探訪嚴苛新政下的環北京房市：房價高企 部分認購者已解約
未來網(www.k618.cn)北京3月28日電(記者 賀卓輝)“我手裡有三個客戶都沒有與銀行網簽,但他們都在猶豫。”週末,在北京燕郊的一處房地產仲介公司,看房人零零散散,一位房地產仲介工作人員小趙告訴未來網記者,隨著北京房地產新政和河北部分地區房地產新政策的出臺,二手房市場的確受到了影響。
位於通州附近的燕郊鎮灣仔城,房地產均價已經在3.2萬左右。未來網記者賀卓輝 攝
3月21日晚,廊坊市連夜出臺房地產新政,從3月22日起開始實施的住房限購新政範圍在上一輪的三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣環京四縣市的基礎上,擴大到廊坊市主城區(廣陽區、安次區、廊坊開發區)和永清縣。
非本地戶籍居民包括家庭只能在廊坊限購1套住房,且購房首付款比例不低於50%,包括新建商品住房和二手住房。
而對於北京來說,最近十天內連續7次出臺房地產新政,從本月17日,北京開始實施“認房認貸”政策,居民家庭名下在北京已擁有一套住房,以及在北京無住房但有房貸記錄的,二套房首付比例上調為60%以上,且住房貸款的最長期限縮短為25年。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋,這就意味著,只要有貸款記錄,在北京購房時都將納入一套房的範疇內,不管貸款是否還清。
接著,北京出臺購房資格,非京籍納稅從5年改為連續60個月,在北京離婚1年內申請購房貸款,均按照二套房來執行。
無力承擔首付,部分認購者已解約
距離北京市區30公里外,就是大名鼎鼎的燕郊。地處北京、河北交界處的三角地帶,100平方公里的燕郊鎮與北京通州區潞城鎮隔著一條潮白河相望。
潮白河流經河北燕郊。河流一側是一棟棟拔地而起的高層住宅。未來網記者賀卓輝 攝
從燕郊開車15分鐘到潞城地鐵站,將車停泊在地鐵站附近後,乘坐北京地鐵六號線進京上班,下班後到達六號線終點站再開車回家成為很多在燕郊買房、在北京上班一族的日常。
這也是小李和女朋友追求的生活。
前段時間,兩人來到小趙的房地產仲介公司看房,小趙接待了兩位。
選擇了中意的房子,小李和女朋友就要打算下一步的結婚大事。但突然出臺的廊坊限購新政讓這對準夫妻有些猶豫。
“因為小李和女朋友還沒有拿到網簽,所以原本30%的首付要提高到50%,對兩個工薪階層來說,可能還要商討是否能湊齊多出來的20%。”小趙說。
以燕郊灣仔城為例,目前二手房的房價在3.2-3.3萬/平方米之間,按照60平米的戶型標準來算,原本60萬的首付要突然增加到100萬左右,“這的確會影響很多人的購房需求”。
小趙告訴未來網記者,新政出臺之後的確存在部分認購者“爽約”的現象。他表示也很無奈,因為購房者沒能在新政出臺之前拿到銀行網簽,所以就要按照50%的首付來執行。
對於賣房者來說,他們受到新政的影響也許更大。
“之所以對二手房賣方的影響更大是因為,很多有意向的購房者因為新政的突然出臺而解約,導致原本想通過賣掉手中房子換大房的賣家處於尷尬困境。”
小趙的客戶中有一位元想要賣掉房子“以小換大”的王偉家庭。因為有了孩子,而父母要從老家過來照顧孩子,所以想賣掉手中的房子換一個更大的。
前段時間,這個家庭通過房產仲介聯繫到一位意向買房者,買房者已經提交定金並且正在辦理相關手續。
期內,王偉也認購了一套大房子,打算小房子賣掉後用這筆錢來支付首付。
突然出臺的新政打破了王偉的計畫。原本購房者因為無力支付50%首付而爽約,王偉也無力獨自承擔大房子的首付費用。
