中華建設網訊 今年以來， 租房逐漸成為了房地產市場的關鍵字。 租賃住房政策的推出一方面擠佔了很大一部分普通商品房的供給， 另一方面租賃住房政策不斷改變著地產需求的結構。 同時， 長租公寓， 也以一種從未有過的方式， 影響著現有的房屋租賃生態。
“大佬”快速佈局 國家全力支持
今年以來國家頻頻出臺政策發展租賃市場， 在政策紅利下， 住房租賃正走向資本和市場追逐的風口， 房企、機構、銀行等紛紛大舉佈局租賃市場。 據克而瑞資料顯示， 在TOP30房企中， 已有1/3進入了長租公寓市場。 建行、中信銀行等銀行以及京東、阿裡巴巴等互聯網巨頭也快速佈局租賃市場，
多位業內人士認為， 租賃住房是未來房地產發展的大趨勢， 潛在的市場容量很大， 尤其是大都市的租賃住房占比越來越高。
據中國房地產業協會會長劉志峰提供的資料顯示， 2016年我國公寓市場規模為1.38萬億元， 預計到2020年市場規模將接近2萬億元， 提供中小戶型、中低價位為主的長租公寓， 對緩解大城市的住房困難有著重要作用。 同時， 在很大程度上對城市建設、創業就業、社會穩定都有好處。
業內人士表示， 房企在租賃市場裡， 大的考慮是順勢而為；二是從長遠的戰略來看， 開發商一定不僅要關注增量市場，
租房成為房地產市場關鍵字之一
2016年， 北京市提出了“企業自持商品住房”的政策， 鼓勵房地產開發企業將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。
2017年4月， 北京市住建委會同北京市規劃國土委聯合發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》， 明確企業持有年限為70年， 且不得以任何方式對外銷售。
2017年7月， 住房城鄉建設部會同八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，
租賃市場發展前景良好， 那麼是否適合全國一盤棋？是否已經迎來黃金時期呢？其實並不儘然。
業內專家表示， 租賃並不適合全國都一盤棋， 還是先要把試點的城市做好， 試點完了以後有了模式， 有了運營主體、開發主體和金融模式， 然後再去， 才可能比較現實。
雖然租賃市場發展前景被看好， 但是卻面臨很多問題， 比如租金回報率低、稅收、土地來源、規範建立、房子品質等問題。 萬科高級副總裁譚華傑坦言， “做租賃市場並沒有那麼容易。 現在做租賃肯定比做住房開發難，
一次性要交10年租金！押金120萬！
大力發展租房市場， 原本可以滿足住房需求， 又能減輕剛需人群的住房壓力， 但在實施時， 卻有些變味了。
近期， 據媒體報導， 這些將在未來用於租賃的住宅， 或許並沒有我們想像的那麼便宜。
北京市大興區某地塊， 位於北京市南五環至南六環之間緊鄰地鐵四號線， 根據土地拍賣中規定， 該專案建成後所有的住宅將用於租賃。
該專案銷售人員表示， 這邊是一次交10年租金， 然後向開發商這邊支付押金， 這個房子就可以使用了， 至於押金， 則需要向開發商這邊交20年的押金。
據瞭解， 樓盤將在2018年春節前後正式對外預租， 主打戶型為80至100平米兩居。
從專案附近的多家房屋仲介瞭解到目前100平米的兩居室在每月5000元。
銷售人員還表示最終的租賃價格將高於周邊的租賃均價。
到2019年的時候， 首都機場第二機場就交工了， 然後也會通好幾條公共交通， 不管是地鐵還是什麼都會更發達一些， 然後也會帶動那邊的經濟， 所以2019年的價格會比現在更高一些。 你在外面租房子， 你租幾十年這房子也是房東的， 但是交了押金， 這房子就是你的了。
企業這樣出租是否合理？
租10年的房竟然需要一次性交將近200萬， “企業自持商品住房”這樣出租是否合理？
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系教授趙秀池表示， 這樣的做法有以租代售的嫌疑。這跟目前的租賃市場的一般習慣不太吻合，目前老百姓接納的方式是押一付三，付四個月的房租就可以入住了。現在等於要交30年的租金，有點以租代售的嫌疑。
今年4月，北京市住建委和北京市規土委聯合發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確表示企業持有商品房年限為70年，而且對外單次租期不得超過10年。儘管對押金和租賃價格沒有提出明確規定，但《通知》指出，企業不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售，行為一旦予以認定將納入“黑名單”，規劃國土部門據此取消相關企業後續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門對企業開發資質予以降級或者註銷。
中原地產首席分析師張大偉認為，租10年的房，要求租戶一次性付款近200萬元，這樣的做法既不合規，從市場角度來看，也很難推行。
張大偉說表示，首先從政策角度來看，是不太可能的。這個案例經過媒體報導，我相信很快會有相應的政策細則出現。另外，從市場角度來說，也不太可能有租房者有這麼大的能力提供相當於三十年週期的租金。
其實，這樣的情況在北京發生過類似的事件。
