自房地產調控以來， 國家一直在強調一件事：房地產調控堅持調控目標不動搖、力度不放鬆。 但是總有人抱有僥倖心理。 這次， 三部門座談會再談這一話題。 除了繼續加強房地產調控， 還能做些什麼才能讓房價觸底， 真正讓老百姓安其居樂其業。
房地產調控不能有喘口氣、歇歇腳念頭
昨日， 在武漢市召開的部分省市房地產工作座談會提出， 要切實防範化解房地產風險， 堅持調控目標不動搖、力度不放鬆， 不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。
這次座談會由住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行召開。
要加強金融管理， 平衡好房地產業與其他行業的資金配置， 防止資金違規流入房地產。 完善土地供應管理， 提高租賃住房和共有產權住房供地比例， 防止高價地推漲房價。
要引導住房需求合理分佈， 加快疏解人口過多、房價過高特大城市的部分城市功能， 促進大中小城市互聯互通， 帶動周邊中小城市、縣城和小城鎮的發展。 大力整頓規範市場秩序， 堅決打擊投機炒作， 淨化市場環境。
要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系， 加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。
會議要求， 按照供給側結構性改革思路， 完善住房供給和保障體系， 有效調整供給結構。 大力發展住房租賃市場；加大對新市民的公租房保障力度；因地制宜發展共有產權住房；繼續推進城鎮棚戶區改造；加強城鄉統籌和區域協調。 部分庫存較大的三四線城市和縣城， 要結合以人為核心的城鎮化進程， 以不加杠杆為原則， 有序推進去庫存工作。
會議要求各有關地方切實承擔起房地產市場調控主體責任， 明確工作目標， 制定工作方案， 採取有效措施， 保持房地產市場平穩健康發展。
參加會議的有關城市政府負責人表示， 要深入學習貫徹黨的十九大精神，
三部門聯合部署房地產調控工作究竟傳遞出怎樣的重要信號？
業內專家認為， 這體現了中央部委形成合力、齊抓共管的決心， 明確要繼續推進房地產調控的同時， 要防範化解風險， 確保市場的穩定。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示， 這次三部門召開的房地產工作座談會傳遞了重要信號， 以前大城市房價暴漲的根源是人、地、錢這三個關鍵要素資源的錯配，
這次會議位址的選擇也有深意， 歐陽捷認為， 這意味著中西部城市可能是目前調控的重心。 因為東部沿海地區此前房價漲的比較早、比較快， 調控得比較早， “葫蘆”已經被按下去了， 而中西部還有一些城市的“瓢”還浮在上面， 沒完全按下去。
值得注意的是， 此次會議特別強調， 調控不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭， 這句話很關鍵。
對此， 歐陽捷認為， 這意味著房地產調控會保持連續穩定， 未來5年不要指望調控會放鬆。 當然房價繼續上漲明顯過快的城市會加大調控力度， 而現在市場比較平穩的城市未來可能會小幅放鬆。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為， 住建部等三部門此次會議為2018年的樓市調控定了調， 調控不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭這句話很關鍵。 因為十九大以後部分城市類似南京等樓市繼續火熱， 而其他一些城市也出現了亂漲價等苗頭， 尤其是10月份全國70城房價環比增幅相比9月份有所提升， 這都是一些風險， 所以房地產調控政策繼續從嚴應該是2018年的工作基調。
我們預計今年全國住宅市場銷售面積將同比增加3%，銷售額同比增長5%，仍會創歷史高點。但是明年在整個一二線城市土地供應逐漸下降，三四線城市這波熱浪過去後，銷售會逐年下降。當然不會出現斷崖式下跌，如果是小幅逐步下降，對國民經濟的影響不會太大，不會過於拖累經濟增長。今年十九大報告中沒提經濟增長指標，也說明對增長有信心。”歐陽捷說
除了降房價，降低買房成本還需要做什麼？
的確，這大半年房價調控卓有成效，但是，賬禁不起細算，對調控前後剛需客和炒房客購房成本進行梳理，發現了一個驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少了。
