帶看的重要性：（1）沒有帶看就沒有成交（在整個業務中起著承上啟下的作用）（2）是精耕客戶的最重要的方式， 與客戶建立友誼及信任關係，
帶看使用的話術
帶看前
1、針對業主
◆ 思路：帶看前， 預約房東的鋪墊
您提前把房子收拾整潔， 把窗簾都拉開最好可以先通通風， 讓客戶感覺舒服些。 （思路：帶看環境是否舒服整潔也會決定帶看的成功月否）
客戶問您為什麼賣房子， 您要說其實捨不得賣， 住這麼長時間了非常有感情， 只是由於工作調動或者換房子沒辦法才賣。 （思路：降低客戶砍價的心理， 變相說業主的房子好）
思路：帶看前， 確定房東帶看細節的鋪墊
不要對客人太熱情， 不要表露出急賣的樣子， 可不介紹或者適當介紹。
一會兒有客戶過去看房， 您到時就忙您的， 少和他說， 免得讓客戶以為您很著急賣。 （思路：不要讓客戶覺得房東急賣， 所以最好不要說太多）
XX先生， 明天我們約了好幾個很有誠意的客戶， 可能有幾個是我們為了客戶儘快下決定找的不太靠譜的客戶， 您自己知道就好， 我們也是為了讓您房子儘快成交。 （思路：鋪墊房東不要因為集攻的效果而肆意抬價， 說明只有一兩個誠意的， 其他都是假的）
如果一會兒客戶過去看房， 當場問您房子價格， 您就跟他說：“你問他們吧， 已經全權委託給他們了， 他們很專業， 非常瞭解我的情況”。 （思路：這樣讓房東配合我們工作，
XX先生， 我們一會兒過去看您的房子， 這個客戶很喜歡這個戶型， 但就是總是猶豫下不了決心， 所以您配合我們一下， 我們要提高客戶的珍惜度， 一會兒您問我們：“昨天那個客戶看的怎麼樣？“
XX先生您好， 我們今天看房子的客戶很有誠意， 是我們的老客戶， 但是心理價位有些低， 所以， 一會兒您就不說話， 忙您自己的， （思路：讓房東積極地配合我們， 與我們一起逼定客戶， 這些簡短的話術通過房東口中說出效果相當明顯）
客人很准， 請您把房本、身份證帶上， 準備準備， 有這麼個客戶不容易， 儘快變現吧（思路：盡可能讓業主做好簽單的準備， 交易流程及操作時間的相關資訊不要等談單時再講， 容易時間拖久了把單子拖死，
XX先生， 我是XX公司的XX， 我們一會兒有客戶過去看房子， 這個客戶非常有誠意， 看滿意肯定今天就定了。 所以， 我跟您再確認一些小細節：您房子產權人是您吧？………現在還有貸款嗎？………房本在您手裡嗎？………契稅票、購房發票等等也在家嗎？………您今天時間還才充裕吧？沒有其他安排吧？………那好， XX先生， 我們一會兒過去看您家房子， 如果客戶滿意， 我們爭取今天就成交。 （思路：做簽單前最後的細節確定和鋪墊）
思路：還要讓房東當客戶面誇我們， 易於讓客戶信任， 利於成交和收傭；講講我們的企業文化；讓房東更信任我們；還有交易的安全性， 防止跳單。
2、針對客戶
思路：帶看前， 約看客戶的鋪墊
X姐， 大家都約三點半， 我專門給您提前半小時，
這個戶型就這麼一套， 2年來就出來這一套， 已經有好幾個客戶等看了， 您一定儘早過來， 最好可以帶上身份證和定金， 看好了咱們別錯過。 （思路：提高珍惜度， 鋪墊讓客戶帶好定金和身份證， 很多的單子也是因為沒有鋪墊泡掉的）
房東是讓我們報350萬（思路：提前溝通房東說350萬， 其實低價320萬）， 但您是老客戶沒必要， 直接告訴您房東就是335萬底價， 假如看好了咱們抓緊定。 （思路：鋪墊房價的幅度， 讓客戶感覺舒服一點， 也易於暫態逼定）