據之前報導，通州一房產項目為商住房，在去年通州區限購後，該商住房開發商為了規避限購政策，採取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協定”，收取的“租金”實際上是購房款。
事情被曝光後，與開發公司簽訂《租賃協定》的一些“租戶”起訴至通州區法院，要求開發公司退還房款。在案件審理過程中，開發公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協議》存在不妥之處，故同意解除協定，並退還當事人全部“租金”。
經通州法院調解，某開發公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協議》，某開發公司限期退還“承租人”相應的“租賃押金”及“租金”。
長租公寓火熱背後 盈利仍是難題
企業自持商品住房“以租代售”的背後，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為儘快回款的選擇。
雲房資料曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。
即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業內人士表示，在北京行業盈利水準平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。
資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個行業捧上天，也可以讓其跌到很慘。對於前期投資成本較其他行業都大的長租公寓市場更是如此。然而，資本熱潮之下，長租公寓未來的發展卻不一定一帆風順。
看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入？業內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營並舉”轉型的道路之一。
紅星美凱龍家居集團董事長車建新認為，目前的回報率比較低，長遠來講租金會倍增，預計十年會提高將近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用現在的租金算回報率，而是要看未來的回報率。
我愛我家相寓副總經理張多認為，目前不少長租公寓存在同質化競爭的隱患，大多數長租公寓的盈利仍是難題。在她看來，未來長租公寓比拼的是客戶服務、產品的多樣化與精細化運營的能力。單靠租金收入來實現盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區為基礎的社交平臺等，多管道發展，才有更多機會。
自如相關負責人也表示，長租公寓未來的發展空間很大。但是租賃是一個很複雜的，需要專業運營能力的行業，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業才能經歷大浪淘沙的過程。
連結
美國的住房租賃市場
美國的租賃市場十分發達。資料統計，專業持有和運營的機構眾多，2016年租賃市場機構滲透率在30%以上。在美國租賃住房結構中，獨棟住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租賃市場的機構滲透率為52%，個人占比為48%。假設獨棟住宅均為個人持有，那麼美國租賃市場的機構滲透率為31.72%。而當下我國的租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%。
據瞭解，美國的公寓持有和運營機構均湧現出規模化發展的龍頭企業，由於輕資產模式易於擴張，運營機構的龍頭企業運營規模普遍高於持有機構的規模。
其中，美國前50名的公寓持有機構市場佔有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。根據NMHC的統計，美國TOP50公寓持有機構的市場佔有率為9.6%，排名前十和排名前三的市場佔有率分別為3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0萬套，門檻為2萬套，TOP10和TOP3平均持有6.9萬和8.8萬套公寓。
而公寓租賃機構分化為持有機構、運營機構兩類，主要包括REITs、房地產開發商和公寓運營商等。REITs和開發商大多採用“持有+運營”模式，在公寓持有和運營領域均有較大占比；公寓運營商多以輕資產模式運作，以運營為主、較少持有，是公寓運營領域重要的專業力量。
這樣的做法有以租代售的嫌疑。這跟目前的租賃市場的一般習慣不太吻合，目前老百姓接納的方式是押一付三，付四個月的房租就可以入住了。現在等於要交30年的租金，有點以租代售的嫌疑。今年4月，北京市住建委和北京市規土委聯合發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確表示企業持有商品房年限為70年，而且對外單次租期不得超過10年。儘管對押金和租賃價格沒有提出明確規定，但《通知》指出，企業不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售，行為一旦予以認定將納入“黑名單”，規劃國土部門據此取消相關企業後續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門對企業開發資質予以降級或者註銷。
