廣鋼新盤4.2-4.9萬/平， 旁邊拿地價4.1萬/平！鬧啥？
臨近年末， 廣鋼新城迎來兩大全新專案， 葛洲壩廣州紫郡府及保利和光晨樾， 競爭激烈， 好戲連連。
其一， 廣州紫郡府本週末開盤， 對外報價4.2-4.9萬/平起， 仲介號稱廣鋼最低價。
保利和光晨樾緊跟步伐， 預計下週末開盤， 拿出10套特價三房單位， 銷售稱價格基本可以參考紫郡府開盤價。
其二， 紫郡府相鄰的224地塊， 去年11月由保利以實際地價為42543元/平拍下， 樓價與地價持平。
其三，
作為中國葛洲壩地產進入華南的首個獨立開發專案，
還身處群龍爭霸的廣鋼，
廣州紫郡府有何亮眼之處？
嗯， 有趣！本期《樓盤全書》就來會一會葛洲壩廣州紫郡府。
【樓盤名片】
樓盤：葛洲壩廣州紫郡府
開發商：廣東葛洲壩地產房地產開發有限公司
規模：淨用地面積35272平， 建築面積137560.5平方米
類型：9棟18-29層塔樓
戶數：1076戶
車位比：1:1.5
物業：雙物業管理， 引入第一大衛斯物業品牌， 葛洲壩物業管理
開盤時間：12.10
收樓時間：2019年12月
地址：荔灣區廣鋼新城求實一橫路
電話：8122 6888
▲紫郡府外立面
【專案剖析】
約30萬㎡中央公園是廣鋼板塊的最大賣點， 周邊樓盤都不約而同的以此為宣傳， 自然越靠近中央公園， 價值更高。
▲中央公園規劃
廣州紫郡府位於廣鋼新城南區， 且北側無規劃路， 無縫對接廣鋼公園， 擁有一線公園景觀， 此乃一大亮點。
在此基礎上， 紫郡府容積率3.9， 綠化率35%，
▲板塊項目一覽
其三， 專案樓棟錯位式佈局， 北低南高排布， 且最高的建築僅為80米高， 相互之間視野景觀不會受到阻擋。
▲紫郡府沙盤圖
此外， 社區還配套有獨立會所， 無邊際泳池， 但沒有幼稚園等教育配套， 相對劣勢。
▲紫郡府內部園林
【周邊配套】
未來， 廣州紫郡府除了部分樓棟一樓用作商業外， 基本和廣鋼其他樓盤一樣， 共用一城配套。
當然， 廣鋼新城作為廣州少見的舊改用地大規模開發， 除了享受現有的老城配套， 未來配套規劃十分完善。
交通：3地鐵+有軌電車
廣鋼新城規劃有3條地鐵線路經過， 分別是北邊的廣佛線鶴洞站(已開通)， 東邊的11號線鶴洞東站(已開工)， 南邊的10號線廣鋼新城站。
▲廣鋼新城內部規劃
房產君從客村出發， 搭乘8號線6站到沙園， 換成廣佛線， 2站即可到達鶴洞， 耗時約30分鐘， 還算方便。
▲從鶴洞站B出口步行約5分鐘即到廣鋼大門
此外， 還規劃有軌電車， 無縫對接地鐵站。 資料顯示， 荔灣首條有軌電車將為廣鋼線， 起於鶴洞東站， 橫貫廣鋼新城， 其中7個網站可接駁地鐵。
教育：未來將有32所配套學校
雖然紫郡府內部沒有規劃教育資源， 但廣鋼新城內規劃有32所學校， 包括3所高中5100個學位， 5所初中7500個學位， 9所小學13000個學位， 15所幼稚園3500個學位。
▲廣鋼新城部分教育配置
生活配套：從生到老的全過程服務
在商業配套方面， 規劃有1個綜合商場、2個影劇院、7個肉菜市場、多處社區商業等。
醫療方面， 具有1200床三甲綜合廣鋼醫院、社區衛生服務中心3所、衛生站4所。
娛樂方面， 有廣鋼博物館、展覽館、圖書館、影劇院、社區文化站4所、文化室29所。
▲紫郡府區點陣圖
運動設施方面， 有青少年活動中心、體育館、標準11人足球場等， 社區健身場所29處。
此外， 還規劃有老人服務中心3所、居委會28所、物業管理處35所， 以及新建1所1000床大型養老院。
【價格優勢】
回歸產品部分。 項目由9棟18-29層塔樓組成， 貨量約1076套， 戶型包括103-186平三至五房以及少量200-240平復式單位。
據透露， 項目將于明天（12.10）首度開盤， 推出6、7-1、8、9棟103-143平三至四房， 預計4.2-4.9萬/平， 價格具有一定優勢。
以7-1棟104平北向三房為例， 若按照單價4.5萬/平計算， 總價約為468萬， 首付預計210萬左右。
現場銷售介紹價格還有望稍低點。 若按此推算， 加上開盤、准簽等各種優惠， 首付200萬有望拿下三房單位。
據現場銷售透露， 首期原定推出6、9棟200套貨量， 收籌已超200個， 臨時加推多兩棟。
房產君在現場看到， 即便是工作日， 每個樣板間都有三四台客在看房， 熱度確實不一般。
