港交所最新資料顯示， 恒隆地產(00101.HK)主要股東陳文博於2017年9月28日， 場內增持公司好倉30萬股， 耗資539.4萬港幣， 成交均價17.98港幣， 最高成交價17.98港幣。 變動後持有權益25.11億股， 于公司已發行股份占比55.83%。
今年是恒隆地產陳氏家族第三次增持股份， 此前在9月25日便在陳文博名義下場內增持公司好倉148.4萬股， 耗資2656.95萬港幣， 成交均價17.904港幣， 最高成交價17.96港幣
由於恒隆集團的家族信託基金中陳譚慶芬女士為該信託基金之成立人、Cole Enterprises Holdings (PTC) Limited為該信託基金之受託人， 以及陳文博先生為該信託基金之酌情受益人。 所以年報中會顯示在陳譚慶芬女士名下。
春江水暖鴨先知。
在2011年整個零售業開始進入下行週期，
而在當年陳氏家族便出現減持。
隨後股價逐年下跌，
而陳氏家族又開始陸續增持。
控股比例在15年突破10年減持前的比例，
如今接近56%，
近6年增持接近6%，
值得強調的是這些資金都是其家族的真金白銀。
恒隆集團地產業務將近有50年的積累， 而恒隆地產在陳啟宗接管後至今近26年。 對比之下， 國內地產市場化至今只有20餘年。 而如今內地的地產行業正處於轉變期， 各企業業務要麼向“輕資產”轉型， 要麼向“包租公”轉型。 歷經風霜的恒隆地產在這方面再次體現出先人一步。
作為投資者， 在資訊及行業理解上遠不如在行業中深耕已久的專業人士。 陳啟宗除了是恒隆地產的掌門人， 還是市場公認的專業人士， 26年以來通過近百封《致股東信》向市場分享其經營理念及對未來的研究。 因此對恒隆地產及陳啟宗進行研究對行業理解十分具有幫助。
✦ 一、25年的風霜
1、82年重創後的低谷
恒隆地產是一家在港交所上市， 具有非常高知名度和讚譽度的香港商業地產公司，
在發展初期恒隆就已經相當重視商業地產業務， 1972 年恒隆上市時， 它的租金收入僅 500 萬港元， 占公司經營收入的 10%。 但到 1977 年， 恒隆的租金收入已增加到 2880 萬元， 占公司純利的比重已超過 45% 。
70年代初香港地產經歷了一波牛熊， 1976年後地產重新開啟牛市， 恒隆開始快速擴張。
到了1981 年， 正值恒隆進入高峰期之際， 先後與新世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創興企業及淘大等地產公司合組成 3 個財團，
結果， 以恒隆為首的 3 個財團奪得地鐵港島沿線 9 個地鐵站上蓋物業發展權。 消息傳出， 全港轟動。 這時， 恒隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰。
然而， 1982 年地產市場崩盤， 出現崩盤的主要原因有三：房地產市場泡沫已經太過嚴重；美國雷根政府提高利率收緊貨幣導致大批資金撤離香港；中英兩國就香港回歸問題展開談判。
地產行業轉入熊市後， 之前擴張最凶的恒隆損失最大。 當時， 恒隆正計畫展開金鐘二段的香山大廈， 最終因資金周轉不靈， 恒隆向港府再次申請延期補地價不遂之後， 宣佈 “撻訂”， 退出金鐘二段上蓋發展， 其餘地鐵站上蓋工程， 亦需押後進行。
經歷過大起大落的恒隆經營策略變得越發保守， 隨後行業走出低谷， 但是由於對地產迴圈持有的戒心， 恒隆的土地儲備亦維持在低水準， 以至於後來一段期間恒隆仍處於低谷。 但這也為陳啟宗創造新的“恒隆模式”奠定了基礎。
2、陳啟宗開啟的復蘇
1986 年， 陳曾熙去世， 弟弟陳曾燾接管恒隆， 開始了恒隆的一系列重組， 包括將淘大化同重組為淘大置業， 專注於地產投資。 1991 年 1 月，陳啟宗接替叔叔陳曾燾出任恒隆集團董事局主席，在香港和內地雙線發力，拉開了恒隆復蘇的序幕。
從陳啟宗接受至今，恒隆罕見的迴圈曲線幾乎與經濟週期吻合。
