主編寄語
【法律專欄】為雙週刊欄目， 撰稿人為澳洲法律博士林匯銘。
作為澳洲房產大全平臺的明星專欄之一， 林律師將澳洲房產法律用條理性和邏輯性極強的方式為讀者一一道出， 每篇文章都堪稱精品， 值得收藏。
這是澳洲房產大全
第 583 篇原創文章
資料顯示， 在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%；1987年8月至2017年8月的30年間， 低價類房產價格上漲了1,517%， 中價類房產上漲580%， 高價類房產上漲432%。 這讓澳大利亞成為了全球範圍內當之無愧的房產投資大國。 同時， 這個資料也表明， 30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力， 低價類房產價格漲幅最高。
雖然目前澳洲房屋的可負擔性正逐年降低， 但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並沒有打擊消費者的購房熱情， 前兩年的火熱市場也說明這些投資者對澳洲未來的投資前景是信心滿滿的。 不過， 即使是在勢頭良好的市場環境下仍然有許多海外投資者兵敗澳洲， 未獲得可觀的投資回報， 更有甚者遭遇 “滑鐵盧” 顆粒無收。
當下， 中國投資者走出去的意願非常強烈， 而如何在目前海外貸款收緊， 境外匯款異常嚴格的情況下， 成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題， 希望本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例， 找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法， 助力各位轉敗為勝，
1
專案調研不充分
凡事預則立， 不預則廢， 中國投資者走出去也不例外。 當前， 絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究， 存在很強的主觀盲目性。 調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤， 從而導致決策失誤， 投資失敗失利， 例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。
2015年， 來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業專案， 看中的便是該專案區域的面積龐大， 而單位均價較低， 很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。 但張先生在投資前的可行性研究時， 並未注意所投農場地域的氣象條件， 投資後來發現農場所在地常年多雨，
中國投資者在澳投資前對專案進行全面的可行性研究極其重要。 建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識， 在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究， 對影響專案成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估， 否則， 一旦投資失敗， 後悔莫及。
2
盡職調查不充分
在投資者對於專案本身的調研通過之後， 強烈建議聘請相關服務機構對投資專案與轉讓方進行深入盡職調查。 中國投資者因盡職調查不充分、不到位， 或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少：
2006年， 中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開採權的Sino-Iron專案。 收購後， 該專案就像一個吞錢的機器， 專案投資預算最初為25億美元， 五年後該項目投入已接近71億美元。 最後中信在總結該項目成本升高的原因時， 投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。
3
政府審批風險估計不足
2016年4月， 澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由， 否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。 幾個月後， 澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由， 也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。
不少海外投資者認為FIRB對個人在澳房產投資批准率為100%， 絕不會被“卡”住， 從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准為條件)的關鍵條款。
請注意， FIRB對於個人在澳房產投資批准率從沒有100%， FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新， 那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。
當FIRB考量海外人投資申請時， 主要評估的是以下幾點：
國家利益， 投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
競爭議題， 投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
投資者的性， 投資者是否有明確的商業目的， 或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。
4
未聘請相關律師或聘請律師不專業
在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委託涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委託一名合適的律師就顯得尤為關鍵。
其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同（ 建議閱讀：買家律師級別越高越靠譜？找對適合的才能事半功倍 ）。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。
5
居間人誤導
中國投資者投資海外專案往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取傭金或類似報酬，往往可能會有誇大專案收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關係，也很有可能遭遇投資風險。
據《悉尼晨鋒報》報導，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的帳單。
因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關係，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：
對居間人提供的資訊都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的資訊不實，立刻終止合作；
不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
居間人報酬，爭取根據專案節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
傭金協定或類似協定中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。
6
稅務問題
一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。
投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。
另外，稅局徵稅的物件是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入帳。
作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：
無法適用當地居民/公民的免稅額度
無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
需要繳納海外人額外印花稅/土地稅
聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平臺明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
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作者介紹林匯銘
中國法學學士 (國家獎學金)，英國國際商法碩士 (榮譽學位)，澳大利亞法律博士
澳大利亞華盛律師事務所律師
昆士蘭州最高法院執業律師
澳大利亞聯邦法院註冊律師
中國上海市浩信律師事務所法律執業者
中國法律職業資格證書
涉獵產權法、移民法與國際商法等領域
近十年中英澳三國法律學習工作經驗
堅持華人社區公益法援與法律專欄普法宣傳
專注於亞太地區跨境法律業務與企業法務諮詢
微信：lin61230
電話：0456661230
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未聘請相關律師或聘請律師不專業
在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委託涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委託一名合適的律師就顯得尤為關鍵。
其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同（ 建議閱讀：買家律師級別越高越靠譜？找對適合的才能事半功倍 ）。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。
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居間人誤導
中國投資者投資海外專案往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取傭金或類似報酬，往往可能會有誇大專案收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關係，也很有可能遭遇投資風險。
據《悉尼晨鋒報》報導，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的帳單。
因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關係，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：
對居間人提供的資訊都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的資訊不實，立刻終止合作；
不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
居間人報酬，爭取根據專案節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
傭金協定或類似協定中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。
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稅務問題
一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。
投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。
另外，稅局徵稅的物件是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入帳。
作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：
無法適用當地居民/公民的免稅額度
無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
需要繳納海外人額外印花稅/土地稅
聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平臺明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
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作者介紹林匯銘
中國法學學士 (國家獎學金)，英國國際商法碩士 (榮譽學位)，澳大利亞法律博士
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昆士蘭州最高法院執業律師
澳大利亞聯邦法院註冊律師
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