國有土地上房屋徵收補償決定的合法性審查

分類＼房產
時間＼2017-08-12

國有土地上房屋徵收補償決定的合法性審查

導讀：依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定：“人民政府在房屋徵收公告規定期限內，

與被徵收人達不成補償協議，可以依職權單方面作出房屋徵收補償決定。若被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政覆議，也可以依法提起行政訴訟。”否則，依據第二十八條規定：“被徵收人在法定期限內不申請行政覆議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，

由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行”。可現，房屋徵收補償決定對於被徵收人合法權益關鍵重要。現實拆遷中，個別拆遷人濫用自己手中的權力，往往給予被徵收人作出的補償決定書的補償金額非常低，被拆遷人不懂法律，尋求司法救濟自己權益，導致遭到合法的“司法強拆”，被徵收人合法權益遭到嚴重侵害。故在拆遷中，

征地拆遷律師，與被徵收人有必要一起學習有關房屋徵收補償決定的合法性判斷。

一、必須基於公共利益的需要，對被徵收人房屋徵收

第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

解讀：訴訟中，可以要求人民法院查明，是否基於公共利益的需要，

徵收房屋，若屬於商業開發，房屋徵收補償決定不具有合法性。

二、是否剝奪了被徵收人選擇權

第二十一條：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。　因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。”

解讀：1、現實中，拆遷人為了實現拆遷利益最大化，

作出補償決定中，只是給予被徵收人貨幣補償；2、尤其在舊城改造項目中，拆遷人以各種理由拒絕提供或者只是提供很少一部分原地回遷安置房源，嚴重侵犯被徵收人權益。一定注意法律規定的，舊城區改建徵收個人住宅的，市、縣人民政府應當提供改建地段或者就近地段房屋。

三、產權調換房屋必須法律保障

第二十二條：“因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。”

解讀：法律上只是產權調換房屋作了原則性規定，補償決定若對於房屋徵收部門履行貨幣補償和房屋調換，沒有明確義務履行時間，無法申請執行，對被徵收人合法利益無從保障。在拆遷中，出現許多，拆遷人安置房十年不能兌現，被徵收人只是領取一點臨時安置費用，被徵收人最終應該獲得安置房相當於拆遷人打的“白條”。

四、評估報告是否依法作出

1、評估機構的選定。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條第一款：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。具體專案中，看拆遷人是否提供省、自治區、直轄市制定的操作辦法的依據；

2、評估目的。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第八條第二款：用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值”。而拆遷人提交的《房地產分戶估價報告》：本估價報告只作為房屋徵收部門與被徵收人確定徵收房屋價值的補償提供依據適用.......。這樣表述的評估目的，明顯與計算被徵收房屋價值用於產權調換房屋價值的差價提供依據相違背，該評估結論因其錯誤而無效。

3、評估時點的選擇。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條第二款：用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

4、評估時應實地查勘。　《國有土地上房屋徵收評估辦法》　第十二條第一款：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。、

5、多種方法評估。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條第一款：註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。第二款規定：被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。第三款規定：可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果

6、評估參照依據。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第一款：被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

五、最高人民法院發佈的指導性案例

1．楊瑞芬訴株洲市人民政府房屋徵收決定案

2．何剛訴淮安市淮陰區人民政府房屋徵收補償決定案

3．孔慶豐訴泗水縣人民政府房屋徵收決定案

4．艾正雲、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋徵收補償決定案

5．文白安訴商城縣人民政府房屋徵收補償決定案

6. 霍佩英訴上海市黃浦區人民政府房屋徵收補償決定案

7. 毛培榮訴永昌縣人民政府房屋徵收補償決定案

房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。”