燕郊購房潛規則曝光：無處不在的加價你遭遇過多少？
經濟觀察報 記者 田國寶 在燕郊買一套不加價的房子有多難？在代理公司銷售員王洋看來，
從2015年下半年以來，環京樓市持續火爆，房價也隨之水漲船高。2016年4月，廊坊市政府在三河、香河、大廠和固安4地推出房地產調控政策“廊九條”，要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度，每6個月房價漲幅不得超過10%。
但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價刹車，相反，在二手房價格不斷上漲推動下，
一套房加價100萬
2016年3月，燕郊一個知名樓盤開盤時，均價每平方米16000元，徐剛因為沒有搶到房，至今還後悔不已，該專案2015年國慶後開始排號，到開盤時周邊市場價已經遠遠高於這個價格。“排號的時候不知道，開盤時已經晚了。”
此後不久，廊九條正式出臺，提前排號、預收訂金等被叫停，
在等待二期開盤的日子裡，徐剛結識了一位元代理銷售，二期開盤時該銷售及時通知了徐剛，他當時意向是115平方米的三居，“當時算了一下賬，正常首付是62萬元左右，實際首付需要170多萬元，加了100多萬，
就在徐剛猶豫不決的時候，該專案開盤不到三天，已經銷售一空。至今，徐剛說不清是該後悔還是應該慶倖，慶倖的是沒有多花100萬；後悔的是，如果當時買下，現在轉手至少能賺50萬。目前該專案房本雖然沒有下來，但二手房價格已經叫到每平方米32000元。
放棄了這個專案後，徐剛陸續看了臨近多個新建項目，一圈走下來發現，整個燕郊幾乎沒有不加價的項目。
燕郊北部一個地鐵概念洋房項目，
王洋判斷的依據是，春節後，該專案銷售開始對外銷售二手房，“好幾個銷售發同一個房源，都說是朋友的房子出售。只有兩種可能，一種是開發商把房子買下來賣二手房增加溢價；另一種可能是銷售們組團把一手房源買斷了。
無處不在的加價
在一手房領域，無論是燕郊，還是整個環京樓市，各種加價、綁定銷售行為幾乎無孔不入。
第一是排號費，在一個新建商品房正式開盤前幾個月的蓄客階段，意向購房者通常會在專案售樓處做登記，並把身份證號、個人征信等相關材料留下，開盤時根據登記先後順序結合個人材料進行購房。
在燕郊和環京地區，購房者做完意向購買登記後，一些開發商銷售和代理公司通常會委婉告訴購房者，由於排號人數遠遠多於房源，如果交納排號費或訂金，開盤時可以保證選到房，否則的話很可能會輪不到選房。
排號費和訂金少則2000元、5000元，多則5萬元、10萬元，有的銷售承諾，未來這些費用可以抵房價，但有的排號費則成為銷售個人或代理公司額外收入。在銷售淩厲的攻勢下，一部分購房者為了選到房或者選到好樓層，往往會交納這部分資金。
第二是選房費，這一費用通常發生在開盤時，開盤時，購房者集中在售樓處門前，根據叫號進入售樓處選房，這時，有的銷售會告訴購房者，如果交納一定費用，可以獲得優先選房資格。
燕郊某項目開盤時，曾出現購房者為了買到房交納20萬元選房費給代理公司。這交易多數為代理公司或銷售個人所為，甚至開發商都難以察覺。
也有的專案進行現場開盤，開發商根據排隊順序讓購房者進入售樓處直接選房。這時會有大量銷售、代理公司員工甚至社會人員進行排隊，類似醫院黃牛，而他們的同行們則在隊伍後面兜售排隊位置。位置費用少則500元、1000元，多則上萬元。
第三是電商費，正常情況下，開發商會把銷售房源通過房天下等網站進行銷售，網站組織看房團或團購活動，購房者線上申請並參與，由於近年電商銷售日益活躍，開發商會給出一定優惠和折扣，比如5萬抵10萬，5萬即為電商費，一部分將來作為組織者收入。
不過，實際銷售過程中，往往有部分銷售用電商費來進行銷售，並向購房者收取電商費，據王洋介紹，這部分費用有的正規有的不正規，“還得看具體情況，有的電商費進入開發商帳戶，相當於訂金，未來可以退，如果電商費被代理公司或者個人收了，很可能會打水漂。”
此外，在環京其他地區，各種加價行為也較為普遍，在燕郊之外，還有部分地區開發商通過綁定車位和地下室來規避備案制度，比如，一套房備案價是100萬元，但市場價已經達到150萬，開發商會把50萬差價加入待售車位或地下室，本來一個車位價格是10萬元，加價到60萬元，並進行綁定銷售，如果想買房必須購買加價車位。
二手房市場潛規則
潛規則不僅存在于一手房領域，也存在二手房交易中。不僅僅包括部分開發商通過自買自賣的方式把備案價較低的一手房流通到二手房市場，也包括一些仲介公司、買家賣家私自操作行為，其程度並不遜于一手房。
