僑鑫地產行銷管理部總經理韋鳳君
記者 雲旗 發自廣州
一家優秀的企業往往不會一味地迎合市場， 而是成功地引領消費者。
在北上廣深四大一線城市之中， 較為有共識的是， 廣州與其他三座城市相比， 不僅房價上有差距， 豪宅市場更是有不小的差距。
然而， 僑鑫·匯悅台項目的出現， 打破了這個局面。 匯悅台成為了廣州豪宅中的黑馬冠軍， 據媒體報導， 僅在2016年上半年， 其就拿下了一線城市最高單價項目的銷售面積、套數、金額三項桂冠。 在克而瑞2016年度豪宅資料中顯示， 廣州每賣出兩套兩千萬級的豪宅， 就有一套出自僑鑫·匯悅台。 今年上半年， 廣州兩千萬級以上頂豪共成交49套， 其中有17套出自匯悅台， 套數及均價方面均遙遙領先。
事實上， 打造豪宅的難度遠遠超過普通的住宅樓盤， 因為其住戶要求極高。 家， 並不是房， 如果因為只考慮豪宅的奢華與氣派而忽視了真正的需求，
作為專案的出品方僑鑫集團， 由於對成功人士生活方式的把握， 早在匯景新城時期就已經在中國地產圈聲名鵲起， 匯悅台的出現更是讓市場驚歎。 而僑鑫似乎並不急於將這種名聲快速而廉價地複製。 比如位於廣州從化地從都莊園， 在投入了80億元的建設配套設施， 以及成功運營6年， 170多位前國際政要蒞臨之後， 才緩緩拿出了莊園的別墅作品。
摒棄浮躁的心態， 堅持有條理地打造精品專案， 細心地領會成功人士的生活需求， 將每個專案作為代表作， 這奠定了僑鑫在高端市場上的江湖地位。
“優秀企業不是一味迎合， 而是成功引領”
記者：匯悅台項目從開盤到現在， 已經成為了廣州豪宅的代表， 背後的原因是什麼？匯悅台與目前國內的豪宅相比， 有什麼不同？
韋鳳君：首先是價值觀。 其實之前國內高端樓盤的行銷， 有一個誤區， 就是說把東西做給目標群體就可以了。 但我認為是不夠的。 儒家文化對中國人的價值觀影響很大， 中國人所要認同一樣東西， 並不是個人認同就好， 而是希望家庭、社群、族群都能夠認同。
我們在專案規劃之初便成功把握了處於不斷變化中的消費者需求與心態。
記者：十年前匯悅台項目規劃時， 有沒有一些不同意見？
韋鳳君：肯定有， 因為最保險最安全的就是， 自己瞭解並且能夠預判的，
因此， 我認為匯悅台的成功之處在於， 我們並沒有將西方的設計生搬硬套， 而是採用了中學為體， 西學為融的方式， 將中國的生活方式融入到我們的現代設計當中， 在一些規劃上， 引入了西方一些最先進的理念。 現在行業內， 不乏請到全球最頂尖設計師的開發商， 但匯悅台僅此一家。 因此， 可以看到， 在同一地段， 其他樓盤比匯悅台價格低30%， 但匯悅台的銷售卻仍然火爆， 這就是項目的稀缺性。
記者：據說從都莊園也開始銷售， 從價格來看， 單套2500萬起，比周邊樓盤高出很多？
韋鳳君：從都莊園與匯悅台有區別。匯悅台是城市中的居所，裡面有豐富完善的功能性、社區以及圈層的氛圍。而從都莊園則是另外一套居所，消費者的想法可能是與平日的快節奏生活有所隔斷，需要一個能夠安靜地思考以及釋放詩意的地方。
從都莊園與周邊的產品沒有太多可比性，因為這也是非常獨特的項目，在我看來，很難單純地理解為一個樓盤。我們打造了一座莊園，包含了一小部分可銷售的物業。整個莊園投入了80億作為配套，其中有國際會議中心、博物館、溫泉等，後期還會有一些健康項目導入。有媒體形容該項目是一次商業冒險，因為很難用純商業眼光來衡量。僑鑫董事長認為，需要這樣一個專案來代表中國目前的實力，代表當前最高的建築水準。
記者：僑鑫所理解的高端住宅是怎樣的？
韋鳳君：做高端的產品，更重要的是引領。就像福特沒有發明汽車以前，如果問消費者需要什麼，消費者只會說要跑得更快的馬車。只是滿足消費者需求的話，福特永遠也發明不了汽車。
