全球房價自1995年以來經歷了怎樣的變化？在歷史的進程中， 因為哪些因素房價得以上漲， 而又因為哪些因素， 房價會下跌？中國的房價在全球樓市中究竟處於什麼地位？
本文綜合整理了招商宏觀謝亞軒團隊對全球房價發展的研究報告， 希望能為您的投資提供些參考。
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全球樓市背景下，
中國房價居然低迷！
依據金融危機後至2016年一季度的各國房價表現， IMF（國際貨幣基金組織）將53個國家分成了三組：
相對低迷組Gloom（18個經濟體）：中國， 巴西， 俄羅斯， 芬蘭， 法國， 希臘， 義大利， 克羅埃西亞， 賽普勒斯， 馬其頓， 摩洛哥， 荷蘭，
暴跌後反彈組Bust and Boom（18個經濟體）：英國， 美國， 德國， 日本， 保加利亞， 丹麥， 愛沙尼亞， 匈牙利， 冰島， 印尼， 愛爾蘭， 拉脫維亞， 立陶宛， 馬爾他， 紐西蘭， 葡萄牙， 南非， 泰國；
持續高漲組Boom（21個經濟體）：房價下跌幅度不大， 隨後持續上漲。 澳大利亞， 奧地利， 比利時， 加拿大， 智利， 哥倫比亞， 捷克共和國， 中國香港， 印度， 以色列， 哈薩克， 韓國， 馬來西亞， 墨西哥， 挪威， 秘魯， 菲律賓， 斯洛伐克共和國， 瑞典， 瑞士， 中國臺灣。
看到這裡， 大家不免心中納悶吧？備受國人吐槽的中國房價居然作為排頭兵被列入房價低迷組？
需要解釋的是， IMF採用的房價資料截止到2016年第一季度， 而2016年下半年正是中國大中城市房價大幅攀升的時間，
此外， 整體國家資料也掩蓋了各國房地產市場的結構性行情， 難以體現部分暴漲暴跌城市的變化。 例如：北上廣深房價的上漲是無法在中國較為平緩的房價指數中體現的。 但放到全球背景下， 指數仍然從宏觀視角反映了房價的全域變化和基本面情況。
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當前全球房價哪家強？
根據IMF發佈的最新全球房價資料， 我們列出了房價同比增長最快的國家：塞爾維亞、冰島、菲律賓、中國香港、紐西蘭、加拿大、中國、愛爾蘭、挪威。
以房價/收入比來衡量， 全球房價最貴的國家是：紐西蘭，
瑞典、奧地利、盧森堡、瑞士等歐洲國家的房價收入比較2010年均有所上升（看下圖）。
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全球房價趨勢：同步與分化
從前文的各國房價同比增長圖可以看出， 大部分國家房價近年都出現不同程度的增長。
太平洋彼岸的北美洲， 加拿大房價快速上漲， 政府因此頻頻出招， 採取各種措施抑制房價， 加國央行加息便與房價密切相關。
一直南下， 美國房價也已逐漸走出低迷， 重返金融危機前的水準。 受到衝擊最大的旅遊城市如邁阿密和奧蘭多， 也逐步返回危機前房價高點。
另外， 澳大利亞、歐洲也均出現了房價上漲的現象， 瑞典則被稱為全球房價泡沫最大的地方。
那麼， 各國房價的變化是完全獨立的現象， 還是存在內在關聯呢？讓我們拉長視角， 從更長期限看待全球房價。
1）1995-2005年：全球房價趨勢性上漲
1970-1995年， 美國、加拿大、澳大利亞、歐洲房價的週期性變化節奏較為一致， 但在這一階段趨勢性並不明顯。
1995年-2006年， 主要發達國家出現了一輪房價同步、趨勢性上漲。 西班牙、愛爾蘭、英國、澳大利亞、美國、法國、義大利、加拿大等房價快速上漲，西班牙、英國、荷蘭、法國等國的房價漲幅超過了美國。
2005年，美國房價上漲的勢頭率先放緩，隨後金融危機爆發並向全球蔓延，美國房價快速下跌，其他發達國家房價也相繼經歷先停滯後下跌的階段。
新興市場國家中，俄羅斯、南非、韓國、中國、印度等主要國家的房價也在1995-2007年出現了同步膨脹。