小趙說,這樣的案例並非唯一。
已無新房的環北京房地產帶
3月25日,週末,小雨紛紛。位於燕郊北部的四季花都門前的一條並不太寬闊的馬路上擠滿了人,這條斷頭路導致很多車輛開進去就很難出來。他們當中有業主、有看房者,但更多的是裝修公司的客服人員。這座已經交房的社區裡,業主們正在謀劃下一步的裝修計畫。
從一個不起眼的小門進入,在不起眼的角落裡,就是售樓處。工作人員明確表示,已經沒有一手房,目前可售的,都是已經賣掉的二手房。
而位於燕郊鎮迎賓路西側的一處房地產售樓處早已關門。
未來網記者探尋了燕郊鎮的多處售樓處和房產仲介,相關工作人員均表示沒有新房可售。
業內人士告訴記者,目前燕郊鎮沒有新開發或者開盤的樓盤,因為燕郊已經納入了北京通州區的管轄範圍,開發商要拿到地,必須要經過通州區相關部門的批准。
不僅僅是燕郊,在環北京地帶,幾乎看不到裸☆禁☆露的土地和高高架起的塔吊。
未來網記者隨後探訪了距離北京58公里的三河市。三河市是河北省廊坊市下的縣級市,官方資料顯示,這裡的人口60余萬,總面積643平方公里。
當地一位元房地產仲介告訴記者,目前已經沒有新開盤的樓盤和新房可售。
但是有一處除外,這位元工作人員告訴記者,在房地產新政下,這座樓盤“不開盤,也不賣” 。
至於什麼時候開盤,工作人員表示並不清楚。
“北三縣”通常是指廊坊市的三河市、大廠回族自治縣(簡稱“大廠”)和香河縣。雖然在行政規劃上屬於河北廊坊市,但是卻在北京和天津的包圍之中,有“北京的後花園”之稱。
美麗的潮白河連接了北京、燕郊和北三縣。
位於潮白河河畔的大廠孔雀城四期已經於去年5月份正式收房。有業內人士表示,後期可能會有一個新樓盤開盤,預計在2017年年內。
相對於三河和香河而言,大廠的房地產開發相對較晚,但是房價卻是最高的。房地產仲介工作人員告訴記者,這可能與大廠距離北京最近有關係。
香河的情況依舊。未來網記者探訪了多家香河縣的房地產仲介,均表示沒有新房出售。
位於香河縣的阿爾卡迪亞號稱“香河-新幹線”,2016年開盤,銷售均價17000元/平方米。未來網記者賀卓輝 攝
北三縣二手房價“成功”趕超北京成交房價
3月23日,住建部城鄉規劃司副司長張兵帶隊到北京通州區調研。
張兵表示,要站在京津冀協同發展的戰略高度,堅持問題導向,強化機制整合,把通州區與北三縣整合規劃作為一個跨行政區域的非常重要的規劃,切實通過規劃實施來帶動區域協同發展。
從目前來看,“區域協同發展”的確讓北三縣受益,最先受益的是房地產市場。
在大廠縣,一位元房地產仲介告訴記者,目前大廠的房價在3萬/平方米左右,並且明確表示為二手房。
“三河市最便宜的高層都在2萬/平方米以上,均價在2.2萬。”三河市一位元房地產仲介告訴記者。
在過去6年裡,三河市的房價從6000元/平方米左右上漲到今年的2.2萬/平方米,6年期間增長了2.6倍。
香河縣的房價也在過去兩年時間翻倍。2015年7月,香河縣的房地產均價在6000-7000元/平方米。一年後翻番,新樓盤售價在13000元左右。而到了2017年3月,香河縣的房價再次上漲到均價20000元/平方米。
從目前來看,在北三縣房價中,香河縣屬於“最為便宜”。
2017年2月,北京豐台區新建普通住宅的成交均價為33525元/平方米。從這一數字來看,北三縣的房價已經逼近部分北京房價,並且“成功”趕超了北京房山、平谷、懷柔等地的成交均價。
位於河北燕郊的夏威夷南岸二期,2011年新房源均價為9000元/平方米左右。未來網記者賀卓輝 攝
