胡裕華：從百貨、商場到高級購物中心 成都商業地產十年蛻變

2007年，成都錦華萬達廣場正式開業，一個擁有統一規劃、統一招商、統一經營的商場的出現意味著成都商業地產行業正在逐漸走向全面化、多元化。至2017年，四川商業地產市場歷經蛻變，

而憑藉著與各類品牌商的多元化合作模式以及創新互動空間的呈現，這個市場也不斷湧現出各式各樣不同主題不同運營模式的新型購物中心。

在歷經成都商業地產十年變遷的第一太平大衛斯華西區董事長胡裕華看來，成都商業地產市場不僅在縱向延伸空間中取得了突破性的進展，十年間，這個市場也在橫向空間裡不斷蛻變升級且取得了傲人的成績。

第一太平大衛斯華西區董事長胡裕華

從雛形向“高級”蛻變 成都IFS、遠洋太古裡成“制高點”

成都商業地產發展至今總共經歷了三個階段，第一階段是街鋪時期，如春熙路。春熙路是自然形成的街鋪，沒有任何統一的業態規劃。第二階段是百貨，某種意義上而言也是街鋪的延伸，

包羅萬象，但規模和功能還是有限，百貨裡的品牌展示也較為局促，更多的是百貨本身的身份展示。第三階段也就是現階段的購物中心，業態、人流、動線等有了統一的規劃，品牌的展示空間也變得更大。

2007年的成都商業地產市場，一些百貨開始入駐，在當時，購物中心還處於萌芽階段，直到凱德金牛、錦華萬達、新城市廣場等專案逐步將購物中心模式帶入成都人的視線。

此後凱丹廣場、環球中心、海濱城、成都IFS、遠洋太古裡等專案的陸續開業，對於成都商業地產市場而言，都屬於階段性發生的大事件，也為該市場設立了新的標杆。胡裕華表示：“十年間，成都的商業逐漸豐富起來，變得更加特色化、多元化，更重要的是更加‘高級’。相較于‘高端’，‘高級’代表著在設計、招商、經營等方面有著更全面和複雜的考慮。”

十年間，成都商業地產行業最具有里程碑意義的事件是什麼呢？胡裕華認為是成都IFS以及遠洋太古裡項目的開業。

“這兩個項目重新定義了成都的商圈以及商業定位，體現了成都商業地產發展的高度，而在未來十年裡，這兩個項目將繼續作為制高點存在。”胡裕華表示。

成都應有獨特發展模式 持續創新是關鍵

作為目前全世界商業地產發展最有活力以及市場供應量最大的國家，中國的很多開發商跑去國外“取經”，

胡裕華認為這其實並不一定能起到多大作用。“國外的經驗並不足以在國內市場立足，國外開發商沒人在競爭態勢如此之大的市場下運作過。而作為中國其中一個供應量非常大的市場，成都更應該有自己獨特的做法和發展模式，對市場也應有獨立的判斷。立足現在的市場，研究好消費者，重視從每一個環節獲取資料和及時處理資料。”胡裕華表示。

而對於一個購物中心而言，想要長期成功運營下去，胡裕華認為必須做好三個方面的工作：策劃、招商、運營。策劃和招商屬前期工作，運營屬後期。好的策劃和招商是項目成功的第一步，能夠為後期可持續發展奠定堅實的基礎，作用不可忽視。而在後期運營中，我們需要重視前瞻性的培養、資料的收集、租戶及品牌最新動向的瞭解。商業專案運營者必須先于消費者判斷市場趨勢，按照趨勢佈局，若有所滯後，比如招商滯後于消費者，則很容易錯過市場熱點以及調整的節點，最終導致項目整體落後於市場。

商場不同於展覽館，後者屬於短期的行為，而前者屬於長期而重複的行為。胡裕華認為：“任何一個經營性的事物，無論是公司或是項目，持續的創新是關鍵。行業基本準則沒有發生變化，而消費者在持續發生變化，一成不變的東西總是容易讓人感到疲勞。”