不過，1995年至2005年間，德國和日本的房價走勢比較特立獨行。
由於日本經歷了80年代的房價暴漲和1990年的房產泡沫破裂，日本經濟活力一直未能恢復；同時銀行經營存在過度杠杆化，消費方面產生了大量不良貸款，紛紛導致日本房價在1990年之後持續下滑，進入低迷。
對德國而言，東西德合併後，房地產市場繁榮，再加上人口增長放緩，當地房屋過度供給；此外，德國巨大的租賃市場、較為完備的法律體系，以及完善的配套措施也為房價相對平穩提供了條件。
針對1995至2005年這一輪全球房價同步上漲現象，背後有三點原因：
a、利率下行和金融自由化。從20世紀90年代中期開始，主要國家利率水準出現趨勢性下行。
首先，此階段歐美日的政策利率處於歷史低位（通脹也處於較低水準）；其次，歐洲一體化進程使得國家信用“趨同”，整體上也壓低了歐洲的利率水準；第三，金融自由化和住房金融市場深化的大環境也為利率下行推動房價上漲創造了條件。
利率下降降低了住房持有成本，進而拉高房價。此階段實際房價的上漲與實際抵押貸款利率的下降也是較為同步的。
b、長期平穩、向好的全球經濟增長。相較於前後期的經濟表現，1995-2006年全球經歷了一個較長的穩定期，特別是在2001年中國加入WTO，以中國為首的新興市場國家帶動全球經濟增長達到更高水準，更快的經濟增長意味著居民收入和信心都更加穩定。
c、全球一體化進程的發展。這一階段，主要國家的貿易、金融開放和一體化也促進了全球利率、經濟基本面和房價的同步變化。
由於美國仍然是全球經濟和金融政策的領頭羊，美國在這一階段的低利率政策可能仍然是這一階段的重要引導因素。同時，中國加入WTO和全球貿易鏈之後增加了供給、壓低了通脹水準, 從而也助推了利率下行。
2）本輪房價：上漲緩和，國別分化
經過了金融危機的震盪，全球房價於2011年到達底部，隨後便出現了持續但相對緩慢的回升。
分析了IMF發佈的全球房價指數（57個國家實際房價的簡單平均）後我們發現，以扣除通脹的實際房價來看，目前全球實際房價的平均水準已經恢復到了金融危機前的高點。
只不過相較金融危機前的上漲，由於新興市場和部分歐洲國家的表現相對較弱，全球房價呈現出的整體上漲速度並不快。不過，德國與日本兩個“獨行俠”一定程度上加入了本輪房價上漲。
本文開篇提到的三個房價漲幅組，也反映出各國房價漲幅在金融危機後出現分化。
相較危機之前，此輪房價上漲仍然有低利率環境的支持，但是，金融危機後全球經濟增長相對低迷、各國復蘇進程也存在差異，再加之危機之後各國政府和國際監管機構都加強了對房價高漲的監測和控制，這可能限制了房價的上漲幅度。
從上圖可以看出，三個組別的經濟體在金融危機後，採取了不同措施抑制房價。
此外，私人部門（比如家庭）杠杆率的緩慢變化，也可能是近年來房價上漲相對緩和的另一原因。
金融危機之前，以美國為代表的發達經濟體家庭部門為了購房，大幅度增加貸款，因此居民杠杆率不斷提高。房地產等存量資產的交易會形成信貸規模與資產價格的上升迴圈，推升杠杆率，但卻對GDP增長的推動作用極其有限。
2012年後，由於普遍實施量化寬鬆，以及境外資金流入等原因，美國與德國的房地產價格都趨於上升。
但這一時期發達國家家庭正在消化前期積壓的巨量債務，加之房產抑制政策的推行使得流向房地產的貸款較為有限，因此房價上漲的速度相對過去更緩和，居民部門杠杆率直至2016年之後才開始觸底。
同樣的，德國雖然房價上升，但居民住房貸款增幅也有限，德國家庭部門杠杆率仍然是下降的。
換言之，在主流政策環境下，當前及未來發達國家房貸大幅增長的可能性較低，因此與房價的相互促進也不如金融危機前明顯。然而，從長遠來看，結合金融危機前十年和後十年的全球房價變化，未來房價的長遠發展仍然取決於市場。
2005年，美國房價上漲的勢頭率先放緩，隨後金融危機爆發並向全球蔓延，美國房價快速下跌，其他發達國家房價也相繼經歷先停滯後下跌的階段。
