過去十年， 鄭州的住宅從均價3994元/平米， 到2017年12月漲到14600元/平米， 增長了3.6倍。
把過去十年來鄭州的房價資料和人口、土地、金融資料放在一起進行分析， 從中是否能夠發現一些規律， 從而預測未來鄭州房價走勢如何呢？
首先是短期房價， 也就是一年內的房價， 金融政策如何影響短期房價呢？
M2每年增長多少合理呢？根據當年的GDP增長速度+物價通脹率。 如果當年GDP增長率8%， 物價膨脹率2%， 那麼M2合理值應該在10%左右。
從過去十年的資料來看， 2010年鄭州住宅均價漲了20.9%， 而當年的GDP增長率是10.5%， CPI是3.3%， 而M2當年增長了19.7%， M2增速遠遠大於GDP和CPI資料，
另一個金融指標是基準利率。 房貸基準利率決定了老百姓買房的貸款成本， 利率越高， 買房成本越高， 那麼買房積極性越低， 反之， 基準利率越低， 買房積極性越高。
從過去十年基準利率來看， 當前房貸基準利率是4.9%， 處於過去十年中的歷史最低點， 而最高點是2008年的7.74%， 過去十年中很多年份基準利率都在6%以上。 而2015年3月到10月， 央行連續五次降息， 基準利率從5.9%降低到4.9%。 在2015年底， 基準利率達到歷史最低點。
再加上2015年M2增長了13.3%， GDP僅增長了6.9%， 就是說錢多了， 用錢的成本歷史最低， 買房月供相對應減少了很多， 購房成本就低了。 老百姓不買房幹嘛呢？結果造成了2016年年中鄭州房價暴漲！所以說金融政策放鬆半年後，
從短期看， 鄭州未來一年內房價還會快速上漲嗎？有兩個方面來看。 一方面， 是目前基準利率雖然沒有上調， 但大部分銀行已經上浮20%， 達到6%左右， 還有上浮的空間可以操作， 明年可能央行會上調基準利率2-3次， 也就是買房月供提高了。 另一方面， 今年M2供應可能不會超過9%， 如果今年GDP增長在7%左右， 那就意味著貨幣增長是合理的。
綜合金融政策因素， 一年內鄭州住宅均價增長率可能在5%左右。 這裡討論的是鄭州整體均價， 但不排除個別區域和樓盤會出現短暫降價。
其次是中期房價， 就是2-3年時期內， 土地供應量如何影響中期房價呢？
我們從鄭州2010-2012三年週期土地資料來看， 2010年鄭州供應了1360萬平米土地，
雖說2010年土地供應的多， 但2010年鄭州住宅均價增長了20.9%， 處於歷史最高增長率， 第二年2011年鄭州房價又增長了14.3%， 但到了第三年也就是2012年鄭州房價僅僅增長了3.7%。 這就說明了土地供應當年增長了， 並沒有在當年轉換成真正的商品房供應， 而是推遲到了第三年才供應出來。
那麼2016-2018週期同樣也適應這個規律， 2016年鄭州供應了1128萬平米土地， 屬於歷史第二高水準， 但2016年和2017年， 鄭州房價都出現快速增長。 那麼2018年呢， 2016年供應的土地可能形成有效供應， 那麼2018年的房價才會增長很慢， 我們預計2018年房價增長率在5%左右。
從住宅庫存量也可以看出來，
再次是長期房價， 就是5-10年的週期， 人口增長量如何影響長期房價呢？
鄭州人口最近五年常駐人口增長了150萬， 基本上每年增長30萬人口， 在國內所有城市中排名第七位。
鄭州新增人口不管購房還是租房， 都必須有新的住房供應出來。 最近五年房價增長了151%， 最近十年房價增長了294%。 正是每年源源不斷的外來人口湧入造成的。
河南處於城鎮化快速增長的階段， 而鄭州又承擔著河南城鎮化重要任務， 當年全國城鎮化率接近60%， 而河南城鎮化率只有48%， 遠遠低於全國平均水準，
未來十年鄭州人口會繼續大量增加， 而房價同樣會大概率出現增長， 如果鄭州每年增加30萬人以上常駐人口的話， 也就是再增加300萬人口， 這300萬人口大多數是年輕人， 置業需求是十分旺盛的。