房租向上，房價橫盤，中國樓市迎來大變局！
樓市喧囂，終將歸於平靜！
激蕩廿載，焉不返璞歸真？
“楊老師，房租又漲了，要麼，我還是回家鄉縣城吧？”
小C，是我當年帶過最最最沒出息的學生（性格外向，我大凡這樣說他，他都會哈哈一笑，回我“沒出息，其實是一種人生境界哈”），小C大學畢業後，“追隨”女朋友去上海工作，已有三年之久——這期間，他收入沒增沒減，至今仍7k/月左右，小女友離開了他，他所租的兩室一廳的15平米小房間，房租卻從剛入住時的1.8k/月，先是漲到去年初的2.2k/月，現在又漲到了2.9k/月。
人有四境，各有不同。對於性格外向的小C，我是從來不安慰他的，也從來不激勵他的，沒用！年紀輕輕的他，遵循的是“隨遇而安”的老子哲學。也許，只有等到他的人生，真正遇到慘烈的刺激，他才會自願改變。
還是聊點房租和房價吧！
最近一年，在一線和二線城市房價整體趨於平靜時（京滬深小跌，成都、重慶、長沙等仍在上漲），各大城市的房租卻在加速上漲——杭州余杭未來城50平米的品牌公寓，
房租在加速上漲！一年時間，一二線城市已經普漲了30%左右！
房租大漲，是否意味著房價還要繼續大漲呢？
不然！
對於房價，我在今年初，就已經明確做過判斷，未來2—3年，我國一二線城市的房價，整體將進入橫盤狀態——當然，極個別城市會小跌，
房租向上，房價橫盤，中國樓市將迎來史無前例的大變局！
一、4%以上的年房租回報率，這是世界各國的通例。
但是，中國呢？
下面，是我去年2月份統計的，二線城市年房租回報率排行榜。
1、重慶（主城九區）：年租金/總房價為3%；
2、成都：年租金/總房價為2.5%；
3、長沙：年租金/總房價為2.5%；
4、武漢：年租金/總房價為2.3%；
5、廣州：年租金/總房價為2.1%；
6、杭州：年租金/總房價為2.1%；
7、天津：年租金/總房價為2%；
8、南京：年租金/總房價為1.9%；
9、合肥：年租金/總房價為1.8%；
10、鄭州：年租金/總房價為1.8%；
11、蘇州:年租金/總房價為1.8%。
當然，這是去年2月份的統計，時隔一年之後，應該還是有所變動的，有點城市的房價漲幅超過了房租，有點城市房租漲幅則超過了房價。
當然，當時未統計北上深這三個超一線城市的房租回報率，我是覺得沒有意義，這一個超一線城市的房租回報率，
二、中國的房租回報率為什麼全球超低？
學術化一點，這是“提前預支城市化的紅利”！另加政府控制土地一級市場的供給。
通俗化一點，這是“投機是中國人的天性”！何況，農耕文明劣根性的中國，不買房不安心，不買房媳婦都不好找。
不瞭解上述兩個方面，你根本就搞不明白，中國的房租回報率這麼低，為什麼房價在過去20年還一波又一波地大漲呢？謝國忠和牛刀，這兩位同志，就是因為不瞭解上述兩個方面，誤導了無數青年的買房致富之路、買房娶媳婦之路。
重點談談提前預支城市化的紅利！
過去20年，我國房價漲幅一直領跑於房租，領漲期大致為5—6年。
也就是說，假如6年前，你化了300萬在北京買了一套三室兩廳，當年你整租出去的年租金約為4.5萬/年，今天則差不是12萬/年，直到6年後的今天，你才達到了4%左右的年房租回報率。
但是，房價漲幅領跑於房租，不可能永遠維持下去，因為城市化率已經在逐年減速。
1999—2008年這10年，我國城市化率從近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年這10年，我國城市化率從47%上升到58%，年均上升已減速到1.1%；以此類推，未來10年，我國城市化率的年均上升速度，極可能會減速到0.6%。
在“政治市”烏雲壓頂、在城市化逐年減速之下，除少數補漲性二線城市外，一二線城市的房價，未來3年整體將維持橫盤態勢，不可能再大漲。但是，房價更不能大跌，大跌，金融系統要崩潰。
房價難漲難跌，而如果房租漲不上去，則房價會扛不住、會大跌——接盤俠少了，房租回報率又低，不大跌才怪，畢竟有5%左右的房貸成本。
所以，切記，未來3年，房租要大幅補漲，但是，除非剛需，除非極少數的補漲性城市，我仍然不建議你去投機樓市——我國的城市化率，已在逐年減速，“城市化紅利”已經沒多少預支空間了。
所以，告別樓市的投機時代吧，準備進入樓市的“理財時代”！
不買房媳婦都不好找。不瞭解上述兩個方面，你根本就搞不明白，中國的房租回報率這麼低，為什麼房價在過去20年還一波又一波地大漲呢？謝國忠和牛刀，這兩位同志，就是因為不瞭解上述兩個方面，誤導了無數青年的買房致富之路、買房娶媳婦之路。
重點談談提前預支城市化的紅利！
過去20年，我國房價漲幅一直領跑於房租，領漲期大致為5—6年。
也就是說，假如6年前，你化了300萬在北京買了一套三室兩廳，當年你整租出去的年租金約為4.5萬/年，今天則差不是12萬/年，直到6年後的今天，你才達到了4%左右的年房租回報率。
但是，房價漲幅領跑於房租，不可能永遠維持下去，因為城市化率已經在逐年減速。
1999—2008年這10年，我國城市化率從近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年這10年，我國城市化率從47%上升到58%，年均上升已減速到1.1%；以此類推，未來10年，我國城市化率的年均上升速度，極可能會減速到0.6%。
在“政治市”烏雲壓頂、在城市化逐年減速之下，除少數補漲性二線城市外，一二線城市的房價，未來3年整體將維持橫盤態勢，不可能再大漲。但是，房價更不能大跌，大跌，金融系統要崩潰。
房價難漲難跌，而如果房租漲不上去，則房價會扛不住、會大跌——接盤俠少了，房租回報率又低，不大跌才怪，畢竟有5%左右的房貸成本。
所以，切記，未來3年，房租要大幅補漲，但是，除非剛需，除非極少數的補漲性城市，我仍然不建議你去投機樓市——我國的城市化率，已在逐年減速，“城市化紅利”已經沒多少預支空間了。
所以，告別樓市的投機時代吧，準備進入樓市的“理財時代”！