對於開發商而言，在商業地產市場中需要擁有長遠的眼光，不能只注重短期效益，“慢工出細活”。此外，自由資金充足也尤為重要，資金匱乏很可能導致各種短視行為。

高存量問題依然嚴峻 商業本質需更深入理解

近幾年，成都購物中心數量與日俱增，高存量問題逐漸嚴峻，如何有效去庫存也成為一個老生常談的話題。對於如何才能有效去庫存，胡裕華認為：“要從根本上去庫存，購物中心首先必須特色化，帶來更多消費者，從而提高人氣，吸引品牌商入駐。”值得一提的是，專案特色化與前期的研究、定位有莫大關係，所以專案前期規劃準備工作應當被重視。

對於已開業專案，則需要持續創新及時調整，吸引更多客流的同時也增強品牌商的信心，實現有效去庫存。此外，胡裕華還認為：“政府也可對消費者進行適當的引導，拉動消費增長，實現區域特色化。”

隨著電子商務的快速發展，未來購物中心模式或許會迎來翻天覆地的變化。“商場門店可能將不再起到零售的功能，取而代之的是各式體驗店、形象展示店以及售後服務中心。此外，購物中心的社交功能將會提升，種類也將多元化，項目與消費者的互動方式也會有更加豐富的嘗試。”

十年前，大眾對於商業地產有了最初步的接觸和瞭解，十年後，人們對於它有了更深入的研究和探索。站在四川購物中心發展十年的節點上，胡裕華認為：“創新意識刻不容緩，瞭解商業本質看懂發展趨勢也需被重視。下一個十年，四川商業地產或將迎來更多機遇與挑戰。”

而對於一個購物中心而言，想要長期成功運營下去，胡裕華認為必須做好三個方面的工作：策劃、招商、運營。策劃和招商屬前期工作，運營屬後期。好的策劃和招商是項目成功的第一步，能夠為後期可持續發展奠定堅實的基礎，作用不可忽視。而在後期運營中，我們需要重視前瞻性的培養、資料的收集、租戶及品牌最新動向的瞭解。商業專案運營者必須先于消費者判斷市場趨勢，按照趨勢佈局，若有所滯後，比如招商滯後于消費者，則很容易錯過市場熱點以及調整的節點，最終導致項目整體落後於市場。

商場不同於展覽館，後者屬於短期的行為，而前者屬於長期而重複的行為。胡裕華認為：“任何一個經營性的事物，無論是公司或是項目，持續的創新是關鍵。行業基本準則沒有發生變化，而消費者在持續發生變化，一成不變的東西總是容易讓人感到疲勞。”

對於開發商而言，在商業地產市場中需要擁有長遠的眼光，不能只注重短期效益，“慢工出細活”。此外，自由資金充足也尤為重要，資金匱乏很可能導致各種短視行為。

高存量問題依然嚴峻 商業本質需更深入理解

近幾年，成都購物中心數量與日俱增，高存量問題逐漸嚴峻，如何有效去庫存也成為一個老生常談的話題。對於如何才能有效去庫存，胡裕華認為：“要從根本上去庫存，購物中心首先必須特色化，帶來更多消費者，從而提高人氣，吸引品牌商入駐。”值得一提的是，專案特色化與前期的研究、定位有莫大關係，所以專案前期規劃準備工作應當被重視。

對於已開業專案，則需要持續創新及時調整，吸引更多客流的同時也增強品牌商的信心，實現有效去庫存。此外，胡裕華還認為：“政府也可對消費者進行適當的引導，拉動消費增長，實現區域特色化。”

隨著電子商務的快速發展，未來購物中心模式或許會迎來翻天覆地的變化。“商場門店可能將不再起到零售的功能，取而代之的是各式體驗店、形象展示店以及售後服務中心。此外，購物中心的社交功能將會提升，種類也將多元化，項目與消費者的互動方式也會有更加豐富的嘗試。”

十年前，大眾對於商業地產有了最初步的接觸和瞭解，十年後，人們對於它有了更深入的研究和探索。站在四川購物中心發展十年的節點上，胡裕華認為：“創新意識刻不容緩，瞭解商業本質看懂發展趨勢也需被重視。下一個十年，四川商業地產或將迎來更多機遇與挑戰。”