中原地產首席分析師張大偉認為，租10年的房，要求租戶一次性付款近200萬元，這樣的做法既不合規，從市場角度來看，也很難推行。
張大偉說表示，首先從政策角度來看，是不太可能的。這個案例經過媒體報導，我相信很快會有相應的政策細則出現。另外，從市場角度來說，也不太可能有租房者有這麼大的能力提供相當於三十年週期的租金。
其實，這樣的情況在北京發生過類似的事件。
據之前報導，通州一房產項目為商住房，在去年通州區限購後，該商住房開發商為了規避限購政策，採取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協定”，收取的“租金”實際上是購房款。
事情被曝光後，與開發公司簽訂《租賃協定》的一些“租戶”起訴至通州區法院，要求開發公司退還房款。在案件審理過程中，開發公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協議》存在不妥之處，故同意解除協定，並退還當事人全部“租金”。
經通州法院調解，某開發公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協議》，某開發公司限期退還“承租人”相應的“租賃押金”及“租金”。
長租公寓火熱背後 盈利仍是難題
企業自持商品住房“以租代售”的背後，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為儘快回款的選擇。
雲房資料曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。
即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業內人士表示，在北京行業盈利水準平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。
資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個行業捧上天，也可以讓其跌到很慘。對於前期投資成本較其他行業都大的長租公寓市場更是如此。然而，資本熱潮之下，長租公寓未來的發展卻不一定一帆風順。
看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入？業內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營並舉”轉型的道路之一。
紅星美凱龍家居集團董事長車建新認為，目前的回報率比較低，長遠來講租金會倍增，預計十年會提高將近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用現在的租金算回報率，而是要看未來的回報率。
我愛我家相寓副總經理張多認為，目前不少長租公寓存在同質化競爭的隱患，大多數長租公寓的盈利仍是難題。在她看來，未來長租公寓比拼的是客戶服務、產品的多樣化與精細化運營的能力。單靠租金收入來實現盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區為基礎的社交平臺等，多管道發展，才有更多機會。
自如相關負責人也表示，長租公寓未來的發展空間很大。但是租賃是一個很複雜的，需要專業運營能力的行業，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業才能經歷大浪淘沙的過程。
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美國的住房租賃市場
美國的租賃市場十分發達。資料統計，專業持有和運營的機構眾多，2016年租賃市場機構滲透率在30%以上。在美國租賃住房結構中，獨棟住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租賃市場的機構滲透率為52%，個人占比為48%。假設獨棟住宅均為個人持有，那麼美國租賃市場的機構滲透率為31.72%。而當下我國的租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%。
據瞭解，美國的公寓持有和運營機構均湧現出規模化發展的龍頭企業，由於輕資產模式易於擴張，運營機構的龍頭企業運營規模普遍高於持有機構的規模。
其中，美國前50名的公寓持有機構市場佔有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。根據NMHC的統計，美國TOP50公寓持有機構的市場佔有率為9.6%，排名前十和排名前三的市場佔有率分別為3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0萬套，門檻為2萬套，TOP10和TOP3平均持有6.9萬和8.8萬套公寓。
而公寓租賃機構分化為持有機構、運營機構兩類，主要包括REITs、房地產開發商和公寓運營商等。REITs和開發商大多採用“持有+運營”模式，在公寓持有和運營領域均有較大占比；公寓運營商多以輕資產模式運作，以運營為主、較少持有，是公寓運營領域重要的專業力量。