主編寄語
Buyer's agent(買家仲介)對於很多人來講是很陌生的， 大家接觸的房產人多是Sales agent(賣家仲介)， 他們代表的是發展商的利益， 門檻不高。
買家仲介則相反， 他們要求對市場的瞭解要更深， 尤其是對於不同區域的人文及房價特點， 以及不同類型房子的市場價格的判斷。 同時， 所積累的當地二手房仲介的資源， 甚至會幫助買家找到未放到市場上的第一手頂級房源。
買家仲介代表的是買家的利益， 因此買家需要1支付諮詢費用， 2支付買成費用。 這並不是剛剛從事房產的人能夠勝任的， 他們最終能按照買家的要求，
《Buyer's Agent專欄》為月刊， 每月第一個週一更新。
這是澳洲房產大全第566篇原創文章
作者：大悟
微信：262739843
澳房1年裡的房產市場即將進入尾聲， 澳洲也即將進入耶誕節奏， 最近2周悉尼的上盤量幾近1000， 可以說是1年中， 物業選擇最為瘋狂的時候了， 在本年度10月份澳房大全的月結會上， 和以往不同地， 我選擇了幾套漲幅較差的物業和到場觀眾分享， 希望大家能從這些物業中， 提煉出一些知識點， 今天， 我也將此次演講內容拿出來， 與大全讀者一起分享。
以下的物業雖然不能全不代表區域的漲幅， 卻是真實的售出案例， 而且我只在10月份的售出物業中找尋， 個人對於不同區域沒有任何偏見， 如果您現在正居住在對應區域裡， 並且很熱愛現在的家， 那麼請繼續堅持您的喜愛。
NO. 1 悉尼內西區Homebush
始建年份：2007年
戶型：2房2衛1車位元
區域公寓中位元價：65萬澳幣
大悟點評：
從年份來講， 10年的二手物業是房產市場上比較受歡迎的， 價格親民， 新舊可接受。 這套物業的戶型挺不錯的， 也不是在很吵鬧的街區， 在10月售出價格為75萬。
可是在2007年時的售出價格為46.8萬， 據今天的10年裡， 漲幅只有60.25%， 剛剛過半， 更別提翻番了。
Homebush最近幾年公寓開工量很高， 儼然成為新興的高密度區， 尤其在Parramatta Road上， 大量品質參差不齊的公寓興起， 打著Westconnex的旗號銷售， 如今這樣的漲幅， 實在是讓人啼笑皆非。
NO. 2 悉尼內西區Rhodes
始建年份：2013年
戶型：2房2衛1車位元
區域公寓中位元價：88萬澳幣
大悟點評：
這是一套能看到水景的物業，位於內西區的Rhodes，在我看來，Rhodes只是地理劃分的內西，而不是真正意義的內西，我定義的內西應該是頂級如Annandale，次級如Petersham，雖有喜好高低，但都是老區，而Rhodes則不然，完全的新區。
這套物業只有5年房齡，在2012年，房產市場崛起之時，65萬買入，按照house的定義，這個價格相當於今天的115萬澳幣買一套公寓的感覺，可實際上，5年漲幅不到30%，年漲幅不到5%，對於中檔水景物業來講，這樣帶火車站，帶景觀的物業漲幅是非常差的。
作為悉尼最有特點的高密度住宅區，這樣的漲幅，並沒有區域看起來那麼招人喜歡。
NO. 3 悉尼西區Wentworth Point
始建年份：2012年
戶型：2房2衛2車位元
區域公寓中位元價：70萬澳幣
大悟點評：
這套物業從照片來看，做工要強於前兩套，沒記錯的話，應該是Billbergia做的，Wentworth Point是悉尼西部第二個Rhodes, 兩個半島隔灣相望。
2010年樓花時的售出價56.5萬澳幣，7年過去了，售價為75萬澳幣，年漲幅4.2%，而且Wentworth Point半島的物業到現在還沒有蓋完，之前大量專案的注入，大量中國投資人的注入，如今貸款政策海外全部卡死，突然被踩了7寸，銷售一時間戛然而止，很多人開始拋售。
7年漲幅還不到40%，實不怎麼樣。
NO. 4 悉尼西區Newington
始建年份：2001年
戶型：3房2衛1車位元
區域獨立屋中位元價：130萬澳幣
大悟點評：
說了3個公寓，下麵說個帶地的，這套物業占地近300平，是澳洲最好的開發商Mirvac在2001年時做的。其實Newington我個人還是挺喜歡那種社區感的，東西做得也還可以，區域挺適合自住的，但漲幅是在是... ...