專家:庫存不足 北三縣房價依舊可能上漲
針對北三縣無新樓盤開盤現象,嚴躍進認為,北三縣的房地產庫存規模已經不足,從很大程度上可以說此類區域住宅銷售不錯,所以庫存規模已經非常小。
“當然從實際情況看,也和當地的規劃有關係。因為住宅專案規劃過多,所以也會使得土地後續的新增供應有難度。如果繼續增加住宅用地,那麼相應的商業設施配套等就可能難以跟進。”
嚴躍進表示,後續北三縣的市場交易將會以二手房交易為主,進而也會使得此類物業的價格上升。
在嚴躍進看來,北京嚴苛的限購政策可能會刺激北三縣的購房需求,儘管廊坊市出臺首套50%首付的限購政策。
“北京限購政策較嚴,就業者自然需要考慮到郊區購房。”嚴躍進認為,限購的群體不是簡單的支付能力不強的群體,也存在一些購房能力很強的群體。比如就業不錯,但因為沒有戶口,所以只能到北京郊區購房。所以類似燕郊潮白河等區域,成為最為優質的購房區域,這也使得此類區域的房價不斷上升。
“短期看3萬元的均價都已經是比較普遍了,而後續依然會有繼續上升的可能。”嚴躍進預測,雖然類似五成首付確實會影響部分購房需求,但大趨勢看,若有條件還是會積極認購,這也使得燕郊此類區域的潛在購房需求甚至要比豐台更多,價格也會更堅挺。
另一方面,類似有能力買豐台的,或許類似大興等市場的產品也會形成一定的競爭性,價格上漲反而是有牽制的。
小趙告訴未來網記者,新政出臺之後的確存在部分認購者“爽約”的現象。他表示也很無奈,因為購房者沒能在新政出臺之前拿到銀行網簽,所以就要按照50%的首付來執行。
對於賣房者來說,他們受到新政的影響也許更大。
“之所以對二手房賣方的影響更大是因為,很多有意向的購房者因為新政的突然出臺而解約,導致原本想通過賣掉手中房子換大房的賣家處於尷尬困境。”
小趙的客戶中有一位元想要賣掉房子“以小換大”的王偉家庭。因為有了孩子,而父母要從老家過來照顧孩子,所以想賣掉手中的房子換一個更大的。
前段時間,這個家庭通過房產仲介聯繫到一位意向買房者,買房者已經提交定金並且正在辦理相關手續。
期內,王偉也認購了一套大房子,打算小房子賣掉後用這筆錢來支付首付。
突然出臺的新政打破了王偉的計畫。原本購房者因為無力支付50%首付而爽約,王偉也無力獨自承擔大房子的首付費用。
小趙說,這樣的案例並非唯一。
已無新房的環北京房地產帶
3月25日,週末,小雨紛紛。位於燕郊北部的四季花都門前的一條並不太寬闊的馬路上擠滿了人,這條斷頭路導致很多車輛開進去就很難出來。他們當中有業主、有看房者,但更多的是裝修公司的客服人員。這座已經交房的社區裡,業主們正在謀劃下一步的裝修計畫。
從一個不起眼的小門進入,在不起眼的角落裡,就是售樓處。工作人員明確表示,已經沒有一手房,目前可售的,都是已經賣掉的二手房。
而位於燕郊鎮迎賓路西側的一處房地產售樓處早已關門。
未來網記者探尋了燕郊鎮的多處售樓處和房產仲介,相關工作人員均表示沒有新房可售。
業內人士告訴記者,目前燕郊鎮沒有新開發或者開盤的樓盤,因為燕郊已經納入了北京通州區的管轄範圍,開發商要拿到地,必須要經過通州區相關部門的批准。
不僅僅是燕郊,在環北京地帶,幾乎看不到裸☆禁☆露的土地和高高架起的塔吊。
未來網記者隨後探訪了距離北京58公里的三河市。三河市是河北省廊坊市下的縣級市,官方資料顯示,這裡的人口60余萬,總面積643平方公里。
當地一位元房地產仲介告訴記者,目前已經沒有新開盤的樓盤和新房可售。
但是有一處除外,這位元工作人員告訴記者,在房地產新政下,這座樓盤“不開盤,也不賣” 。
至於什麼時候開盤,工作人員表示並不清楚。
