財政部近日公佈的10月份財政收支情況也已透露出房地產行業漸入下行通道的信號。 資料顯示， 在與土地和房地產相關稅收中， 契稅達到278億元， 同比下跌3.6%；土地增值稅為304億元， 同比下降2.2%。 這兩數字在今年一直維持著高增長的態勢， 而10分月份則首次出現了下降。 這意味著房地產近來交易量出現了轉折， 行業冬季正式來臨。
11月初， 因“拯救”樂視而屢次出現在大眾視線中的融創中國董事長孫宏斌又火了一把。 他在一場論壇上懟了萬科的房地產“白銀時代” 論， 表示房地產現在實則是大公司的“鑽石時代”，
正如孫宏斌所言， “鑽石時代”是對於有財力、有資源的大公司而言。 伴隨著銀行貸款政策收緊、國家對房地產行業調控力度加大， 規模小的房地產公司發展面臨的困難越來越大。
財政部近日公佈的10月份財政收支情況也已透露出房地產行業漸入下行通道的信號。
資料顯示， 在與土地和房地產相關稅收中， 契稅達到278億元， 同比下跌3.6%；土地增值稅為304億元， 同比下降2.2%。 這兩數字在今年一直維持著高增長的態勢， 而10分月份則首次出現了下降。 這意味著房地產近來交易量出現了轉折， 行業冬季正式來臨。
高杠杆推動高增長事實上， 過去三年中國房地產行業的超級繁榮，
資料顯示， 我國近兩年來居民部門的杠杆率不斷上漲。 海通證券首席經濟學家姜超測算， 居民部門杠杆率在2015年為44%， 2016年達到了50.6%， 截至2017年9月底， 這一數字則達到約55%。
對於視購房為第一要務的中國居民來說， 居民部門貸款的主要用途便是買房。 資料顯示， 2016年， 居民新增中長期貸款基本用於房貸；而當年7月份則100%都用於購房；即便是在限購的11月份， 該數字也到70%。 全年中， 55%的銀行新增貸款都用於居民購房。 老百姓貸款買房的熱情可見一斑。
居民為了貸款買房， 已然草木皆兵。 限購政策非但沒有有效遏制房地產市場的熱炒， 反而成為居民購房的“興奮劑”。 2016年上海曝出限購傳聞之後， 一對夫妻為買房而“假離婚”“啟發”了不少人， 不少夫婦為了買房子“假離婚”， 以規避限購、避稅或者享受首套房低首付政策等。 而僅僅是收緊房貸的傳聞就引發了恐慌性購房， 2016年8月27-29日， 上海的購房成交量連續三日超過1000套；8月31日，
居民部門杠杆率的持續上漲也給火熱的房地產市場持續提供燃燒動力。 據國家統計局資料顯示， 2015年， 商品房銷售額87281億元， 增長14.4%；而2016年， 商品房銷售額達到117627億元， 增速高達34.8%。
對購房的剛需以及投資買房的狂熱， 導致我國房價居高不下， 房地產泡沫明顯， 同時也推動了居民杠杆水準的急速增長。
居民杠杆近極限伴隨著過快的增長速度以及過高的杠杆水準， 居民繼續舉債能力逐步減弱， 房地產市場的高增長也將告一段落。
據海通證券研報， 由於過去兩年居民部門舉債速度過快， 導致杠杆空間所剩有限。
據易居房地產研究院公佈的份《3季度全國居民購房杠杆研究》報告顯示， 2015年-2017年2季度， 僅2年半時間，
短期貸款的增幅也十分驚人。 資料顯示， 2016年， 我國居民部門新增負債超過7萬億元， 2017年上半年就超過了4萬億元。 當房貸受限之後， 居民部門通過短期消費舉債。 央行資料顯示， 2017年前三季度住房部門的短期貸款新增1.53萬億， 是去年同期的近三倍。 目前， 居民部門負債水準已經超過發展中國家平均水準， 達到50%。 居民杠杆水準增長速度之快可見一斑。
此外， 目前我國居民存款餘額約68億元， 貸款餘額約42億元， 高達62%的存貸比例也進一步反映出居民部門未來舉債空間將進一步縮小。
值得注意的是，銀行大幅收緊的房貸、消費貸款政策也將進一步限制居民增加杠杆。有分析指出，由於2016年以來居民杠杆率增速過快，央行在2017年將把新增房貸占總新增貸款的比例控制在30%以下。
今年4月份，銀監會表示要合理控制房地產融資業務增速，防範集中度風險。各大城市紛紛調高首套房貸利率，一線城市多數銀行首套房貸已上調至基準利率。同時，房貸審批難度大幅增加。
不少地區為加強房貸監控，在減少中長期貸款的同時，也收緊了消費貸、現金貸，避免資金違規流入房地產市場。
據南都報導，消費貸的期限一般為10年，而當前已經縮減為5年，且利率較年初也有大幅上漲，消費者還貸壓力變大，100萬借款的每月還款金額便從此前的1萬多增長為3萬。貸款的現實難度讓不少人在考慮貸款買房時更加謹慎，進一步杜絕了消費貸搖身變為“首付貸”的情況。