2003年時售出價為62.5萬澳幣，這個價格在當時是非常高的，按照今天的價格，我粗略算了下，相當於今天的144萬澳幣，估計也是打著社區啊，開發商這樣的名號賣的吧。
14年時間，剛剛翻倍，如果03年同樣的62.5萬買在其他區域，是可以過2m的。
那麼這個區域有什麼問題，地理位置來講，西部為Silverwater Road，很堵，想去市中心要麼走M4（擴後開始收費了，挺貴）, 要麼上Parramatta Road(更堵)，地理位置較為閉塞，今天悉尼的交通越來越爛，你還住在一個交通更爛的區域。
沒好。
那有人會說了，你找的區域都是西邊的，那要是我在北面買一套，那就會好很多吧。我總說，區域選對了，80%就對了，我可沒說100%，我們找套大炮灰來看看。
NO. 5 悉尼下北區 Milsons Point
始建年份：2001年
戶型：3房3衛2車位元
區域公寓中位元價：200萬澳幣
大悟點評：
作為公寓中位價在200萬檔的，Milsons Point絕對可以算是悉尼最貴的公寓區前三甲了。
（請先跟著我RAP 放鬆下你的大腦來）
“喲一，喲一，悉尼海港大橋，耶一，嘿一， 悉尼歌劇院，恩很恩很，火車站... 它就在我眼前，我的家中... （動次打次2小節）， 將那悉尼城.. 俯瞰！yeah, c'mon, 他們仿佛如此這般地生動，而我... ...卻是如此的寂寞， 噢濃一... ... 我編不下去了。
這套16年的物業無論是景觀，還是戶型都堪稱完美，內部面積達236平，比肩house了， 開發商又是Mirvac做的，所在的街區Cliff St在區域中也比Alfred要安靜不少。在2004的售價為262.5萬，有人可能會說，他賣的時機不好，的確是這樣，可是13年過去了，對於頂級區域的頂級水景房，漲幅還不到100%，只有87%，上個月售出價為491萬澳幣。
如果是我，我會非常鬱悶。為什麼呢？我們來看同樣價位不同區域，如今的情況，你就明白了。
以上的物業同樣在2004年售出，當時的價格甚至還要低20萬，為245萬澳幣，在2015年，便已經以570萬的價格賣出了，你想知道如今的價格麼？
800萬澳幣。這套物業位於悉尼下北Chatswood所在的Willoughby大區裡，是大區中的老大Northbridge。
800萬-491萬=？ 對嘍，這就是選擇大於努力的最好詮釋了。
結語：
其實Hombush的獨立屋是很貴的，其實Wentworth Point和Rhode也不乏漲幅很好的物業，其實Newington居住起來很安全，也很舒服，其實Milsons Point景色真得很美。
你明白我的意思麼？看待事情總是有很多的角度，我今天的角度只是以投資人這麼一個角度，而且樣本只有10月這一個月的成交量，因此，我不認為的我的結論就十分準確。
每次宣講我都會說“買不買比買在哪重要。” 以上的如果都是投資人買入的話，他們至少入市了，他們的錢如果本打算放銀行的話，我只是覺得他們的選擇還可以更好，但是起碼不算壞。
那有人會說了，那上個月有沒有漲幅很好的呢？有！上個月有一套7年新的1房物業以129萬售出，不但租金高，持有成本低，且7年時間漲幅達87%，年漲幅9.37%， 但我今天就賣個關子，不說了，誰叫你不是大全會員，不在月結會現場呢？嘻嘻。
還是我上周文章的那句話，市場對每個人都很公平，擁有同樣預算的買家，為什麼在幾年後的結果卻不一樣？這是十分值得思考的。
本月專欄就是這樣，感謝閱讀。
大悟點評：
這是一套能看到水景的物業，位於內西區的Rhodes，在我看來，Rhodes只是地理劃分的內西，而不是真正意義的內西，我定義的內西應該是頂級如Annandale，次級如Petersham，雖有喜好高低，但都是老區，而Rhodes則不然，完全的新區。
這套物業只有5年房齡，在2012年，房產市場崛起之時，65萬買入，按照house的定義，這個價格相當於今天的115萬澳幣買一套公寓的感覺，可實際上，5年漲幅不到30%，年漲幅不到5%，對於中檔水景物業來講，這樣帶火車站，帶景觀的物業漲幅是非常差的。
作為悉尼最有特點的高密度住宅區，這樣的漲幅，並沒有區域看起來那麼招人喜歡。
NO. 3 悉尼西區Wentworth Point
始建年份：2012年
戶型：2房2衛2車位元
區域公寓中位元價：70萬澳幣
大悟點評：
這套物業從照片來看，做工要強於前兩套，沒記錯的話，應該是Billbergia做的，Wentworth Point是悉尼西部第二個Rhodes, 兩個半島隔灣相望。
2010年樓花時的售出價56.5萬澳幣，7年過去了，售價為75萬澳幣，年漲幅4.2%，而且Wentworth Point半島的物業到現在還沒有蓋完，之前大量專案的注入，大量中國投資人的注入，如今貸款政策海外全部卡死，突然被踩了7寸，銷售一時間戛然而止，很多人開始拋售。
7年漲幅還不到40%，實不怎麼樣。
NO. 4 悉尼西區Newington
始建年份：2001年
戶型：3房2衛1車位元
區域獨立屋中位元價：130萬澳幣
大悟點評：
說了3個公寓，下麵說個帶地的，這套物業占地近300平，是澳洲最好的開發商Mirvac在2001年時做的。其實Newington我個人還是挺喜歡那種社區感的，東西做得也還可以，區域挺適合自住的，但漲幅是在是... ...