1992～1994年的3年間，恒隆在香港購入物業。陳啟宗積極向香港和海外投資者推廣恒隆，並在資本市場上大量融資，融資之後立即在房地產市場上的快速收購擴張，收購的主要目標為優質投資物業。當時香港房地產行業正處於上升週期，陳啟宗的順週期擴張策略受到資本市場的青睞。
1995～1998年的4年間，恒隆停止購地，為亞洲金融危機爆發已先行做出了準備。1995 年，就在香港房地產行業如火如荼之時，陳啟宗卻出人意料地停止繼續買地，反而開始賣出部分物業，並且不斷融資，積累大量資金，從 1995 至 1997 年，香港地產繼續飆漲，恒隆不但片地未拿，更是積累了 100 億港元的資金，當時投資者對陳啟宗的態度由當初的讚譽轉為激烈的批評。
2001～2004年的4年間，再次停止購地。這幾年全球經歷了幾個大事件，首先是美國911事件，然後席捲整個中國的SARS疫情，經濟整體不振，且失業率開始不斷攀升，商鋪租金開始下滑，辦公樓受到打擊最為嚴重，很多商戶選擇不續租，有的選擇減少租賃面積。恒隆地產仍進一步為未來發展籌措資金，這為2003年以後內地的8個商業地產奠定了基礎。
2005～2006年，落子二線城市，購入多幅商業用地。上海的兩座購物中心極佳的運營成果讓恒隆產生了質的變化。恒隆在 2004 年作出決定向內地二線城市擴張，從 2005 年開始在數個城市購地，所選擇的皆是最炙手可熱的地段。
2007～2008年，市場變得火熱，而恒隆卻再次戛然而止。隨著2008年開始的金融危機，整個土地市場開始轉冷。恒隆卻感到很舒服，因為可以有更好的機會購入合適的土地，並且會少有競爭對手。
2009～2011年，連續購入若干幅土地。自2013年2月做出最後一次購置後，恒隆至今仍未有購置行動。
從上面恒隆發展的經歷可以看到，陳啟宗是個出色的價值投資者，只不過他所管理的資金投資的是土地和物業。26年的經營紀錄完美體現出陳啟宗的“選時”能力，而其“選時”的判斷是建立在其風控系統之上的。過去風霜奠定了恒隆的經營始終把風險管理放在第一位。
“沒有人能夠始終如一地、持續不斷地打敗市場”——《股票作手回憶錄》。
不管過去把握了多少機會，只要一次黑天鵝事件便能把所有財產付之一炬。融合對週期的理解，恒隆才能做到放棄短期的機會，儲備充足資金為未來做準備。
也正因此演化出如今恒隆的運營模式，從投資角度可以理解為：長期持有，以及選擇”最優"標的。
✦ 二、恒隆的模式
1、高周轉VS長租賃模式
一般房地產公司採取兩種盈利策略，第一，採用“買地，建設，售出”的高周轉模式。第二，採用“買地，建設及租賃”的長租賃模式。
陳啟宗對這兩種模式的對比，舉了兩個家代表性的公司分別是萬科以及恒隆。
萬科之模式是大量購入土地興建住宅及儘快出售和預售，公司並不太擔心市場時機，以快速周轉和數量取勝，很像是一家密集生產商品製造商。財務管理方面，此類模式公司需要的資本並不多，只需要銀行提供項目融資，重要的是現金流，因此對於速度要求很高，務求儘快套現償還貸款以及進行再投資。與此模式相關之風險主要在於週期，公司盈利只以上個專案為准，但是下個能否賺錢並無保證，如果出現慢慢熊市，公司有可能現金流短缺甚至破產。
另一種模式恒隆是宣導者，故陳啟宗先生稱為恒隆模式。採用“買地，建設及租賃”的長租賃模式，憑藉與信譽良好的公司簽訂租約，可以把收入鎖定數年。這樣在經濟下滑的時候可以保證公司的收入及利潤。在房地產低迷時期買地，然後等樓市上升，慢慢出售，分很多年分段出貨，平日收入來源於租金，收入雖少卻更穩定。
陳啟宗不止一次在《至股東信》中提到，他認為地產商在這兩種模式中難以兩全齊美，只能選擇其一重點發展，而他選擇了第二種。可以理解為，恒隆放棄過去的“短線”的“追漲殺跌”，轉為“長線”的“待價而沽”。
如果高周轉模式重量，那麼長租賃模式定必重質；高周轉模式需要速度，長租賃模式則需要先行者優勢；高周轉模式有時會極為吸引但週期性較高，長租賃模式利潤於租出商業物業後其穩定性會令人難以置信。