優秀企業應該能提供消費者滿意甚至超出消費者預期的產品和服務，不是一味迎合，而是成功引領。我們會對全球範圍內這類人群的生活方式需求進行研究，會發現一些共性，然後結合中國現在的發展階段，分析出在中國最適合他們的物業是什麼樣子的。
最好的房子，代表了一座城市的抱負、精神、氣質，應該深刻理解客戶需求，給予客戶最好的家的感受，應該引領一座城市優質的生活方式，代表一個城市塔尖的文化。
其實，每個人都有“豪宅”的概念，很多人將之理解為“很貴的房子”。僑鑫認為，應該用“好宅”代替“豪宅”，它應該是一個最好的房子，是一個接近人的夢想的、理想的生活的空間，是平衡的設計，對空間的想像、流動性以及人的需求的貼心結合。
僑鑫是一家具有國際化眼光的企業，並且不為自己設限，所以有媒體人說，許多開發商讀懂了豪宅，只有僑鑫讀懂了未來。因為僑鑫所打造的作品，不單單擁有絕佳地段，還包括了產品、圈層、服務等，將各種最好的條件聚在一起，僑鑫總是在把國外最先進的生活方式帶入中國，可以說僑鑫已經從產品打造邁向了理想生活的創引者。
僑鑫集團董事長周澤榮先生是這樣認為的，將世界先進的生活方式引入到中國，將中國的優秀文化推向世界，打造具有文化底蘊、收藏價值、一百年不落後的產品。
豪宅市場依然是藍海
記者：僑鑫對粵港澳大灣區的未來如何看待？
韋鳳君：隨著粵港澳大灣區的升溫，很多房企都開始重點佈局。粵港澳大灣區所涵蓋的佛山、深圳、廣州恰好是目前房企龍頭的發源地。事實上，華南區域也是諸多老牌房企的大本營，許多企業都是以此為原點，開始了全國化規模擴張。這些房企憑藉著先發優勢提前佈局，往往佔據了大本營城市的核心區位，同時因較好的口碑效應，已經提前享受了利好政策帶來的諸多紅利。
未來，規模房企深耕大本營，提前佈局享受政策紅利。區域內起家的規模房企持續深耕，佔據先發優勢；外來房企進軍意圖明顯，頻頻落子實力不容小覷；地方房企聚焦熱點區域，進一步擴大本土優勢。
從更長遠的歷史維度來看，廣州是古代海上絲綢之路的發祥地，同時也是我國2000多年來唯一沒有關閉過的對外通商口岸。去年，國務院又將廣州定位為重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐。當新一輪科技革命尤其是互聯網資訊技術引領的新經濟浪潮到來之際，廣州打造國際商貿中心新機遇就是以粵港澳大灣區建設，作為通向現代化、國際化的突破口，再加上“一帶一路”新商機，廣州將在粵港澳大灣區建設中發揮核心作用，城市價值將會不斷地爆發，保持發展的上升趨勢，不斷提升在世界城市體系中的排名，躋身世界一線城市前列。我們未來的核心佈局也會以廣州為主。
記者：地產圈有這樣的觀點，在當前地產行業的轉型中，高端房產所受到的影響較小，如何看待這個問題？
韋鳳君：高端市場任何時候都存在需求。最近四年兩千萬級別豪宅每年以超過70%的速度，套數逐年創新高，而價格方面今年以來廣州總價兩千萬級以上產品均價方面達到了8.3萬元/平方米，相比去年7.7萬平方米的均價也增長了7.8%。
權威調查機構萊坊發佈的全球一線城市指數季度調查報告也顯示，以各城市售價前5%的房產作為豪宅計算，2017年第一季度，全球豪宅價格漲幅前五中國占三席。其中，首屈一指的廣州高端房地產市場房價躍升36.2％，排名第一，北京第二，上海排名第四。
從產品稀缺性來看，豪宅的供應一直都是階段性的。每年都會新增一批又一批的富豪，持續不斷的豪宅需求與日漸稀缺的豪宅供應形成反差，導致資源稀缺頂豪收藏價值倍增。近年來富豪人數增多，胡潤百富報告顯示廣東富豪占比已躍居全國第一。財富人群對高端住宅的消費力是非常有潛力的。
這點從匯悅台的表現也可以看出，今年上半年，廣州兩千萬級以上頂豪共成交49套，其中有17套出自匯悅台，套數及均價方面均遙遙領先。
記者：在“房住不炒，租購並舉”的方向指引下，開發商大舉進入長租公寓領域，如何看待這一情況？
