不可不看！國有土地上房屋徵收的幾個細節

導讀：隨著征地拆遷領域法治環境的持續改善，被徵收人對於《國有土地上房屋徵收與補償條例》這一被簡稱為“590號令”的行政法規也越來越熟悉。實踐中就一些實務領域的細節問題，經常有被徵收人向我們進行詢問。事實上，這些《條例》中看似未作詳細規定的細節在各地方的政府規章中往往能夠找到答案。那麼，房屋徵收中的幾個此類疑難點究竟該如何具體運作呢？

我們以《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》的規定來作為參考，可以從中發現不少有價值的細節內容。在明律師認為，其中以下幾方面法律點不容忽視：

其一，徵收範圍的確定及確定後不得實施的行為。

房屋徵收範圍是如何確定的？這個問題，廣大被徵收人未必清楚。事實上，大部分被徵收人是通過徵收決定發佈後連同徵收補償方案所進行的公告才得知具體的項目徵收範圍的。

而實踐中，在此之前這個範圍就已經確定了。《細則》第10條規定，對於大多數建設項目的徵收，房屋徵收範圍根據建設用地規劃許可證確定。簡言之，通過這個證上記載的圖示範圍，被徵收人就可以確定自己的房屋究竟在不在徵收範圍之內了。獲取它的方法，當然就是政府資訊公開申請，這裡就不贅述了。

《細則》第11條規定，房屋徵收範圍確定後，有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用：

（一）建立新的公有房屋租賃關係、分列公有房屋租賃戶名；

（二）房屋轉讓、析產、分割、贈與；

（三）新增、變更工商營業登記；

（四）遷入戶口或者分戶；

（五）其他不當增加補償費用的行為。

受理前款所列事項時，有關行政管理部門應當要求被徵收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書面承諾。

辦理上述事項的暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。這裡的“公告”，並非指其後的徵收決定公告，而是單指對暫停期限及事項的公告。

其二，舊城區改建需有90%以上同意方可開展。

《細則》第12條對此作了明文規定。

其三，涉及被徵收人、公有房屋承租人50戶以上的，房屋徵收決定應當經區（縣）人民政府常務會議討論決定。其四，明文規定了“預簽約”模式在舊城區改建類項目上的應用。

《細則》第21條規定，因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收部門應當在徵收決定作出後，組織被徵收人、公有房屋承租人根據徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協定。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低於80%。

這裡需要指出的是，預簽約這一模式僅限於舊城區改建類項目，而不能適用於所有的徵收項目。其適用理由是此類項目具有較強的公益性和緊迫性，不及時進行改建將可能嚴重影響到棚戶區、危舊房集中連片地區居民的生命財產安全及基本居住品質。這一模式的好處就在於有“促拆”作用，但對於在地方性規定中未明文規定此程式的地方來說，適用這一模式是缺乏法律依據的。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，上海市的這一《細則》究其規定內容的詳實程度是在全國範圍內比較突出的一個。因而無論被徵收人是否在上海，仔細研究其中內容都是很有必要的。既要熟練掌握590號令，又要瞭解自己所在地的徵收法規、規章，被徵收人方能做到對徵收維權事項的嫺熟應對。