思路：帶看前， 客戶在店裡的鋪墊
看房時滿意了， 也不要顯露出來， 看房時間不宜過長， 便於我們議價。 （思路：房子看久了， 沒問題也能看出問題， 所以不能讓客戶看太久）
不喜歡房子的某些地方，也不要在房子裡當著業主直接指出。（思路：不要當著業主面挑毛病，避免矛盾激化）
不要訊問業主關於房子價格的問題，也不要和他說太多話。否則他該覺得咱們看好了，著急買，到時我們會不好給你談價格了。而且業主提前打過招呼，都知會我們了，不喜歡客戶問。（思路：避免房東沒有及時鋪墊露出底價，也避免客戶把房東問煩了。無論是哪一方過多的介紹或者訊問都會讓自己顯得急於成交）
如果錯過這套就真的沒有比這套再好的了。看房不容易，要抓緊機會和時間，不要和房東聊太久，房子稀缺，錯過就沒了。
同事客戶這邊特別准，您趕緊過來看吧，不然咱們連看的機會都沒有了啊！
您大約過來幾個人看啊？最好和家人一起來看，業主這的不好約，就能看這一次呀。
您和您的愛人都過來嗎？您自己過來您能做主嗎？您今天看好了能訂嗎？您帶著定金過來吧，無論行與不行，錢都是在您那裡，沒關係的，不行咱們就不定唄，但是我保證這套房子您一定會喜歡的。（思路：提高客戶的珍惜度，讓客戶帶訂金或者卡和身份證過來，儘量要求決策人來，或者夫妻一起來，免得看好後以此為藉口不被逼定）
帶看時
思路：其實帶看中是沒有什麼有效話術的。大體都是在簡略介紹房屋情況，業主情況。再鋪墊一下傭金啊。說一下我們有多辛苦啊之類的。也需要通過直接接觸，對客戶需求和性格的進一步瞭解，判斷對方真實的想法與反應，觀察力要敏銳，近距離接觸，察言觀色。落實客人買房的目的（自助、投資，是否首次置業、換房）、家庭結構、從事行業、現在居住地點、付款方式、最大的需求點、看房經歷等。這些資訊都有利於更準確的把握客戶真實需求，最快配對到讓他滿意的房子。通過各種案例、故事展現自己的專業性，塑造專業形象，建立信任感。是不是自己的都要說自己成交的，用資料體現，真真假假。還可以進行行業透視，區域板塊透視，樓盤透視，房子的賣點、稀缺性等，給客人信心，提高珍惜度。同時要銷售自己、銷售公司、銷售企業文化，非常有用，建立信賴，利於保傭金。如果能試談出客人以前是否受過教訓就最好了，這一點對以後的逼定非常關鍵。
鋪墊方向
如果房子有明顯的缺陷（沒有採光、斜頂等），在路上要稍做鋪墊，樓盤的大環境有明顯缺陷（樓盤沒有社區等，以九台為例），也可在路上稍做鋪墊，這種明顯的缺陷是瞞不住的，提前鋪墊，讓客人有心理準備，淡化缺陷，待他親眼看到時不會反彈太大，而且會更信任你。
如果發現客人有輕微的跳單傾向，通過講故事等方式適當警戒，強調自己對社區的專業性，誇大自行交易的風險性等，一般都能管用。
如果怕掌握不了房東或者客戶，有報價的事情曝光，鋪墊房東自己的報價，是多少，因為客人以前帶過，砍價太狠而來，這個價格，他還說看好要砍20萬呢，也是為了給房東多一點，讓房東和自己同意口徑。
製造緊張氣氛，話術，假電話。同事間的相互配合，最好提前溝通好。演就要演像。
確認客人帶了卡和錢、證件，如果看好是否可以定，拿話堵他，把話砸死。
鋪墊客人房價上午剛議過，沒什麼餘地了，很多都漲價了，這個價格就是最低的。提前鋪墊，避免客人砍價或者狠砍價。（這種適用於被迫報底價或者差價很少的情況）