“北三縣”通常是指廊坊市的三河市、大廠回族自治縣(簡稱“大廠”)和香河縣。雖然在行政規劃上屬於河北廊坊市,但是卻在北京和天津的包圍之中,有“北京的後花園”之稱。
美麗的潮白河連接了北京、燕郊和北三縣。
位於潮白河河畔的大廠孔雀城四期已經於去年5月份正式收房。有業內人士表示,後期可能會有一個新樓盤開盤,預計在2017年年內。
相對於三河和香河而言,大廠的房地產開發相對較晚,但是房價卻是最高的。房地產仲介工作人員告訴記者,這可能與大廠距離北京最近有關係。
香河的情況依舊。未來網記者探訪了多家香河縣的房地產仲介,均表示沒有新房出售。
位於香河縣的阿爾卡迪亞號稱“香河-新幹線”,2016年開盤,銷售均價17000元/平方米。未來網記者賀卓輝 攝
北三縣二手房價“成功”趕超北京成交房價
3月23日,住建部城鄉規劃司副司長張兵帶隊到北京通州區調研。
張兵表示,要站在京津冀協同發展的戰略高度,堅持問題導向,強化機制整合,把通州區與北三縣整合規劃作為一個跨行政區域的非常重要的規劃,切實通過規劃實施來帶動區域協同發展。
從目前來看,“區域協同發展”的確讓北三縣受益,最先受益的是房地產市場。
在大廠縣,一位元房地產仲介告訴記者,目前大廠的房價在3萬/平方米左右,並且明確表示為二手房。
“三河市最便宜的高層都在2萬/平方米以上,均價在2.2萬。”三河市一位元房地產仲介告訴記者。
在過去6年裡,三河市的房價從6000元/平方米左右上漲到今年的2.2萬/平方米,6年期間增長了2.6倍。
香河縣的房價也在過去兩年時間翻倍。2015年7月,香河縣的房地產均價在6000-7000元/平方米。一年後翻番,新樓盤售價在13000元左右。而到了2017年3月,香河縣的房價再次上漲到均價20000元/平方米。
從目前來看,在北三縣房價中,香河縣屬於“最為便宜”。
2017年2月,北京豐台區新建普通住宅的成交均價為33525元/平方米。從這一數字來看,北三縣的房價已經逼近部分北京房價,並且“成功”趕超了北京房山、平谷、懷柔等地的成交均價。
位於河北燕郊的夏威夷南岸二期,2011年新房源均價為9000元/平方米左右。未來網記者賀卓輝 攝
專家:庫存不足 北三縣房價依舊可能上漲
針對北三縣無新樓盤開盤現象,嚴躍進認為,北三縣的房地產庫存規模已經不足,從很大程度上可以說此類區域住宅銷售不錯,所以庫存規模已經非常小。
“當然從實際情況看,也和當地的規劃有關係。因為住宅專案規劃過多,所以也會使得土地後續的新增供應有難度。如果繼續增加住宅用地,那麼相應的商業設施配套等就可能難以跟進。”
嚴躍進表示,後續北三縣的市場交易將會以二手房交易為主,進而也會使得此類物業的價格上升。
在嚴躍進看來,北京嚴苛的限購政策可能會刺激北三縣的購房需求,儘管廊坊市出臺首套50%首付的限購政策。
“北京限購政策較嚴,就業者自然需要考慮到郊區購房。”嚴躍進認為,限購的群體不是簡單的支付能力不強的群體,也存在一些購房能力很強的群體。比如就業不錯,但因為沒有戶口,所以只能到北京郊區購房。所以類似燕郊潮白河等區域,成為最為優質的購房區域,這也使得此類區域的房價不斷上升。
“短期看3萬元的均價都已經是比較普遍了,而後續依然會有繼續上升的可能。”嚴躍進預測,雖然類似五成首付確實會影響部分購房需求,但大趨勢看,若有條件還是會積極認購,這也使得燕郊此類區域的潛在購房需求甚至要比豐台更多,價格也會更堅挺。
另一方面,類似有能力買豐台的,或許類似大興等市場的產品也會形成一定的競爭性,價格上漲反而是有牽制的。