2003年時售出價為62.5萬澳幣，這個價格在當時是非常高的，按照今天的價格，我粗略算了下，相當於今天的144萬澳幣，估計也是打著社區啊，開發商這樣的名號賣的吧。
14年時間，剛剛翻倍，如果03年同樣的62.5萬買在其他區域，是可以過2m的。
那麼這個區域有什麼問題，地理位置來講，西部為Silverwater Road，很堵，想去市中心要麼走M4（擴後開始收費了，挺貴）, 要麼上Parramatta Road(更堵)，地理位置較為閉塞，今天悉尼的交通越來越爛，你還住在一個交通更爛的區域。
沒好。
那有人會說了，你找的區域都是西邊的，那要是我在北面買一套，那就會好很多吧。我總說，區域選對了，80%就對了，我可沒說100%，我們找套大炮灰來看看。
NO. 5 悉尼下北區 Milsons Point
始建年份：2001年
戶型：3房3衛2車位元
區域公寓中位元價：200萬澳幣
大悟點評：
作為公寓中位價在200萬檔的，Milsons Point絕對可以算是悉尼最貴的公寓區前三甲了。
（請先跟著我RAP 放鬆下你的大腦來）
“喲一，喲一，悉尼海港大橋，耶一，嘿一， 悉尼歌劇院，恩很恩很，火車站... 它就在我眼前，我的家中... （動次打次2小節）， 將那悉尼城.. 俯瞰！yeah, c'mon, 他們仿佛如此這般地生動，而我... ...卻是如此的寂寞， 噢濃一... ... 我編不下去了。
這套16年的物業無論是景觀，還是戶型都堪稱完美，內部面積達236平，比肩house了， 開發商又是Mirvac做的，所在的街區Cliff St在區域中也比Alfred要安靜不少。在2004的售價為262.5萬，有人可能會說，他賣的時機不好，的確是這樣，可是13年過去了，對於頂級區域的頂級水景房，漲幅還不到100%，只有87%，上個月售出價為491萬澳幣。
如果是我，我會非常鬱悶。為什麼呢？我們來看同樣價位不同區域，如今的情況，你就明白了。
以上的物業同樣在2004年售出，當時的價格甚至還要低20萬，為245萬澳幣，在2015年，便已經以570萬的價格賣出了，你想知道如今的價格麼？
800萬澳幣。這套物業位於悉尼下北Chatswood所在的Willoughby大區裡，是大區中的老大Northbridge。
800萬-491萬=？ 對嘍，這就是選擇大於努力的最好詮釋了。
結語：
其實Hombush的獨立屋是很貴的，其實Wentworth Point和Rhode也不乏漲幅很好的物業，其實Newington居住起來很安全，也很舒服，其實Milsons Point景色真得很美。
你明白我的意思麼？看待事情總是有很多的角度，我今天的角度只是以投資人這麼一個角度，而且樣本只有10月這一個月的成交量，因此，我不認為的我的結論就十分準確。
每次宣講我都會說“買不買比買在哪重要。” 以上的如果都是投資人買入的話，他們至少入市了，他們的錢如果本打算放銀行的話，我只是覺得他們的選擇還可以更好，但是起碼不算壞。
那有人會說了，那上個月有沒有漲幅很好的呢？有！上個月有一套7年新的1房物業以129萬售出，不但租金高，持有成本低，且7年時間漲幅達87%，年漲幅9.37%， 但我今天就賣個關子，不說了，誰叫你不是大全會員，不在月結會現場呢？嘻嘻。
還是我上周文章的那句話，市場對每個人都很公平，擁有同樣預算的買家，為什麼在幾年後的結果卻不一樣？這是十分值得思考的。
本月專欄就是這樣，感謝閱讀。