而目前恒隆收入具有卓越品質，而利潤則以遠低於其風險水準來賺取，而由於恒隆物業只租不賣，因此稅率往往更低。
2、選擇“最優”的土地與物業
這裡的選擇“最優”體現兩點：“成長性”以及“未來趨勢”。
“我們的重點是在具有發展潛力的城市購入最佳的地塊，並雇傭頂尖建築師行以最高品質的設計，打造出最高品質的物業。”
這裡土地的發展潛力也就是當地人口持續流入以及未來消費水準的提升，代表著恒隆對投資標的“成長性”的判斷。而打造最高品質的設計和最高品質的物業體現恒隆對“未來趨勢”的判斷。
陳啟宗多次強調了恒隆購地的策略，只在經濟蓬勃的城市的最佳地點購入大幅的土地，這裡面重點強調了三點，也是恒隆的核心邏輯。
第一，經濟蓬勃的城市。第二，最佳地點，恒隆基本上都會選取所在城市的核心位置。第三，大幅地塊，太小的地塊恒隆沒有興趣，因為分階段開發，並且要滿足恒隆的建築和審美要求。同時還需要符合恒隆要求的合理土地價格。
除此之外，陳啟宗提出對公司商業地產的五大標準：挑選地塊，專案規劃，物業設計，建築品質，物業和租戶管理。並且不斷提高這五個方面的能力，力求一直領先競爭對手。他認為中國雖然商場林立，但是遍佈是低素質物業，該等建築一旦落成便會在該地方待上50-100年，對一個城市的影響非常重大，如果建設不好，很可能成廢棄的高樓，因此恒隆追求優質的物業素質。
如此做法當然不易，首先最佳的地塊並不是唾手可得，恒隆需要等待極好的時機，何況還要有一個極好的價格。其次打造最高質素的物業需要很長的耐心和時間，這種做法與其他商業地產商形成鮮明反差。
這裡需要提到的便是恒隆在上海的兩家商業廣場。
陳啟宗在 2002 年的致股東信中說道： “本集團明白，要做到鶴立雞群，決不可與當地發展商在在低檔產品進行競爭。另一方面，香港投資者多會把其在香港之做法再套用於上海，即發展中庸質素之小型物業；規模較次之發展商沒有能力採取或不通曉其他做法，而大型發展商未必對大型及一級項目有興趣。因此，倘本集團對上海某天將成為顯赫世界之城市之判斷正確，則本集團應在上海發展世界級質素和規模之物業。
該兩項物業之獨特之處乃彼等面積宏大兼且美輪美奐。兩者均由世界知名之美國建築師設計，並按高水準之特定要求而興建。迄今上海尚無可與彼等之面積及質素匹敵之同類物業，故彼等可望于未來多年保持競爭優勢。”
這兩家上海的物業2006年完工，17年中報中依然占到租金收入接近58%，且在上海港匯廣場進行修建的期間。定位高端商業中心，且商品出租率一直保持在90%以上。
對比之下，其他的商業地產商的風格是拿地 18 個月以後購物中心就要開業，而恒隆 18 個月只能做一個方案。萬達廣場的建築是單週期建築，也就是說這個商業週期內消費者會覺得還可以接受，但是到下一個週期消費者品位提升之後就會明顯感覺廣場品質的落後，而恒隆廣場的品質可以保證它們在很多年的競爭優勢，比如港匯恒隆廣場，1999年開業，至今已經 15 年，仍然是上海最好的購物中心之一。
✦ 結尾：
從資料上看隨著電商衝擊減弱，零售業正在回暖。
2009年天貓商城成立之後淘寶發起的“雙十一”購物狂歡節從此顛覆了傳統零售業的三觀。以自建物流著稱的京東、以品牌特賣會為主的唯品會、以圖書起家的當當網以及海外的亞馬遜等等取得了令人瞠目的發展，而實際上，零售行業已經停止發展了好幾年了。傳統大賣場模式開始受到衝擊，開始轉型為附帶娛樂性質的超級商場。
目前電商的流量紅利期結束，零售業轉向O2O模式，是現在最為可行的路，從“虛”重新回到“實”，而現在百貨商場主要朝著兩個方面發展。
第一種是下沉到便利店，每個便利店即是銷售機器也是資料收集器，再配以高效物流的連結，理論上客戶將得到最為精細化的分類，得到的資料也是最為精確的，而且因為有資料的説明，就不需要大賣場式地貨物鋪張，如果順便把地租和人工省了那就更好，阿裡的無人零售大概就是這麼搞的；