如果客人對價格非常敏感，或者是老客戶，瞭解砍價不是太狠，自己報了比其它同事低的價格，為了避免帶看時客人說出差價或者聽到差價，出問題，鋪墊客戶這個價格是剛議過的，只有自己知道，都沒有告訴同事，怕別人和他搶房子，讓客人不要說出來。
如果明知道房子裡會有一些明顯的問題，提前說出來，讓客人有
心理準備、 淡化它。例如：衛生差，髒，租戶態度很差。
帶看後
針對業主
思路：帶看後回饋給房東，報客人出低價，借機打擊房東。用客人嘴，說房子缺點，總是說一個點，說多了自然就成缺點了。暫態議價，精耕房東。
XX先生，咱們的房價確實有些高了，客戶剛看了後覺得房子還可以，但是麼高的價格比就低了，您想誰買房子都想買個性價比好點的啊！您看要不………這個價格行不行？（思路：以客戶的口吻說出一點問題，然後暫態議價）
XX先生，說心裡話我也想幫您多賣一點，那樣我們的傭金還能多收一點呢，可是咱的房子的確存在這樣的問題啊！（思路：根據房子的缺點找各種理由打擊房價，但一定要以客戶的口氣說出來，保持和業主一個很好的關係）
客戶不是特別滿意，但如果價格有優勢客戶也考慮，不過他的期望跟您有一定差距，我就直接回絕了，不知道XX先生您這邊怎麼考慮？要不要再爭取爭取？（思路：客戶沒看好房子，和房東假談，精耕房東，把是否再考慮的問題拋給房東自己）
針對客戶
思路：如果客戶要走，“送佛送到西”送走客戶，一定要送上車，防止被切戶，也防止客人四處打探了，也體現服務。我們做好還是儘量讓客人到店裡再坐一下，喝口水，聊聊，體現尊重。如果房子看的還可以，以算稅費為理由讓他回店，包括銀行政策的相關溝通和確認都可以成為理由。能讓他回店，就成功50%了，然後可以借助團隊的力量。客戶離開以後就要馬上跟進客戶，逼客戶，根據他新的需求再約帶看或是逼原來的，具體情況具體處理。如果自己感覺不能準確判斷客戶對房子的觀感，以其他公司名義打假電話，刺探情況。
先生，我們去我們店裡喝一點水，順便我幫您算一下稅費吧。
以您的眼光您覺得這套房子怎麼樣，我覺得真的很不錯，真的很合適您。
我給您推薦的房源絕對是您要求中性價比最高的唯一一套了。
您現在就和家人商量，這個市場只要房子能看基本上兩天就沒有了，找別的就沒有這套這麼合適您了。您看了這麼長時間的房子了，您肯定能做主的，這麼好的房子您再不決定就真的錯過了。
您看您之前看的房子都沒有了，再不買真的沒有了（一直重複地說）
您看這樣吧，我是更希望您買到這麼合適的房子，我爭取一下，先到我們公司簽個意向金，我也只能在我們公司給您爭取一天的時間，但是別的公司就沒辦法了，您一定要儘快啊！
您現在先買了，過幾個月賺幾十萬我們再幫您賣啊！（思路：全部都是鋪墊，為了逼定而鋪墊）
思路：鋪墊客人不要告訴別的公司這個房子。怕漲價，房源難得，不易談價。房東想獨家，怕別的公司打電話，房東生氣了。業主對我們非常信任，客人也不要指望通過其他公司來成交，如果實在現場逼定不下來，就以付款方式等為理由，說房子也許還能等一個晚上，你儘量幫他爭取，讓客人儘快考慮，還是要提高他的珍惜度。鋪墊客人如果有其他公司推類似的戶型，超低價，都是假的。這個前提是要對自己帶看的房源有信心。給客戶講故事，以前某個客人沒有及時定，過後房子漲了許多，現在還沒買到合適的呢。
思路：如果客戶不滿意
XX先生，房子哪有十全十美的啊，正因為這樣才有這個價格，我想還是滿足您需求就好您說呢？
