主編寄語
羊琛子律師是澳洲德盈移民律師事務所(GOODWIN)的創始人， 德盈也是我們在悉尼合作得最久的律所之一， 最主要的原因：服務品質高， 執行力十分強， 客戶評價極高。
她也曾參與《澳洲房產那點事兒》一書的編著工作。
在今年， Vivienne 和 德盈律師事務所還入選了香港南華早報英文版2017澳大利亞/紐西蘭年度國家商業報告。
此專欄未來將以移民法方向為主， 房產法律為輔。 專業度自然必要， 經驗值則更為可貴。
這是澳洲房產大全第565篇原創文章
最近幾天銀行貸款進一步一步收緊的消息， 讓已經簽好購房合同但還沒有辦理交割的客戶心裡也一緊一緊的。
除了有打算一次付清全款的實力買家， 絕大多數人在這種情況下的第一反應， 就是立刻想辦法甩掉這個燙手的山芋。 最直接的方式是通過買家律師向賣家提出由於經濟/貸款困難無法履行合同交割， 請賣家同意解約並退還首付。
遺憾的是， 新州購房合同通常並不能由於買家未能得到銀行貸款而解約。
我們在以前的文章中討論過新州合同買方違約的經濟責任， 即賣家通常至少可以沒收10%首付或追討10%首付未付的部分；並且， 如果再次出售價格差距如果大於10%金額的話， 賣家還可以繼續向買家追討超出的部分。
因此可見賣家主動解除合同的動力非常小， 而很有可能是直接宣佈買家違約，
在目前房貸市場一片風聲鶴唳的局面下， 如果真的預見到將會發生無法交割的情況， 作為買家的你， 應該首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前轉手， 每一種方式涉及的手續稅費等等。
敲黑板，
1 終止原有合同， 然後再簽一份新的合同
適用於賣家同意終止合同， 轉售給和買方沒有親戚/血緣/夫妻關係人士的情況。
如果買家已經尋找到一個潛在的下家買家；買家可以向賣家提出要求， 因為財政困難或其他因素導致自己無法完成這個合同。 買家需要得到賣家的許可是否可以終止合同。
這種方法取決於賣家是否同意， 如果賣家同意終止合同， 那買家跟賣家之間的合同就失效， 賣家會跟下一個買家簽訂一份新的合同， 通常價格和條件都不變；但是賣家可能或可能不會要求加價。
這種情況下， 第一個買家不需要交印花稅， 印花稅由第二買家承擔，
關於賣家與第一買家的解約合同也是有門道的， 有時候， 賣家並不是完全解除第一買家的責任， 如果第二買家也不能交割的話， 賣家還是可以追究第一及第二買家的責任。 雖然這種情況比較少見， 但還是要和你的律師仔細確定相關條款。
2 On-sale
適用於第一買家希望在成交前加價轉售的情況。
在有合同條款限制的情況下， 買家在找銷售代理出售房產前必須得到賣家的同意， 最後成交也需要三方同時在場完成。 當然如果合同條款中完全沒有提是否需要賣家同意， 即， 沒有限制，
在這種情況其實涉及到兩個合同， 原買家需要跟買家先成交這個物業（合同一）， 然後再過戶給下家（合同二）；原買家需要交一次印花稅， 下家也需要按照新的合同交印花稅；第一個買家向賣家支付了10%的首期款， 第二買家則需要向第一個買家支付10%的首期款。
這兩份合同的交割需要三方同時同地點進行， 物業會最終過戶到第二買家名下。 第一個買家的合同義務直到最後三方同時同地點成交後才解除。
3 直系親屬間轉名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）
這種方式適用於買家自已無法貸款， 但是親戚或朋友可以貸款並且願意接手房產的情況， 並不需要事先征得賣家的同意。
根據新州稅法第18條第3款， 在房產成交時，過戶檔上可以把受讓人的名字換成自己的直系親屬(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。轉讓方需要寫Statutory Declaration(由律師來準備)。
在這種情況下，買家只需要交一次印花稅，而買家的親屬只需要交$10印花稅。
買家需要準備能證明和親屬的關係的證據，如出生證公證件（上面要顯示父母的名字），關係公證件或結婚證等；如果是配偶（含同居配偶）的關係，需要有證據證明在合同簽定的時候配偶關係已經存在了。此外轉讓方需要做statutory declaration和directions (由律師準備這兩個檔)，需要在律師或太平紳士面前簽字，境外客戶需要到澳駐中國領/使館簽字。
另外，新加入的親屬也需要提供護照公證書或澳大利亞律師，太平紳士或領事認證過的護照複印本。
在做好這一系列手續後，雖然屆時合同首頁上的買家名字不變，在做銀行貸款的時候就直接以親屬的名義申請，並且在申請的同時向銀行提供已經簽好的一系列轉名檔。
這裡還有其它一些你可能需要知道的資訊：
關於印花稅