另外一種是超級商場建立，過去的零售只做簡單的銷售，附加值太低，還有管道成本和人工運營成本，電商+物流分分鐘就做到這些事情，但高級的服務電商無法做到，於是另一個思路就是把商場建成集娛樂、社交、內容線下輸出、購物的大型綜合商場，深度挖掘體驗以及延伸線上明星產品的價值，還能獲得廣告業務的擴展。
這再次體現了恒隆在對“未來趨勢”判斷的準確性，恒隆在“高端”商場的定位已經領先同行將近20年，而如今恒隆依然“知行合一”，其商業模式以及制定的計畫早在20年便確定，依然堅持至今。
在17年裡，陳啟宗認為上半年中國奢侈品復蘇走勢尤為強勁。上海恒隆廣場收入增長23%、零售額上漲29%的突出表現。同時，無錫恒隆廣場以前存在的難題也已解，重拾並軌後表現理想，且將於2019年底落成第二幢辦公樓。對於未來，香港市場上，陳啟宗透露恒隆于香港大量購入土地發展住宅的可能性不大，因為太多土地競投者推高呎價。隨著香港住宅庫存的銷售，恒隆將會逐漸成為租賃業務主導的公司，並有意在內地購入更多土地，擴展租賃組合。
在內地市場，雖然過去幾年恒隆在內地的業務存在疲軟的困境，但自2010年起，租金收入連帶溢利已經翻了一番。且在未來五年到七年內，上述數字還可能再度備增。因此，未來內地市場將持續複雜和擴展，而現有物業組合將進一步改善和穩健增長，當然還有新添物業的運營。
恒隆未來在內地的新物業大部分將在2019年落成，其中昆明恒隆廣場將在2018年第四季度開業，武漢恒隆廣場將在2019年年底開業。另外，重新優化的上海港匯恒隆廣場計畫在2019年竣工
現在投資者不得不反思，在目前“高周轉”模式的內地房企股價和業績依然高企的狀態下，亂花迷眼。商業地產在多年調整後，是否已經在悄然崛起。
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專注於地產投資。 1991 年 1 月，陳啟宗接替叔叔陳曾燾出任恒隆集團董事局主席，在香港和內地雙線發力，拉開了恒隆復蘇的序幕。從陳啟宗接受至今，恒隆罕見的迴圈曲線幾乎與經濟週期吻合。
1992～1994年的3年間，恒隆在香港購入物業。陳啟宗積極向香港和海外投資者推廣恒隆，並在資本市場上大量融資，融資之後立即在房地產市場上的快速收購擴張，收購的主要目標為優質投資物業。當時香港房地產行業正處於上升週期，陳啟宗的順週期擴張策略受到資本市場的青睞。
1995～1998年的4年間，恒隆停止購地，為亞洲金融危機爆發已先行做出了準備。1995 年，就在香港房地產行業如火如荼之時，陳啟宗卻出人意料地停止繼續買地，反而開始賣出部分物業，並且不斷融資，積累大量資金，從 1995 至 1997 年，香港地產繼續飆漲，恒隆不但片地未拿，更是積累了 100 億港元的資金，當時投資者對陳啟宗的態度由當初的讚譽轉為激烈的批評。
2001～2004年的4年間，再次停止購地。這幾年全球經歷了幾個大事件，首先是美國911事件，然後席捲整個中國的SARS疫情，經濟整體不振，且失業率開始不斷攀升，商鋪租金開始下滑，辦公樓受到打擊最為嚴重，很多商戶選擇不續租，有的選擇減少租賃面積。恒隆地產仍進一步為未來發展籌措資金，這為2003年以後內地的8個商業地產奠定了基礎。
2005～2006年，落子二線城市，購入多幅商業用地。上海的兩座購物中心極佳的運營成果讓恒隆產生了質的變化。恒隆在 2004 年作出決定向內地二線城市擴張，從 2005 年開始在數個城市購地，所選擇的皆是最炙手可熱的地段。
2007～2008年，市場變得火熱，而恒隆卻再次戛然而止。隨著2008年開始的金融危機，整個土地市場開始轉冷。恒隆卻感到很舒服，因為可以有更好的機會購入合適的土地，並且會少有競爭對手。
2009～2011年，連續購入若干幅土地。自2013年2月做出最後一次購置後，恒隆至今仍未有購置行動。
