樓市已經提前“入冬”， 而且速度超出你我的想像。
前幾天我提到了中信證券的一份報告， 10月份前18家房企的銷售均價下滑了2.4%， 且有進一步下滑的趨勢。
今天， 我就看到萬科發不了10月份的銷售業績， 當月萬科銷售額為367.9億， 銷售面積為247.8萬平米， 兩者均同比大幅下降， 降幅分別為24.9%和28.75%。 對於萬科來說， 這是今年以來的首次出現下降的情況。 我們預計其他龍頭房企也不會好到哪裡去。
通常情況下， 房企年末的銷售額一般都有點縮水， 大家主要是通過前三季度沖指標。 但今年的第四季度還是有所不同， 我們注意到以下兩點可能是房企加速入冬的原因。
其一是兩部委開始在15個城市部署清理不合理的商品房銷售行為， 比如搭售、定價不合理、銷售不透明等情況。 開發商愈發謹慎。
其二是從今年四季度開始， 房企陸續進入了償債的高峰， 同時疊加融資難的麻煩， 房企需要賣房子回籠資金， 但大環境導致他們價格和銷售額也難有起色。
身在其中的房企已感到明顯寒意， 協力廠商機構同樣也不看好未來一年的樓市。
國內方面， 同策諮詢最近一份研報顯示， 核心城市未來成交面積低谷出現在2017年4季度， 而成交價格低谷則出現在2018年四季度。
國際方面， 評級機構穆迪發佈報告， 2018年下半年全國房地產銷售額將下跌最多5%。
房貸利率繼續上行
樓市提前入冬也表現在購房者層面。 融360發佈的全國10月份房貸利率報告顯示， 10月份全國首套房貸平均利率已達5.30%， 環比上升了1.53%， 比基準上浮了8%。 而9月份的平均利率則是5.22%， 比基準上浮了6%。
從各銀行的首套房貸利率來看， 目前全部在1.0倍以上， 其中中信銀行最為突出， 已超過基準的1.1倍。
目前購房者要面臨三大困難， 房貸額度不足， 房貸週期更長， 房貸成本更高。 這種情況預計到明年也不會明顯改觀。
三四線樓市正在熄火
另外， 我們此前一直預警的三四線城市， 新房銷售也已經逐漸放緩。 據我們對三大經濟圈中的一些三四線城市的監控， 比如南通、常州、昆山、中山、惠州、珠海、廊坊等都在降溫， 主要表現在投資客比例下降、銷售面積下行。
對於購房者來說， 現在必須認清的一個事實是， 大房企和大銀行都通過本輪去庫存取得了漂亮的業績， 但同時他們也通過不斷的調倉換股甩掉了包袱， 即使留在三四線的房企， 留下的也只是重點地段的儲備。 至於銀行則更加明顯， 君不見現在進場的都是些小銀行麼？所以作為購房者， 非確實必要，別去碰三四線了。
上面這張圖已經足以說明未來三四線樓市的將逐漸熄火。不少人手中的房子溢價頗多，但恐怕再難變成真金白銀了。
對於打算配置資產的人來說，現在不宜進場，手中房子多的人，根據自己的資產結構，適當多元化一點，葉檀女士給出的建議是，房屋占總資產比例不應高於50%。
對於剛需來說，2018年四季度可以適當關注，房價有望位於相對低點，當然指的是核心城市。
非確實必要，別去碰三四線了。
上面這張圖已經足以說明未來三四線樓市的將逐漸熄火。不少人手中的房子溢價頗多，但恐怕再難變成真金白銀了。
對於打算配置資產的人來說，現在不宜進場，手中房子多的人，根據自己的資產結構，適當多元化一點，葉檀女士給出的建議是，房屋占總資產比例不應高於50%。
對於剛需來說，2018年四季度可以適當關注，房價有望位於相對低點，當然指的是核心城市。