XX先生，您擔心哪方面呢?價格？交易流程？還是……？（思路：要引導他說出自己不滿意的地方）
（思路：假如客戶回答說買房子不能急，得看緣分）是，買房子確實是緣分，但既然您也看上這個房子了，而且這麼久才出來一套，再錯過了就難找到了，家人回不來我們可以給他們傳幾張照片，我覺得肯定會滿意的，像您這麼好的眼光都能相中，何況他們就更沒得說了，今天真的可以定了。
（思路：那我再看看，再比較比較）您想，正如我們買衣服一樣，一直逛總覺得還有最好的，但真發現沒有回過頭來時，原來的已經沒了。（思路：同時可以的話，找套比較沒有對比性的房子給他看）
（思路：客戶如果猶豫不定）大哥，既然您今天沒法下決定，還要等家人再看，那我去跟房東回饋，看看什麼情況，咱們及時聯繫。對了，您千萬不要跟別的公司說您看過這房子，我們怕引起不必要的麻煩，很容易就被拱高價格了，對誰都不好。
（思路：客戶猶豫，還砍價）那算了，我再幫您找其他房子，我已經跟房東談過很多次了，才這個價格，大哥，您要真喜歡的話，就出個合適的價格，我再幫您最後爭取一下讓房東過來談談。現在的市場您也知道，經常都是漲價，哪有您說的這麼大的降價空間啊？
（思路：客戶滿意，房東真的漲價）大哥，現在很多人在看房子呢，房東暫時過不來，我估計有可能要漲價，不過我已經讓同事過去了，儘量爭取把房東拉過來和您談。一開始房東只在我們公司賣，但誰知道外仲介給他打電話，告訴房東賣低了，於是房東給我們打電話，也問到價格問題，估計期望值上升了。不過您別急，我們正有同事在穩定房東心理價位呢！
◆思路：無論什麼樣的帶看都需要好好的準備，整個過程就是鋪墊和逼定，配合同事，配合買賣雙方把這個戲演好。無論成不成，都要不斷的逼定，不能自我設限。好的帶看更重要的是狀態，是氣勢，這些話術僅僅是輔助的工具，切不可當做救命稻草！平時多留心，帶看就會做到的更好！
不喜歡房子的某些地方，也不要在房子裡當著業主直接指出。（思路：不要當著業主面挑毛病，避免矛盾激化）
不要訊問業主關於房子價格的問題，也不要和他說太多話。否則他該覺得咱們看好了，著急買，到時我們會不好給你談價格了。而且業主提前打過招呼，都知會我們了，不喜歡客戶問。（思路：避免房東沒有及時鋪墊露出底價，也避免客戶把房東問煩了。無論是哪一方過多的介紹或者訊問都會讓自己顯得急於成交）
如果錯過這套就真的沒有比這套再好的了。看房不容易，要抓緊機會和時間，不要和房東聊太久，房子稀缺，錯過就沒了。
同事客戶這邊特別准，您趕緊過來看吧，不然咱們連看的機會都沒有了啊！
您大約過來幾個人看啊？最好和家人一起來看，業主這的不好約，就能看這一次呀。
您和您的愛人都過來嗎？您自己過來您能做主嗎？您今天看好了能訂嗎？您帶著定金過來吧，無論行與不行，錢都是在您那裡，沒關係的，不行咱們就不定唄，但是我保證這套房子您一定會喜歡的。（思路：提高客戶的珍惜度，讓客戶帶訂金或者卡和身份證過來，儘量要求決策人來，或者夫妻一起來，免得看好後以此為藉口不被逼定）
帶看時