從上面恒隆發展的經歷可以看到，陳啟宗是個出色的價值投資者，只不過他所管理的資金投資的是土地和物業。26年的經營紀錄完美體現出陳啟宗的“選時”能力，而其“選時”的判斷是建立在其風控系統之上的。過去風霜奠定了恒隆的經營始終把風險管理放在第一位。
“沒有人能夠始終如一地、持續不斷地打敗市場”——《股票作手回憶錄》。
不管過去把握了多少機會，只要一次黑天鵝事件便能把所有財產付之一炬。融合對週期的理解，恒隆才能做到放棄短期的機會，儲備充足資金為未來做準備。
也正因此演化出如今恒隆的運營模式，從投資角度可以理解為：長期持有，以及選擇”最優"標的。
✦ 二、恒隆的模式
1、高周轉VS長租賃模式
一般房地產公司採取兩種盈利策略，第一，採用“買地，建設，售出”的高周轉模式。第二，採用“買地，建設及租賃”的長租賃模式。
陳啟宗對這兩種模式的對比，舉了兩個家代表性的公司分別是萬科以及恒隆。
萬科之模式是大量購入土地興建住宅及儘快出售和預售，公司並不太擔心市場時機，以快速周轉和數量取勝，很像是一家密集生產商品製造商。財務管理方面，此類模式公司需要的資本並不多，只需要銀行提供項目融資，重要的是現金流，因此對於速度要求很高，務求儘快套現償還貸款以及進行再投資。與此模式相關之風險主要在於週期，公司盈利只以上個專案為准，但是下個能否賺錢並無保證，如果出現慢慢熊市，公司有可能現金流短缺甚至破產。
另一種模式恒隆是宣導者，故陳啟宗先生稱為恒隆模式。採用“買地，建設及租賃”的長租賃模式，憑藉與信譽良好的公司簽訂租約，可以把收入鎖定數年。這樣在經濟下滑的時候可以保證公司的收入及利潤。在房地產低迷時期買地，然後等樓市上升，慢慢出售，分很多年分段出貨，平日收入來源於租金，收入雖少卻更穩定。
陳啟宗不止一次在《至股東信》中提到，他認為地產商在這兩種模式中難以兩全齊美，只能選擇其一重點發展，而他選擇了第二種。可以理解為，恒隆放棄過去的“短線”的“追漲殺跌”，轉為“長線”的“待價而沽”。
如果高周轉模式重量，那麼長租賃模式定必重質；高周轉模式需要速度，長租賃模式則需要先行者優勢；高周轉模式有時會極為吸引但週期性較高，長租賃模式利潤於租出商業物業後其穩定性會令人難以置信。
而目前恒隆收入具有卓越品質，而利潤則以遠低於其風險水準來賺取，而由於恒隆物業只租不賣，因此稅率往往更低。
2、選擇“最優”的土地與物業
這裡的選擇“最優”體現兩點：“成長性”以及“未來趨勢”。
“我們的重點是在具有發展潛力的城市購入最佳的地塊，並雇傭頂尖建築師行以最高品質的設計，打造出最高品質的物業。”
這裡土地的發展潛力也就是當地人口持續流入以及未來消費水準的提升，代表著恒隆對投資標的“成長性”的判斷。而打造最高品質的設計和最高品質的物業體現恒隆對“未來趨勢”的判斷。
陳啟宗多次強調了恒隆購地的策略，只在經濟蓬勃的城市的最佳地點購入大幅的土地，這裡面重點強調了三點，也是恒隆的核心邏輯。
第一，經濟蓬勃的城市。第二，最佳地點，恒隆基本上都會選取所在城市的核心位置。第三，大幅地塊，太小的地塊恒隆沒有興趣，因為分階段開發，並且要滿足恒隆的建築和審美要求。同時還需要符合恒隆要求的合理土地價格。
除此之外，陳啟宗提出對公司商業地產的五大標準：挑選地塊，專案規劃，物業設計，建築品質，物業和租戶管理。並且不斷提高這五個方面的能力，力求一直領先競爭對手。他認為中國雖然商場林立，但是遍佈是低素質物業，該等建築一旦落成便會在該地方待上50-100年，對一個城市的影響非常重大，如果建設不好，很可能成廢棄的高樓，因此恒隆追求優質的物業素質。
如此做法當然不易，首先最佳的地塊並不是唾手可得，恒隆需要等待極好的時機，何況還要有一個極好的價格。其次打造最高質素的物業需要很長的耐心和時間，這種做法與其他商業地產商形成鮮明反差。
這裡需要提到的便是恒隆在上海的兩家商業廣場。