▲紫郡府現場
【戶型點評】
最後來看下戶型。 作為葛洲壩地產在華南首個獨立開發專案， 產品方面反而沒什麼亮點， 設計中規中矩， 倒是有所失望。
7-1棟104平單位做成三房兩廳兩衛， 帶入戶花園和北向陽臺， 望社區中央園林， 景觀較好。
▲紫郡府104平戶型
戶型設計方正， 客廳開間達3.9米， 且餐客廳與陽臺相連， 足夠大氣。
▲104平戶型餐廳
▲104平戶型廚房偏小
一般樓盤兩個次臥面積較小，有些放下1.8米床，甚至連衣櫃都沒地方擺放。
令人驚喜的是，紫郡府其中一個次臥開間達3米，長約4米，1.8大床＋大衣櫃也足夠寬敞。
▲104平戶型次臥
▲104平戶型另一次臥
此外，主臥套間設計，私人衛生間+獨立大衣櫃，合起來長度高達5.4米，寬3.6米。
▲104平戶型主臥套間
再來看下127平四房兩廳兩衛，南向約15米麵寬，享受更多陽光寵愛。
▲127平戶型
客廳開間約4米，搭配雙陽臺豪華配置，南北形成良好對流，通風較好。
▲陽臺外風光
相比104平的次臥，該戶型的次臥反而沒什麼亮點。倒是主臥，獨立衣帽間，衛浴以及飄窗搭配，足夠輕奢。
▲127平主臥
▲127平次臥
不過主臥的飄窗兩邊被實地牆包圍 ，採光面積會有所受限，一定程度上會影響室內的採光量和時間。
【比比多知道】
廣鋼新城目前分佈了8大金剛，基本主打改善型三至四房。廣州紫郡府首期開盤，有一定價格優勢。
樓盤產品價格(萬/㎡)
花灣壹號94-127㎡三至四房5海德公館97-170㎡三至四房4.7-5.4融穗華府71-91㎡兩至三房4.6-4.9珠江金茂府109-168㎡三至四房5.3華髮荔灣薈75-137㎡兩至四房毛坯4.2-4.5博雅1898116-139㎡三至四房4.3-4.7紫郡府104-140㎡三至四房4.2-4.9萬/平和光晨樾102-140㎡平層
130-140㎡複式
複式預計5.2萬起【測測潛力股】
☞☞☞潛力分析
專案位於的廣鋼板塊，規劃配套齊全，未來或將成為廣州豪宅居住區，潛力較大。但板塊樓盤眾多，競爭較大，紫郡府本身競爭力有待加強。
同時外來房企第一個專案，市場接受度如何，有待考察。
☞☞☞推薦指數
地段★★★★ 戶型★★★ 配套★★★ 品牌★★★★ 總評★★★
☞☞☞適合人群
改善型買家
【往期回顧】
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足夠大氣。▲104平戶型餐廳
▲104平戶型廚房偏小
一般樓盤兩個次臥面積較小，有些放下1.8米床，甚至連衣櫃都沒地方擺放。
令人驚喜的是，紫郡府其中一個次臥開間達3米，長約4米，1.8大床＋大衣櫃也足夠寬敞。
▲104平戶型次臥
▲104平戶型另一次臥
此外，主臥套間設計，私人衛生間+獨立大衣櫃，合起來長度高達5.4米，寬3.6米。
▲104平戶型主臥套間
再來看下127平四房兩廳兩衛，南向約15米麵寬，享受更多陽光寵愛。
▲127平戶型
客廳開間約4米，搭配雙陽臺豪華配置，南北形成良好對流，通風較好。
▲陽臺外風光
相比104平的次臥，該戶型的次臥反而沒什麼亮點。倒是主臥，獨立衣帽間，衛浴以及飄窗搭配，足夠輕奢。
▲127平主臥
▲127平次臥
不過主臥的飄窗兩邊被實地牆包圍 ，採光面積會有所受限，一定程度上會影響室內的採光量和時間。
【比比多知道】
廣鋼新城目前分佈了8大金剛，基本主打改善型三至四房。廣州紫郡府首期開盤，有一定價格優勢。
樓盤產品價格(萬/㎡)
花灣壹號94-127㎡三至四房5海德公館97-170㎡三至四房4.7-5.4融穗華府71-91㎡兩至三房4.6-4.9珠江金茂府109-168㎡三至四房5.3華髮荔灣薈75-137㎡兩至四房毛坯4.2-4.5博雅1898116-139㎡三至四房4.3-4.7紫郡府104-140㎡三至四房4.2-4.9萬/平和光晨樾102-140㎡平層
130-140㎡複式
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專案位於的廣鋼板塊，規劃配套齊全，未來或將成為廣州豪宅居住區，潛力較大。但板塊樓盤眾多，競爭較大，紫郡府本身競爭力有待加強。
同時外來房企第一個專案，市場接受度如何，有待考察。
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