在第一種情況下即使買家已經交了印花稅，如果合同作廢的情況下印花稅可以退回；在第二種情況下買家的印花稅是免不了的，並且下個買家也要交印花稅（已第二個合同價計算）；在第三種情況下買家依然需要按時交印花稅，不過買家的親屬只需要交$10印花稅。
請注意，新南威爾士州政府在2016年6月21日宣佈從當日起，無論以上哪一種方式,如果新買家是海外人士，即不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民（永久居民在轉名當天的之前一年需要在澳大利亞住滿200天），政府會額外徵收房價的4%印花稅。
如果您是使用第3種方式（直系親屬之間轉名），而原有買家已經交了額外徵收的4%印花稅，那如果直系親屬還是海外人士，就不需要額外多交4%印花稅。
關於海外投資管理局批准（FIRB）
如果加名字，更改名字或更換比例涉及海外人士（即不是澳大利亞公民，澳大利亞永久居民或紐西蘭公民），是需要申請FIRB海外投資管理局的批准。
如果房子或土地價格是一百萬以下，FIRB申請費是$5,500。如果是一百萬以上，價格會逐漸增加。
關於增值稅
如果原買家因賣房或轉名字而有得到盈利，澳大利亞是需要交增值稅的，詳情請諮詢會計師。
關於過戶後轉名
在房子成交過戶後再轉名字，其中一方還建在時轉名字是要另交多一筆印花稅的（按轉移時市價來算）。另外，除非是自住房，還有增值稅需要交。
關於遺產繼承
我們不能預測政府在未來會不會有遺產稅, 但繼承會有一定的費用，例如律師費還有法庭申請處理遺產費用。另外也要考慮增值稅是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情況）。
希望以上說明有所幫助，請您選擇最適合您的方式並告訴您的律師。
週末愉快，預祝一切順利。
在房產成交時，過戶檔上可以把受讓人的名字換成自己的直系親屬(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。轉讓方需要寫Statutory Declaration(由律師來準備)。在這種情況下，買家只需要交一次印花稅，而買家的親屬只需要交$10印花稅。
買家需要準備能證明和親屬的關係的證據，如出生證公證件（上面要顯示父母的名字），關係公證件或結婚證等；如果是配偶（含同居配偶）的關係，需要有證據證明在合同簽定的時候配偶關係已經存在了。此外轉讓方需要做statutory declaration和directions (由律師準備這兩個檔)，需要在律師或太平紳士面前簽字，境外客戶需要到澳駐中國領/使館簽字。
另外，新加入的親屬也需要提供護照公證書或澳大利亞律師，太平紳士或領事認證過的護照複印本。
在做好這一系列手續後，雖然屆時合同首頁上的買家名字不變，在做銀行貸款的時候就直接以親屬的名義申請，並且在申請的同時向銀行提供已經簽好的一系列轉名檔。
這裡還有其它一些你可能需要知道的資訊：
關於印花稅
在第一種情況下即使買家已經交了印花稅，如果合同作廢的情況下印花稅可以退回；在第二種情況下買家的印花稅是免不了的，並且下個買家也要交印花稅（已第二個合同價計算）；在第三種情況下買家依然需要按時交印花稅，不過買家的親屬只需要交$10印花稅。
請注意，新南威爾士州政府在2016年6月21日宣佈從當日起，無論以上哪一種方式,如果新買家是海外人士，即不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民（永久居民在轉名當天的之前一年需要在澳大利亞住滿200天），政府會額外徵收房價的4%印花稅。
如果您是使用第3種方式（直系親屬之間轉名），而原有買家已經交了額外徵收的4%印花稅，那如果直系親屬還是海外人士，就不需要額外多交4%印花稅。
關於海外投資管理局批准（FIRB）
如果加名字，更改名字或更換比例涉及海外人士（即不是澳大利亞公民，澳大利亞永久居民或紐西蘭公民），是需要申請FIRB海外投資管理局的批准。
如果房子或土地價格是一百萬以下，FIRB申請費是$5,500。如果是一百萬以上，價格會逐漸增加。
關於增值稅
如果原買家因賣房或轉名字而有得到盈利，澳大利亞是需要交增值稅的，詳情請諮詢會計師。
關於過戶後轉名
在房子成交過戶後再轉名字，其中一方還建在時轉名字是要另交多一筆印花稅的（按轉移時市價來算）。另外，除非是自住房，還有增值稅需要交。
關於遺產繼承
我們不能預測政府在未來會不會有遺產稅, 但繼承會有一定的費用，例如律師費還有法庭申請處理遺產費用。另外也要考慮增值稅是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情況）。
希望以上說明有所幫助，請您選擇最適合您的方式並告訴您的律師。
週末愉快，預祝一切順利。