韋鳳君：這對開發商而言是一次考驗。以往的房地產市場，大家都想著如何做好產品然後怎麼賣就行，這是短線的思維，因為不用考慮經營的問題。而現在這種長期的運營，我認為：第一，品牌的運營非常重要；第二，對服務來說是很大的考驗；第三，需要更加精細化與流程化的管理。對於服務而言，我認為核心是提供個性化的服務，這種服務不在於噱頭，而是心有多細，多貼心，服務的態度有多好。
目前，中國房地產走到了十字路口，“拿地買房”“增值獲利”模式已經難以為繼。十九大之後，轉型租售並舉、加強自持運營部分已成為越來越多房地產公司的選擇。住房租賃特別是長租公寓低回報率限制其快速發展，市場將期待的目光投向資產證券化，可以打通資金鏈條，讓資產證券化在整個房地產發展當中能起到更明顯作用，特別是租賃企業的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，要借此解決“融資難”問題。
記者：僑鑫未來的規劃與發展是怎樣？
韋鳳君：僑鑫致力於成為“理想生活的引領者”。從創建優質生活空間向國際先進生活方式服務延展。在住宅、寫字樓、度假產品取得市場領先地位後，未來將全面佈局、重點推進金融和健康業務，繼續為城市頂尖財富人群提供國際化的產品與服務，推動高淨值人群健康生活方式和人居進步。
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單套2500萬起，比周邊樓盤高出很多？韋鳳君：從都莊園與匯悅台有區別。匯悅台是城市中的居所，裡面有豐富完善的功能性、社區以及圈層的氛圍。而從都莊園則是另外一套居所，消費者的想法可能是與平日的快節奏生活有所隔斷，需要一個能夠安靜地思考以及釋放詩意的地方。
從都莊園與周邊的產品沒有太多可比性，因為這也是非常獨特的項目，在我看來，很難單純地理解為一個樓盤。我們打造了一座莊園，包含了一小部分可銷售的物業。整個莊園投入了80億作為配套，其中有國際會議中心、博物館、溫泉等，後期還會有一些健康項目導入。有媒體形容該項目是一次商業冒險，因為很難用純商業眼光來衡量。僑鑫董事長認為，需要這樣一個專案來代表中國目前的實力，代表當前最高的建築水準。
記者：僑鑫所理解的高端住宅是怎樣的？
韋鳳君：做高端的產品，更重要的是引領。就像福特沒有發明汽車以前，如果問消費者需要什麼，消費者只會說要跑得更快的馬車。只是滿足消費者需求的話，福特永遠也發明不了汽車。
優秀企業應該能提供消費者滿意甚至超出消費者預期的產品和服務，不是一味迎合，而是成功引領。我們會對全球範圍內這類人群的生活方式需求進行研究，會發現一些共性，然後結合中國現在的發展階段，分析出在中國最適合他們的物業是什麼樣子的。
最好的房子，代表了一座城市的抱負、精神、氣質，應該深刻理解客戶需求，給予客戶最好的家的感受，應該引領一座城市優質的生活方式，代表一個城市塔尖的文化。
其實，每個人都有“豪宅”的概念，很多人將之理解為“很貴的房子”。僑鑫認為，應該用“好宅”代替“豪宅”，它應該是一個最好的房子，是一個接近人的夢想的、理想的生活的空間，是平衡的設計，對空間的想像、流動性以及人的需求的貼心結合。
僑鑫是一家具有國際化眼光的企業，並且不為自己設限，所以有媒體人說，許多開發商讀懂了豪宅，只有僑鑫讀懂了未來。因為僑鑫所打造的作品，不單單擁有絕佳地段，還包括了產品、圈層、服務等，將各種最好的條件聚在一起，僑鑫總是在把國外最先進的生活方式帶入中國，可以說僑鑫已經從產品打造邁向了理想生活的創引者。
僑鑫集團董事長周澤榮先生是這樣認為的，將世界先進的生活方式引入到中國，將中國的優秀文化推向世界，打造具有文化底蘊、收藏價值、一百年不落後的產品。
豪宅市場依然是藍海
記者：僑鑫對粵港澳大灣區的未來如何看待？