思路：其實帶看中是沒有什麼有效話術的。大體都是在簡略介紹房屋情況，業主情況。再鋪墊一下傭金啊。說一下我們有多辛苦啊之類的。也需要通過直接接觸，對客戶需求和性格的進一步瞭解，判斷對方真實的想法與反應，觀察力要敏銳，近距離接觸，察言觀色。落實客人買房的目的（自助、投資，是否首次置業、換房）、家庭結構、從事行業、現在居住地點、付款方式、最大的需求點、看房經歷等。這些資訊都有利於更準確的把握客戶真實需求，最快配對到讓他滿意的房子。通過各種案例、故事展現自己的專業性，塑造專業形象，建立信任感。是不是自己的都要說自己成交的，用資料體現，真真假假。還可以進行行業透視，區域板塊透視，樓盤透視，房子的賣點、稀缺性等，給客人信心，提高珍惜度。同時要銷售自己、銷售公司、銷售企業文化，非常有用，建立信賴，利於保傭金。如果能試談出客人以前是否受過教訓就最好了，這一點對以後的逼定非常關鍵。
鋪墊方向
如果房子有明顯的缺陷（沒有採光、斜頂等），在路上要稍做鋪墊，樓盤的大環境有明顯缺陷（樓盤沒有社區等，以九台為例），也可在路上稍做鋪墊，這種明顯的缺陷是瞞不住的，提前鋪墊，讓客人有心理準備，淡化缺陷，待他親眼看到時不會反彈太大，而且會更信任你。
如果發現客人有輕微的跳單傾向，通過講故事等方式適當警戒，強調自己對社區的專業性，誇大自行交易的風險性等，一般都能管用。
如果怕掌握不了房東或者客戶，有報價的事情曝光，鋪墊房東自己的報價，是多少，因為客人以前帶過，砍價太狠而來，這個價格，他還說看好要砍20萬呢，也是為了給房東多一點，讓房東和自己同意口徑。
製造緊張氣氛，話術，假電話。同事間的相互配合，最好提前溝通好。演就要演像。
確認客人帶了卡和錢、證件，如果看好是否可以定，拿話堵他，把話砸死。
鋪墊客人房價上午剛議過，沒什麼餘地了，很多都漲價了，這個價格就是最低的。提前鋪墊，避免客人砍價或者狠砍價。（這種適用於被迫報底價或者差價很少的情況）
如果客人對價格非常敏感，或者是老客戶，瞭解砍價不是太狠，自己報了比其它同事低的價格，為了避免帶看時客人說出差價或者聽到差價，出問題，鋪墊客戶這個價格是剛議過的，只有自己知道，都沒有告訴同事，怕別人和他搶房子，讓客人不要說出來。
如果明知道房子裡會有一些明顯的問題，提前說出來，讓客人有
心理準備、 淡化它。例如：衛生差，髒，租戶態度很差。
帶看後
針對業主
思路：帶看後回饋給房東，報客人出低價，借機打擊房東。用客人嘴，說房子缺點，總是說一個點，說多了自然就成缺點了。暫態議價，精耕房東。
XX先生，咱們的房價確實有些高了，客戶剛看了後覺得房子還可以，但是麼高的價格比就低了，您想誰買房子都想買個性價比好點的啊！您看要不………這個價格行不行？（思路：以客戶的口吻說出一點問題，然後暫態議價）
XX先生，說心裡話我也想幫您多賣一點，那樣我們的傭金還能多收一點呢，可是咱的房子的確存在這樣的問題啊！（思路：根據房子的缺點找各種理由打擊房價，但一定要以客戶的口氣說出來，保持和業主一個很好的關係）
客戶不是特別滿意，但如果價格有優勢客戶也考慮，不過他的期望跟您有一定差距，我就直接回絕了，不知道XX先生您這邊怎麼考慮？要不要再爭取爭取？（思路：客戶沒看好房子，和房東假談，精耕房東，把是否再考慮的問題拋給房東自己）
針對客戶
思路：如果客戶要走，“送佛送到西”送走客戶，一定要送上車，防止被切戶，也防止客人四處打探了，也體現服務。我們做好還是儘量讓客人到店裡再坐一下，喝口水，聊聊，體現尊重。如果房子看的還可以，以算稅費為理由讓他回店，包括銀行政策的相關溝通和確認都可以成為理由。能讓他回店，就成功50%了，然後可以借助團隊的力量。客戶離開以後就要馬上跟進客戶，逼客戶，根據他新的需求再約帶看或是逼原來的，具體情況具體處理。如果自己感覺不能準確判斷客戶對房子的觀感，以其他公司名義打假電話，刺探情況。