從上面表格可以清楚地看到，儘管房價下跌了，90平米戶型總價下跌了10.6萬元，便宜的只是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加了。
90平米戶型總價下降了10.6萬，現在購房成本卻增加了近100萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時間成本，貸款流程等。
當然，你可以說這對炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給了剛需客。
導致這種現象的根本原因，是房價下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬跌至2萬5，即使首套房利率上浮20%，總成本也會便宜一大筆。
通過這番演算可以得出一個結論：對於首套房利率上浮的熱點城市來說，現在並不是剛需客買房的最佳時間。
你可能會說，並不是所有銀行都上浮20%，大多數隻上浮了10%~15%。
就以普遍上浮10%計算，現在購房貸款還款總額也需要690.6萬元，比一年前要多出58.3萬，總成本要比之前多54.8萬元。
不是剛需購房的最佳時間，是不是炒房的最好時機呢？
同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算，看看一年的時間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。
在計算之前需要強調一下政策變化。10月4日前，二套房首付比例為5成，之後無論有無貸款記錄，皆為7成。
綜合兩個圖表發現：調控政策之下，剛需客的購房成本增加了，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。
這或許是那些調控政策制定者都沒有料到的事情，調控棍棒下，受傷害最大的不是炒房客，反倒是剛需客。
對於首套房的剛需者來說，貸款高利率實在是不能承受的壓力。想要實現“房子是用來住的”還有不少問題等著我們。
我們預計今年全國住宅市場銷售面積將同比增加3%，銷售額同比增長5%，仍會創歷史高點。但是明年在整個一二線城市土地供應逐漸下降，三四線城市這波熱浪過去後，銷售會逐年下降。當然不會出現斷崖式下跌，如果是小幅逐步下降，對國民經濟的影響不會太大，不會過於拖累經濟增長。今年十九大報告中沒提經濟增長指標，也說明對增長有信心。”歐陽捷說
除了降房價，降低買房成本還需要做什麼？
的確，這大半年房價調控卓有成效，但是，賬禁不起細算，對調控前後剛需客和炒房客購房成本進行梳理，發現了一個驚人真相：剛需客買房成本增加，炒房客反而減少了。
從上面表格可以清楚地看到，儘管房價下跌了，90平米戶型總價下跌了10.6萬元，便宜的只是幾萬首付。首套房利率普遍上浮，導致貸款成本顯著增加。購房成本不僅沒有便宜，還增加了。
90平米戶型總價下降了10.6萬，現在購房成本卻增加了近100萬。購房難度比之前大得多，這還沒算上時間成本，貸款流程等。
當然，你可以說這對炒房客有一定的打擊作用，但更多傷害是給了剛需客。
導致這種現象的根本原因，是房價下跌幅度不夠。假若下跌一半從5萬跌至2萬5，即使首套房利率上浮20%，總成本也會便宜一大筆。
通過這番演算可以得出一個結論：對於首套房利率上浮的熱點城市來說，現在並不是剛需客買房的最佳時間。
你可能會說，並不是所有銀行都上浮20%，大多數隻上浮了10%~15%。
就以普遍上浮10%計算，現在購房貸款還款總額也需要690.6萬元，比一年前要多出58.3萬，總成本要比之前多54.8萬元。
不是剛需購房的最佳時間，是不是炒房的最好時機呢？
同樣以深圳2017年10月新房和2016年10月新房價格來演算，看看一年的時間，炒房也即第二套房的成本是如何變化的。
在計算之前需要強調一下政策變化。10月4日前，二套房首付比例為5成，之後無論有無貸款記錄，皆為7成。
綜合兩個圖表發現：調控政策之下，剛需客的購房成本增加了，投資客的門檻雖然被提高，購房成本反倒是下降的。
這或許是那些調控政策制定者都沒有料到的事情，調控棍棒下，受傷害最大的不是炒房客，反倒是剛需客。
對於首套房的剛需者來說，貸款高利率實在是不能承受的壓力。想要實現“房子是用來住的”還有不少問題等著我們。