世上最糾結的人心，
應該在樓市里。
對大部分人來說， 樓市是懶得思考， 但又繞不過的生意場。
花費半輩子的財富，
買下半輩子的遺憾，
這才是最大的痛苦。
當務之急， 是弄清楚自己要什麼。
永不滿足的消費需求
消費需求分為剛需、改善和享受需求三種。
剛需要解決的是居住場景功能。 居住是生活中的必要消費， 是最底層也最易解決的問題。
從功能性而言， 70平米的房子， 和200平米解決的底層功能性需求是一樣的。
剛需居住考慮更多的是居住地離上班地點的距離。
剛需的局限點是總價預算。 買得起的， 通勤時間可控的房子， 就是適合的產品， 比如市區老破小和近郊新荒小。
某種意義上， 學區房也是剛需的一種， 只是把個人事業換成孩子學業。
改善超越了基本的功能性需求。 要的是居住舒適， 比上不足， 比下有餘的略裝逼生活。
局限點是性價比， 是舒適度和總價的比例。
改善需求理想的產品畫像是略好地段的次新房， 單價尚可， 且能滿足漂亮生活的房子。 比如市中心的小三房或者近郊的大房。
享受需求已經脫離了低級趣味， 資金不再是問題。 但是有錢人也有他們的苦惱， 需要的是和身份匹配的生活。
地段、面積、價格都好說。 局限點在於社群， 找到一個真正匹配的上身份的鄰里圈子。
豪宅的高總價是不錯的篩選門檻， 但也擋不住土豪暴發戶滲入社區內， 優質產品的確難覓， 但還是有的， 比如市中心平層和近郊的獨棟別墅。
千金買鄰， 萬金買無鄰， 都是這個道理。
捉摸不透的增值需求
增值需求可以區分為理財和投資。
理財實現的是資產的保值， 首先確保安全， 追求的是無風險收益率。
理財的訴求是一定確保安全。 局限性是風險的容忍度偏低。 說穿了就是想贏怕輸。 要賺錢， 別虧錢。 因為要保證安全， 理財可選的樓市產品只能是盡可能波動小。
越接近市中心， 越往成熟地段買， 越不容易虧。
增值的目標是高收益。 高收益來自於兩個部分：一是較高的單位收益率， 二是足夠多的本金。 好的增值方法是找到非常高確定性正向收益率的項目（就是靠譜妥妥賺錢的）， 然後依靠融資（借貸）來做大絕對收益。
這裡面必須注意兩點：一是因為加了借貸， 投資專案的贏利的確定性要足夠高， 否則借貸就雙刃劍， 你死的很慘。 二是借貸的成本要低，
這樣可選擇也只有低單價、金融屬性好的近郊次新房了。
到這裡， 我們已經分析了樓市中主流的需求。 無論你是哪種需求， 都能在上文中對號入座， 幫助你梳理思路。
變幻莫測的人心
最難琢磨的是人心。 我們都是糾結、貪婪的動物， 總是希望既要改善， 又要理財， 還要兼顧增值。
對於這種需求， 只有幾年一遇的大筍盤才能滿足， 普通人踩盤300套也不能遇到一套的。
所以理智點， 想明白核心的需求是什麼。
對於大部分的人而言， 還是回歸剛需和改善。
生活就是一場取捨， 一邊做加法， 一邊在做減法。
最怕多年辛苦投入， 最終發現下錯注。
決策的思維時空，
這個決定不難。 因為你最瞭解自己， 熟悉這個人幾十年來的思維軌跡、三觀、資源， 沒人比你更有資格去預測幾年後的想法。
這個決定很難。 世界變化太快， 誰能說清數年後的變化。 身邊人也在變， 老人、孩子、配偶會有新的訴求。 自媒體新思潮也在衝擊著你， 說不定忽然某日迎來洞見時刻， 三觀盡毀。
那些亢奮的弄潮兒們， 與其簡單粗暴地埋頭學習， 不如平和冷靜地思考撞入樓市的本來目的。 別用戰術上的勤奮， 代替戰略上的懶惰。
懂樓市不容易， 懂自己更難。
可是連自己都不懂的人， 又怎麼能懂得在樓市里搏殺呢。