韋鳳君：隨著粵港澳大灣區的升溫，很多房企都開始重點佈局。粵港澳大灣區所涵蓋的佛山、深圳、廣州恰好是目前房企龍頭的發源地。事實上，華南區域也是諸多老牌房企的大本營，許多企業都是以此為原點，開始了全國化規模擴張。這些房企憑藉著先發優勢提前佈局，往往佔據了大本營城市的核心區位，同時因較好的口碑效應，已經提前享受了利好政策帶來的諸多紅利。
未來，規模房企深耕大本營，提前佈局享受政策紅利。區域內起家的規模房企持續深耕，佔據先發優勢；外來房企進軍意圖明顯，頻頻落子實力不容小覷；地方房企聚焦熱點區域，進一步擴大本土優勢。
從更長遠的歷史維度來看，廣州是古代海上絲綢之路的發祥地，同時也是我國2000多年來唯一沒有關閉過的對外通商口岸。去年，國務院又將廣州定位為重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐。當新一輪科技革命尤其是互聯網資訊技術引領的新經濟浪潮到來之際，廣州打造國際商貿中心新機遇就是以粵港澳大灣區建設，作為通向現代化、國際化的突破口，再加上“一帶一路”新商機，廣州將在粵港澳大灣區建設中發揮核心作用，城市價值將會不斷地爆發，保持發展的上升趨勢，不斷提升在世界城市體系中的排名，躋身世界一線城市前列。我們未來的核心佈局也會以廣州為主。
記者：地產圈有這樣的觀點，在當前地產行業的轉型中，高端房產所受到的影響較小，如何看待這個問題？
韋鳳君：高端市場任何時候都存在需求。最近四年兩千萬級別豪宅每年以超過70%的速度，套數逐年創新高，而價格方面今年以來廣州總價兩千萬級以上產品均價方面達到了8.3萬元/平方米，相比去年7.7萬平方米的均價也增長了7.8%。
權威調查機構萊坊發佈的全球一線城市指數季度調查報告也顯示，以各城市售價前5%的房產作為豪宅計算，2017年第一季度，全球豪宅價格漲幅前五中國占三席。其中，首屈一指的廣州高端房地產市場房價躍升36.2％，排名第一，北京第二，上海排名第四。
從產品稀缺性來看，豪宅的供應一直都是階段性的。每年都會新增一批又一批的富豪，持續不斷的豪宅需求與日漸稀缺的豪宅供應形成反差，導致資源稀缺頂豪收藏價值倍增。近年來富豪人數增多，胡潤百富報告顯示廣東富豪占比已躍居全國第一。財富人群對高端住宅的消費力是非常有潛力的。
這點從匯悅台的表現也可以看出，今年上半年，廣州兩千萬級以上頂豪共成交49套，其中有17套出自匯悅台，套數及均價方面均遙遙領先。
記者：在“房住不炒，租購並舉”的方向指引下，開發商大舉進入長租公寓領域，如何看待這一情況？
韋鳳君：這對開發商而言是一次考驗。以往的房地產市場，大家都想著如何做好產品然後怎麼賣就行，這是短線的思維，因為不用考慮經營的問題。而現在這種長期的運營，我認為：第一，品牌的運營非常重要；第二，對服務來說是很大的考驗；第三，需要更加精細化與流程化的管理。對於服務而言，我認為核心是提供個性化的服務，這種服務不在於噱頭，而是心有多細，多貼心，服務的態度有多好。
目前，中國房地產走到了十字路口，“拿地買房”“增值獲利”模式已經難以為繼。十九大之後，轉型租售並舉、加強自持運營部分已成為越來越多房地產公司的選擇。住房租賃特別是長租公寓低回報率限制其快速發展，市場將期待的目光投向資產證券化，可以打通資金鏈條，讓資產證券化在整個房地產發展當中能起到更明顯作用，特別是租賃企業的前期資金投入較大，靠租金回收運轉速度太慢、效率太低，要借此解決“融資難”問題。
記者：僑鑫未來的規劃與發展是怎樣？
韋鳳君：僑鑫致力於成為“理想生活的引領者”。從創建優質生活空間向國際先進生活方式服務延展。在住宅、寫字樓、度假產品取得市場領先地位後，未來將全面佈局、重點推進金融和健康業務，繼續為城市頂尖財富人群提供國際化的產品與服務，推動高淨值人群健康生活方式和人居進步。
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