在二手房交易過程中，一些仲介公司為了獲得更多收益，往往在買賣雙方兩頭施壓。
對賣家尤其是急於出手的業主，仲介公司會讓賣方給出一個底價，即無論未來這套房子賣多少錢，賣家只能拿到底價，超出部分歸仲介公司或仲介個人。
由於仲介公司或所在區域門店對市場較為熟稔，在這個過程中，仲介往往針對不同業主施展不同策略，比如，業主著急用錢賣房，而給出的底價高於仲介預期，仲介公司會勸說業主降低價格，如果達不到目的，仲介甚至會雪藏該房源或減少推房和看房頻次。
在市場成交活躍的時候，這一行為發生幾率更大，因為很大部分仲介門店幾乎都會出現類似要求，如果業主著急用錢，往往會屈服，而仲介通常會兌現承諾，傾注更大精力把該套房賣出，以獲取更為可觀的收益。
對於購房者，仲介優先銷售底價委託房，並儘量獲取最大差價，如果沒有底價委託房，則更傾向於價格較高的房源。另外據王洋介紹，二手房交易中，由於程式較為繁雜，所發生費用品目較多，部分仲介往往從中尋找機會。也有部分仲介通過給購房者墊首付等方式獲取收益。
（應受訪者要求，王洋、徐剛等均為化名。）
在燕郊和環京地區，購房者做完意向購買登記後，一些開發商銷售和代理公司通常會委婉告訴購房者，由於排號人數遠遠多於房源，如果交納排號費或訂金，開盤時可以保證選到房，否則的話很可能會輪不到選房。
排號費和訂金少則2000元、5000元，多則5萬元、10萬元，有的銷售承諾，未來這些費用可以抵房價，但有的排號費則成為銷售個人或代理公司額外收入。在銷售淩厲的攻勢下，一部分購房者為了選到房或者選到好樓層，往往會交納這部分資金。
第二是選房費，這一費用通常發生在開盤時，開盤時，購房者集中在售樓處門前，根據叫號進入售樓處選房，這時，有的銷售會告訴購房者，如果交納一定費用，可以獲得優先選房資格。
燕郊某項目開盤時，曾出現購房者為了買到房交納20萬元選房費給代理公司。這交易多數為代理公司或銷售個人所為，甚至開發商都難以察覺。
也有的專案進行現場開盤，開發商根據排隊順序讓購房者進入售樓處直接選房。這時會有大量銷售、代理公司員工甚至社會人員進行排隊，類似醫院黃牛，而他們的同行們則在隊伍後面兜售排隊位置。位置費用少則500元、1000元，多則上萬元。
第三是電商費，正常情況下，開發商會把銷售房源通過房天下等網站進行銷售，網站組織看房團或團購活動，購房者線上申請並參與，由於近年電商銷售日益活躍，開發商會給出一定優惠和折扣，比如5萬抵10萬，5萬即為電商費，一部分將來作為組織者收入。
不過，實際銷售過程中，往往有部分銷售用電商費來進行銷售，並向購房者收取電商費，據王洋介紹，這部分費用有的正規有的不正規，“還得看具體情況，有的電商費進入開發商帳戶，相當於訂金，未來可以退，如果電商費被代理公司或者個人收了，很可能會打水漂。”
此外，在環京其他地區，各種加價行為也較為普遍，在燕郊之外，還有部分地區開發商通過綁定車位和地下室來規避備案制度，比如，一套房備案價是100萬元，但市場價已經達到150萬，開發商會把50萬差價加入待售車位或地下室，本來一個車位價格是10萬元，加價到60萬元，並進行綁定銷售，如果想買房必須購買加價車位。
二手房市場潛規則
潛規則不僅存在于一手房領域，也存在二手房交易中。不僅僅包括部分開發商通過自買自賣的方式把備案價較低的一手房流通到二手房市場，也包括一些仲介公司、買家賣家私自操作行為，其程度並不遜于一手房。
在二手房交易過程中，一些仲介公司為了獲得更多收益，往往在買賣雙方兩頭施壓。
對賣家尤其是急於出手的業主，仲介公司會讓賣方給出一個底價，即無論未來這套房子賣多少錢，賣家只能拿到底價，超出部分歸仲介公司或仲介個人。
由於仲介公司或所在區域門店對市場較為熟稔，在這個過程中，仲介往往針對不同業主施展不同策略，比如，業主著急用錢賣房，而給出的底價高於仲介預期，仲介公司會勸說業主降低價格，如果達不到目的，仲介甚至會雪藏該房源或減少推房和看房頻次。
在市場成交活躍的時候，這一行為發生幾率更大，因為很大部分仲介門店幾乎都會出現類似要求，如果業主著急用錢，往往會屈服，而仲介通常會兌現承諾，傾注更大精力把該套房賣出，以獲取更為可觀的收益。
對於購房者，仲介優先銷售底價委託房，並儘量獲取最大差價，如果沒有底價委託房，則更傾向於價格較高的房源。另外據王洋介紹，二手房交易中，由於程式較為繁雜，所發生費用品目較多，部分仲介往往從中尋找機會。也有部分仲介通過給購房者墊首付等方式獲取收益。
（應受訪者要求，王洋、徐剛等均為化名。）