先生，我們去我們店裡喝一點水，順便我幫您算一下稅費吧。
以您的眼光您覺得這套房子怎麼樣，我覺得真的很不錯，真的很合適您。
我給您推薦的房源絕對是您要求中性價比最高的唯一一套了。
您現在就和家人商量，這個市場只要房子能看基本上兩天就沒有了，找別的就沒有這套這麼合適您了。您看了這麼長時間的房子了，您肯定能做主的，這麼好的房子您再不決定就真的錯過了。
您看您之前看的房子都沒有了，再不買真的沒有了（一直重複地說）
您看這樣吧，我是更希望您買到這麼合適的房子，我爭取一下，先到我們公司簽個意向金，我也只能在我們公司給您爭取一天的時間，但是別的公司就沒辦法了，您一定要儘快啊！
您現在先買了，過幾個月賺幾十萬我們再幫您賣啊！（思路：全部都是鋪墊，為了逼定而鋪墊）
思路：鋪墊客人不要告訴別的公司這個房子。怕漲價，房源難得，不易談價。房東想獨家，怕別的公司打電話，房東生氣了。業主對我們非常信任，客人也不要指望通過其他公司來成交，如果實在現場逼定不下來，就以付款方式等為理由，說房子也許還能等一個晚上，你儘量幫他爭取，讓客人儘快考慮，還是要提高他的珍惜度。鋪墊客人如果有其他公司推類似的戶型，超低價，都是假的。這個前提是要對自己帶看的房源有信心。給客戶講故事，以前某個客人沒有及時定，過後房子漲了許多，現在還沒買到合適的呢。
思路：如果客戶不滿意
XX先生，房子哪有十全十美的啊，正因為這樣才有這個價格，我想還是滿足您需求就好您說呢？
XX先生，您擔心哪方面呢?價格？交易流程？還是……？（思路：要引導他說出自己不滿意的地方）
（思路：假如客戶回答說買房子不能急，得看緣分）是，買房子確實是緣分，但既然您也看上這個房子了，而且這麼久才出來一套，再錯過了就難找到了，家人回不來我們可以給他們傳幾張照片，我覺得肯定會滿意的，像您這麼好的眼光都能相中，何況他們就更沒得說了，今天真的可以定了。
（思路：那我再看看，再比較比較）您想，正如我們買衣服一樣，一直逛總覺得還有最好的，但真發現沒有回過頭來時，原來的已經沒了。（思路：同時可以的話，找套比較沒有對比性的房子給他看）
（思路：客戶如果猶豫不定）大哥，既然您今天沒法下決定，還要等家人再看，那我去跟房東回饋，看看什麼情況，咱們及時聯繫。對了，您千萬不要跟別的公司說您看過這房子，我們怕引起不必要的麻煩，很容易就被拱高價格了，對誰都不好。
（思路：客戶猶豫，還砍價）那算了，我再幫您找其他房子，我已經跟房東談過很多次了，才這個價格，大哥，您要真喜歡的話，就出個合適的價格，我再幫您最後爭取一下讓房東過來談談。現在的市場您也知道，經常都是漲價，哪有您說的這麼大的降價空間啊？
（思路：客戶滿意，房東真的漲價）大哥，現在很多人在看房子呢，房東暫時過不來，我估計有可能要漲價，不過我已經讓同事過去了，儘量爭取把房東拉過來和您談。一開始房東只在我們公司賣，但誰知道外仲介給他打電話，告訴房東賣低了，於是房東給我們打電話，也問到價格問題，估計期望值上升了。不過您別急，我們正有同事在穩定房東心理價位呢！
◆思路：無論什麼樣的帶看都需要好好的準備，整個過程就是鋪墊和逼定，配合同事，配合買賣雙方把這個戲演好。無論成不成，都要不斷的逼定，不能自我設限。好的帶看更重要的是狀態，是氣勢，這些話術僅僅是輔助的工具，切不可當做救命稻草！平時多留心，帶看就會做到的更好！