銀行收縮政策的效果頗為明顯。央行11月13日發佈的統計資料顯示，10月居民貸款增速明顯下滑，僅增加4501億，環比少增了2800億；居民中長期貸款增長3710億，同比和環比均少增了1000億；居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3。
有分析認為，10月份居民部門新增貸款的增幅下降只是一個開端，未來居民的新增舉債或持續萎縮，並帶動社會融資總量的回落。
購房政策進一步收緊與此同時，政府對房地產市場的調控仍在加強。2016年以來，各地接連出來了房地產調控政策，嚴格限購限貸，包括南京、重慶、長沙、西安等多座城市接連祭出限售限購新政，將進一步弱化房地產行業的投機屬性。
隨著房貸的不斷收緊，再加上各地樓市調控政策的約束，居民部門杠杆水準也將得有效抑制，同時房價上漲的勢頭將有所減緩。
而這一系列政策措施也見出效果。曾經的燕郊地區因為緊鄰北京而頗為市場看好，而近半年來卻出現了房價暴跌的情況。據華夏時報報導，燕郊二手住宅單價從三四月份的3萬均價，普遍下跌1萬元。禍不單行，燕郊樓市的成交量一併陷入泥潭，8月的住宅成交量便大幅下降八成，可謂斷崖式下跌。
無獨有偶，南京的房子也賣不動了。11月以來，南京多個樓盤的網上房地產資料表現不理想，去化率不足四成。二手房成交量也連續5個月下跌，從5月份至9月，成交量從超過1萬套跌落至僅有6千多套，遭遇腰斬；而在2016年的9月份，二手房成交量則將近1.3萬套。
值得注意的是，國家對“房子是用來住的、不是用來炒”的重提，堅定了讓房地產回歸“居住屬性”的導向，未來各類房地產新政仍將緊緊圍繞該政策導向。
今年四月份國務院通過的“關於雄安建設的8項決議”中提到，雄安沒有商品房，全部都是國家提供的公租房；而深圳也開始推“租房貸”。這或許也意味著傳統的房地產開發、銷售將會發生重大變化。
多年來持續“入冬失敗”的房地產行業，如今在居民部門杠杆碰到天花板的時候，終於正式進入了冬天。
值得注意的是，銀行大幅收緊的房貸、消費貸款政策也將進一步限制居民增加杠杆。有分析指出，由於2016年以來居民杠杆率增速過快，央行在2017年將把新增房貸占總新增貸款的比例控制在30%以下。
今年4月份，銀監會表示要合理控制房地產融資業務增速，防範集中度風險。各大城市紛紛調高首套房貸利率，一線城市多數銀行首套房貸已上調至基準利率。同時，房貸審批難度大幅增加。
不少地區為加強房貸監控，在減少中長期貸款的同時，也收緊了消費貸、現金貸，避免資金違規流入房地產市場。
據南都報導，消費貸的期限一般為10年，而當前已經縮減為5年，且利率較年初也有大幅上漲，消費者還貸壓力變大，100萬借款的每月還款金額便從此前的1萬多增長為3萬。貸款的現實難度讓不少人在考慮貸款買房時更加謹慎，進一步杜絕了消費貸搖身變為“首付貸”的情況。
銀行收縮政策的效果頗為明顯。央行11月13日發佈的統計資料顯示，10月居民貸款增速明顯下滑，僅增加4501億，環比少增了2800億；居民中長期貸款增長3710億，同比和環比均少增了1000億；居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3。
有分析認為，10月份居民部門新增貸款的增幅下降只是一個開端，未來居民的新增舉債或持續萎縮，並帶動社會融資總量的回落。
購房政策進一步收緊與此同時，政府對房地產市場的調控仍在加強。2016年以來，各地接連出來了房地產調控政策，嚴格限購限貸，包括南京、重慶、長沙、西安等多座城市接連祭出限售限購新政，將進一步弱化房地產行業的投機屬性。
隨著房貸的不斷收緊，再加上各地樓市調控政策的約束，居民部門杠杆水準也將得有效抑制，同時房價上漲的勢頭將有所減緩。
而這一系列政策措施也見出效果。曾經的燕郊地區因為緊鄰北京而頗為市場看好，而近半年來卻出現了房價暴跌的情況。據華夏時報報導，燕郊二手住宅單價從三四月份的3萬均價，普遍下跌1萬元。禍不單行，燕郊樓市的成交量一併陷入泥潭，8月的住宅成交量便大幅下降八成，可謂斷崖式下跌。
無獨有偶，南京的房子也賣不動了。11月以來，南京多個樓盤的網上房地產資料表現不理想，去化率不足四成。二手房成交量也連續5個月下跌，從5月份至9月，成交量從超過1萬套跌落至僅有6千多套，遭遇腰斬；而在2016年的9月份，二手房成交量則將近1.3萬套。
值得注意的是，國家對“房子是用來住的、不是用來炒”的重提，堅定了讓房地產回歸“居住屬性”的導向，未來各類房地產新政仍將緊緊圍繞該政策導向。
今年四月份國務院通過的“關於雄安建設的8項決議”中提到，雄安沒有商品房，全部都是國家提供的公租房；而深圳也開始推“租房貸”。這或許也意味著傳統的房地產開發、銷售將會發生重大變化。
多年來持續“入冬失敗”的房地產行業，如今在居民部門杠杆碰到天花板的時候，終於正式進入了冬天。