京。
（3）有價無市的市場——住宅成交量超大幅下滑。環京區域新房住宅部分，銷售幾乎停滯，由於限購社保要求，客戶主力的外地客源無法入市，因此開發商主力推不限購的商鋪等產品。以香河片區的某樓盤為例，開發商轉而採用“創新”形式銷售底商吸引客群。
（4）有價無市的市場——二手價格回落、新房價格變相鬆動。在此次調控中，以更具“市場性”的二手房為例，涿州、固安、永清及廊坊市主城區均價下跌幅度逾15%，北三縣均價下跌30%左右；新房方面，由於開發商前期銷售狀況良好、實力較為雄厚，壓力相對較小，房價沒有下跌但是有一些促銷優惠。
（5）潛在需求巨大——剛需、投資兼有。北京的人口疏解和產業轉移給環京帶來了較大的預期利好，潛在客戶體量依舊較大，包括兩方面：基於房價長期上漲預期的投資性需求、有通勤交通覆蓋片區的自住剛需，但是均受制于購房資質，目前觀望。
（6）房地產交易缺乏規範性，仲介機構魚龍混雜。當前環京區域仲介行業的發展存在諸多問題，如仲介公司以小散公司為主、從業人員素質參差不齊等，調研區域一條街底商80%為仲介公司，需要品牌仲介樹立標杆作用。
（三）未來的市場和行業展望
（1）作為京津冀一體化的重要部分，環京的價值在長期將會得到凸顯。隨著交通、產業配套的完善，未來將承接北京疏解的大部分人口，整體經濟活力將有較大提升。按照《廊坊市2016-2030年規劃》，廊坊常住人口將從2016年的461.5萬增長到2020年的570萬再到2030年的785萬，還有323.5萬的人口淨流入。
（2）未來二手交易將會逐漸活躍，經紀公司迎來一定機會。如固安、廊坊區域。固安孔雀城專案已經開發十三年，部分前期開發的產品即將下產證可能迎來二手交易機會，且短期市場的回檔可能增強前期高杠杆投資客群的賣房意願。廊坊城區配套較為成熟、且有明確的產業支撐，二手市場未來交易活躍度將會上升。
同時，基於存量房的服務機構機會較大。一方面，目前環京地區經紀機構魚龍混雜、服務體驗差，需要品牌仲介推廣標準化的高品質服務，隨著二手交易活躍度的增加，未來仲介公司較好的前景；另一方面，未來人才流入會產生相應的租賃需求，基於存量房的物業管理等行業也將迎來一定機會。
（3）片區內價值也有一定的差異，燕郊、廊坊廣陽區突出。由於環京的價值在於受到未來超級都市北京的利好溢出，因此分析區域價值時首當其衝的是交通區位及規劃，這決定了片區與北京區域的聯動程度，因此有地鐵高鐵聯繫北京的片區，其價值將會凸顯；其次是未來的產業定位和目前的實施情況，這決定了更長時間裡片區創造價值的能力。地鐵方面：目前燕郊有平谷線規劃（地鐵站設在燕郊某樓盤200米內，比較方便），廊坊廣陽區有S6線規劃，使得通勤成為可能，除兩地之外，還有多條高速、高鐵、城際鐵路聯通其他片區，隨著交通的完善也讓產業轉移成為可能，未來有很大想像空間。
（二）目前的環京市場表現
（1）波動和北京同向，但幅度更大。調研過程中發現，調控前，在環京各區域中來自北京的購房者占比均在80%以上，其中北京的剛需占比相對較少（不足30%），大部分還是投資群體。正是因為環京房市中投資占比高，所以環京房地產市場在與北京房地產市場同步變動的同時又呈現出波動性大的特點。
（2）政策環境嚴厲：調控同時注意堵漏。所調研區域中除涿州外，其餘區域均對外地人購房設置了較高的門檻，且房本上只能寫有資質一方的名字或聯名，房市政策堵漏決心比肩北京。
（3）有價無市的市場——住宅成交量超大幅下滑。環京區域新房住宅部分，銷售幾乎停滯，由於限購社保要求，客戶主力的外地客源無法入市，因此開發商主力推不限購的商鋪等產品。以香河片區的某樓盤為例，開發商轉而採用“創新”形式銷售底商吸引客群。
（4）有價無市的市場——二手價格回落、新房價格變相鬆動。在此次調控中，以更具“市場性”的二手房為例，涿州、固安、永清及廊坊市主城區均價下跌幅度逾15%，北三縣均價下跌30%左右；新房方面，由於開發商前期銷售狀況良好、實力較為雄厚，壓力相對較小，房價沒有下跌但是有一些促銷優惠。
（5）潛在需求巨大——剛需、投資兼有。北京的人口疏解和產業轉移給環京帶來了較大的預期利好，潛在客戶體量依舊較大，包括兩方面：基於房價長期上漲預期的投資性需求、有通勤交通覆蓋片區的自住剛需，但是均受制于購房資質，目前觀望。
（6）房地產交易缺乏規範性，仲介機構魚龍混雜。當前環京區域仲介行業的發展存在諸多問題，如仲介公司以小散公司為主、從業人員素質參差不齊等，調研區域一條街底商80%為仲介公司，需要品牌仲介樹立標杆作用。
（三）未來的市場和行業展望
（1）作為京津冀一體化的重要部分，環京的價值在長期將會得到凸顯。隨著交通、產業配套的完善，未來將承接北京疏解的大部分人口，整體經濟活力將有較大提升。按照《廊坊市2016-2030年規劃》，廊坊常住人口將從2016年的461.5萬增長到2020年的570萬再到2030年的785萬，還有323.5萬的人口淨流入。
（2）未來二手交易將會逐漸活躍，經紀公司迎來一定機會。如固安、廊坊區域。固安孔雀城專案已經開發十三年，部分前期開發的產品即將下產證可能迎來二手交易機會，且短期市場的回檔可能增強前期高杠杆投資客群的賣房意願。廊坊城區配套較為成熟、且有明確的產業支撐，二手市場未來交易活躍度將會上升。
同時，基於存量房的服務機構機會較大。一方面，目前環京地區經紀機構魚龍混雜、服務體驗差，需要品牌仲介推廣標準化的高品質服務，隨著二手交易活躍度的增加，未來仲介公司較好的前景；另一方面，未來人才流入會產生相應的租賃需求，基於存量房的物業管理等行業也將迎來一定機會。
（3）片區內價值也有一定的差異，燕郊、廊坊廣陽區突出。由於環京的價值在於受到未來超級都市北京的利好溢出，因此分析區域價值時首當其衝的是交通區位及規劃，這決定了片區與北京區域的聯動程度，因此有地鐵高鐵聯繫北京的片區，其價值將會凸顯；其次是未來的產業定位和目前的實施情況，這決定了更長時間裡片區創造價值的能力。地鐵方面：目前燕郊有平谷線規劃（地鐵站設在燕郊某樓盤200米內，比較方便），廊坊廣陽區有S6線規劃，使得通勤成為可能，除兩地之外，還有多條高速、高鐵、城際鐵路聯通其他片區，隨著交通的完善也讓產業轉移成為可能，未來有很大想像空間。