人民網上海10月19日電（徐倩）繼萬科、龍湖後， 今年最有可能衛冕房企銷售金額榜冠軍的碧桂園(02007-HK)， 也在上海推出首個長租公寓項目。
項目坐落在上海虹橋商務區附近， 是碧桂園上海區域建立長租公寓事業部不到一年後就推出的首個長租公寓項目， 預計在今年年底開業。
碧桂園上海區域總裁高斌在接受人民網記者採訪時表示：“這是碧桂園在長租公寓領域的首次嘗試， 目前在長租公寓的整體規模上還沒有具體的指標， 但是， 未來， 碧桂園會首先在北京、上海等一線城市推出更多長租公寓項目。
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挑戰更具舒適感
長租公寓作為租房市場新興的主力軍， 越來越受到年輕人歡迎， 也逐步成為房企和資本追逐的對象。
自近期九部委聯合發文鼓勵發展租賃市場之後， 上海市也於近日出臺了《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》， 其中明確：加快培育和發展住房租賃市場， 到2020年， 基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。
不僅如此， 上海也不斷在核心地段推出住宅租賃用地， 本月初， 上海就集中出讓分佈於浦東新區、長寧區、徐匯區的四宗租賃住宅用地， 起始樓面均價僅為每平方米7725元， 其周邊房價均超過每平方米10萬元。
在此背景下， 房企紛紛選擇一線城市首先試點長租公寓項目。 高斌表示：“租賃市場是未來發展的熱點方向， 肯定要優先佈局， 集團在選擇落地城市時， 上海、北京等具有人口吸附力的一線城市是首選。 ”
據瞭解， 房企在選擇長租公寓項目的用地時， 一部分會將專案規定自持的部分拿來做長租公寓， 一部分會選擇包租合適的商住項目， 高斌表示， 由於前者在拿地時地價高， 自持部分做長租公寓是“虧錢”的。
而虹橋項目的地塊就是“包租”而來的， 先由碧桂園包租15年然後再打造為長租公寓分租， 從這個意義上， 開發商承擔了“二房東”的角色。
高斌卻反對“二房東”的稱謂， 他指出開發商需要對所租的專案進行重新裝修、改造、定位後再次推向市場，
對於上海虹橋項目， 高斌稱， 他希望這個項目更具有舒適感：“在做這個專案之前， 我們參觀了業內的很多項目， 包括開發商和仲介等做的品牌， 我們發現時下的長租公寓還是比較壓抑的， 面積較小， 只能容納一張床的空間， 很難有功能分區。 而我們這個專案面積段在40平左右， 設計時有工作、休息等簡單的功能分區， 空間上也更有舒適感。 ”
盈利困境亟待突破
對於首個先行先試的項目， 高斌坦承， 做到“不虧錢就是賺。 ”
在對長租公寓市場進行研判後， 高斌認為， 目前， 房企做長租公寓其實較難盈利。 他給記者算了一筆賬：以40平方米為例， 承租的成本加上重新裝修的每月成本費用已經在3000元以上，
據悉， 上海虹橋項目的對外出租價還未正式公佈， 預計在每月的租金在3000-5000元左右。
事實上， 業內其他經營長租公寓的企業也同樣面臨盈利難的考量。 比如， 世聯行旗下的紅璞公寓由於擴大公寓管理規模， 2017年上半年公寓管理業務收入為0.68億元， 同比增長494.78%， 但是成本同比增加1.13億元， 資產服務業務毛利虧損0.33億元， 同比下降211.91%。
而剛剛推出冠寓品牌的龍湖也表示， 做長租公寓“三年內不考慮盈利”， 同時指出， “冠寓的動態投資回收期是五到六年， 輕資產項目的毛利率是35%以上”。
對於這樣的預期指標，
高斌認為， 目前長租公寓的金融埠尚未打開， 也是開發商大舉進軍長租公寓的制約瓶頸。
在上述上海出臺的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中也特別提出， 將加快REITS等金融產品的落地， 進一步推動不動產證券化。
“除了REITS放開外， 我們也期待政府在政策上有一定的支持， 比如稅收， 對租客來講個人所得稅的減少， 對房企來講營業稅的減少等。 ”高斌稱。
此外， 高斌稱， 除了房租差價外， 未來長租公寓還應該有更多的多元化的盈利來源， 比如說增值服務、金融產品等， 目前都在“摸著石頭過河”。
(責編：孫紅麗、伍振國)