新興市場國家中，俄羅斯、南非、韓國、中國、印度等主要國家的房價也在1995-2007年出現了同步膨脹。
不過，1995年至2005年間，德國和日本的房價走勢比較特立獨行。
由於日本經歷了80年代的房價暴漲和1990年的房產泡沫破裂，日本經濟活力一直未能恢復；同時銀行經營存在過度杠杆化，消費方面產生了大量不良貸款，紛紛導致日本房價在1990年之後持續下滑，進入低迷。
對德國而言，東西德合併後，房地產市場繁榮，再加上人口增長放緩，當地房屋過度供給；此外，德國巨大的租賃市場、較為完備的法律體系，以及完善的配套措施也為房價相對平穩提供了條件。
針對1995至2005年這一輪全球房價同步上漲現象，背後有三點原因：
a、利率下行和金融自由化。從20世紀90年代中期開始，主要國家利率水準出現趨勢性下行。
首先，此階段歐美日的政策利率處於歷史低位（通脹也處於較低水準）；其次，歐洲一體化進程使得國家信用“趨同”，整體上也壓低了歐洲的利率水準；第三，金融自由化和住房金融市場深化的大環境也為利率下行推動房價上漲創造了條件。
利率下降降低了住房持有成本，進而拉高房價。此階段實際房價的上漲與實際抵押貸款利率的下降也是較為同步的。
b、長期平穩、向好的全球經濟增長。相較於前後期的經濟表現，1995-2006年全球經歷了一個較長的穩定期，特別是在2001年中國加入WTO，以中國為首的新興市場國家帶動全球經濟增長達到更高水準，更快的經濟增長意味著居民收入和信心都更加穩定。
c、全球一體化進程的發展。這一階段，主要國家的貿易、金融開放和一體化也促進了全球利率、經濟基本面和房價的同步變化。
由於美國仍然是全球經濟和金融政策的領頭羊，美國在這一階段的低利率政策可能仍然是這一階段的重要引導因素。同時，中國加入WTO和全球貿易鏈之後增加了供給、壓低了通脹水準, 從而也助推了利率下行。
2）本輪房價：上漲緩和，國別分化
經過了金融危機的震盪，全球房價於2011年到達底部，隨後便出現了持續但相對緩慢的回升。
分析了IMF發佈的全球房價指數（57個國家實際房價的簡單平均）後我們發現，以扣除通脹的實際房價來看，目前全球實際房價的平均水準已經恢復到了金融危機前的高點。
只不過相較金融危機前的上漲，由於新興市場和部分歐洲國家的表現相對較弱，全球房價呈現出的整體上漲速度並不快。不過，德國與日本兩個“獨行俠”一定程度上加入了本輪房價上漲。
本文開篇提到的三個房價漲幅組，也反映出各國房價漲幅在金融危機後出現分化。
相較危機之前，此輪房價上漲仍然有低利率環境的支持，但是，金融危機後全球經濟增長相對低迷、各國復蘇進程也存在差異，再加之危機之後各國政府和國際監管機構都加強了對房價高漲的監測和控制，這可能限制了房價的上漲幅度。
從上圖可以看出，三個組別的經濟體在金融危機後，採取了不同措施抑制房價。
此外，私人部門（比如家庭）杠杆率的緩慢變化，也可能是近年來房價上漲相對緩和的另一原因。
金融危機之前，以美國為代表的發達經濟體家庭部門為了購房，大幅度增加貸款，因此居民杠杆率不斷提高。房地產等存量資產的交易會形成信貸規模與資產價格的上升迴圈，推升杠杆率，但卻對GDP增長的推動作用極其有限。
2012年後，由於普遍實施量化寬鬆，以及境外資金流入等原因，美國與德國的房地產價格都趨於上升。
但這一時期發達國家家庭正在消化前期積壓的巨量債務，加之房產抑制政策的推行使得流向房地產的貸款較為有限，因此房價上漲的速度相對過去更緩和，居民部門杠杆率直至2016年之後才開始觸底。
同樣的，德國雖然房價上升，但居民住房貸款增幅也有限，德國家庭部門杠杆率仍然是下降的。
換言之，在主流政策環境下，當前及未來發達國家房貸大幅增長的可能性較低，因此與房價的相互促進也不如金融危機前明顯。然而，從長遠來看，結合金融危機前十年和後十年的全球房價變化，未來房價的長遠發展仍然取決於市場。