陳啟宗在 2002 年的致股東信中說道： “本集團明白，要做到鶴立雞群，決不可與當地發展商在在低檔產品進行競爭。另一方面，香港投資者多會把其在香港之做法再套用於上海，即發展中庸質素之小型物業；規模較次之發展商沒有能力採取或不通曉其他做法，而大型發展商未必對大型及一級項目有興趣。因此，倘本集團對上海某天將成為顯赫世界之城市之判斷正確，則本集團應在上海發展世界級質素和規模之物業。
該兩項物業之獨特之處乃彼等面積宏大兼且美輪美奐。兩者均由世界知名之美國建築師設計，並按高水準之特定要求而興建。迄今上海尚無可與彼等之面積及質素匹敵之同類物業，故彼等可望于未來多年保持競爭優勢。”
這兩家上海的物業2006年完工，17年中報中依然占到租金收入接近58%，且在上海港匯廣場進行修建的期間。定位高端商業中心，且商品出租率一直保持在90%以上。
對比之下，其他的商業地產商的風格是拿地 18 個月以後購物中心就要開業，而恒隆 18 個月只能做一個方案。萬達廣場的建築是單週期建築，也就是說這個商業週期內消費者會覺得還可以接受，但是到下一個週期消費者品位提升之後就會明顯感覺廣場品質的落後，而恒隆廣場的品質可以保證它們在很多年的競爭優勢，比如港匯恒隆廣場，1999年開業，至今已經 15 年，仍然是上海最好的購物中心之一。
✦ 結尾：
從資料上看隨著電商衝擊減弱，零售業正在回暖。
2009年天貓商城成立之後淘寶發起的“雙十一”購物狂歡節從此顛覆了傳統零售業的三觀。以自建物流著稱的京東、以品牌特賣會為主的唯品會、以圖書起家的當當網以及海外的亞馬遜等等取得了令人瞠目的發展，而實際上，零售行業已經停止發展了好幾年了。傳統大賣場模式開始受到衝擊，開始轉型為附帶娛樂性質的超級商場。
目前電商的流量紅利期結束，零售業轉向O2O模式，是現在最為可行的路，從“虛”重新回到“實”，而現在百貨商場主要朝著兩個方面發展。
第一種是下沉到便利店，每個便利店即是銷售機器也是資料收集器，再配以高效物流的連結，理論上客戶將得到最為精細化的分類，得到的資料也是最為精確的，而且因為有資料的説明，就不需要大賣場式地貨物鋪張，如果順便把地租和人工省了那就更好，阿裡的無人零售大概就是這麼搞的；
另外一種是超級商場建立，過去的零售只做簡單的銷售，附加值太低，還有管道成本和人工運營成本，電商+物流分分鐘就做到這些事情，但高級的服務電商無法做到，於是另一個思路就是把商場建成集娛樂、社交、內容線下輸出、購物的大型綜合商場，深度挖掘體驗以及延伸線上明星產品的價值，還能獲得廣告業務的擴展。
這再次體現了恒隆在對“未來趨勢”判斷的準確性，恒隆在“高端”商場的定位已經領先同行將近20年，而如今恒隆依然“知行合一”，其商業模式以及制定的計畫早在20年便確定，依然堅持至今。
在17年裡，陳啟宗認為上半年中國奢侈品復蘇走勢尤為強勁。上海恒隆廣場收入增長23%、零售額上漲29%的突出表現。同時，無錫恒隆廣場以前存在的難題也已解，重拾並軌後表現理想，且將於2019年底落成第二幢辦公樓。對於未來，香港市場上，陳啟宗透露恒隆于香港大量購入土地發展住宅的可能性不大，因為太多土地競投者推高呎價。隨著香港住宅庫存的銷售，恒隆將會逐漸成為租賃業務主導的公司，並有意在內地購入更多土地，擴展租賃組合。
在內地市場，雖然過去幾年恒隆在內地的業務存在疲軟的困境，但自2010年起，租金收入連帶溢利已經翻了一番。且在未來五年到七年內，上述數字還可能再度備增。因此，未來內地市場將持續複雜和擴展，而現有物業組合將進一步改善和穩健增長，當然還有新添物業的運營。
恒隆未來在內地的新物業大部分將在2019年落成，其中昆明恒隆廣場將在2018年第四季度開業，武漢恒隆廣場將在2019年年底開業。另外，重新優化的上海港匯恒隆廣場計畫在2019年竣工
現在投資者不得不反思，在目前“高周轉”模式的內地房企股價和業績依然高企的狀態下，亂花迷眼。商業地產在多年調整後，是否已經在悄然崛起。
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