臨近年底， 各種關於政治、關於經濟、關於樓市的消息在滿天飛。 隔壁曹縣不老實想自絕於地球， 美國總統喪心病狂玩減稅、各大銀行耍流氓房貸利息節節高、開發商選房門檻抬到了300萬……
一天到晚舉著個破手機看得腦袋疼， 但還是越看越糊塗。
說實話， 雖然也算業內人士， 很多磚家的圖表、經濟學理論分析樓市我也看不懂， 最後直接就不看了。
當然， 不看最主要的原因是：沒有太大的用處。
我說紙面上經濟模型套用現在經濟資料得出來的結論沒用最主要基於這三個方面；
第一， 資料失真。 你如果像我一樣，
第二， 青島與北上廣深一線城市的樓市有很大的區別。 所以， 一線城市的樓市對於青島來說， 沒有太多的參考性， 為什麼這麼說可以看我的上一篇文章；
第三， 每個人的購房需求、經濟能力不同， 最重要的是心態也各不相同。 很多專家只是一門心思鑽研經濟資料。 而不瞭解樓下那個賣煎餅果子的張三到底有幾個娃， 存了多少錢， 一天又能賣多少煎餅果子， 所以他的專業文章很難給張三一些有效的建議。
相比這些專家， 我也許是井底之蛙， 但我也不試圖去給你分析井外的世界， 我只跟你說青島這個“井”裡的事兒，
首先， 我要給大家正一個觀點。 什麼是學區房？現在好多售樓處都在拿著新建的學校當學區房說事。 但實際上， 那些頂著名校光環的九年一貫制學校根本不能稱之為名校。 名校之所以稱之為名校， 是因為什麼？如果說文化積澱你覺得虛， 那麼我說師資與環境你可能好理解一些。 好一點的新學校有一個名人的校長， 但是目前青島還沒有一個胡適那樣的校長， 能夠將一大批的名師聚集在身邊。 大部分新學校不光是招聘老師， 還要招聘學校的管理層， 所以不論是管理還是教學品質， 外表高大上的新校都沒法和老牌名校比。
孟母三遷， 為何而遷？為孩子成長環境而遷。 這個問題我就不展開了，
學區房穩定的教育屬性， 是學區房價值的基礎， 但不是全部。 因為學區房還有其稀有商品的屬性。 去年太平路的學區房漲到4.5萬元/平方米許多人都覺得高， 都覺得漲到頭了。 今年是多少錢， 我們來看一組來自58同城的二手房資料， 相比那些充滿套路的專業二手房網站， 我覺得58同城的價格更真實一些：
沒錯， 已經過了6萬元/平方米的關口， 而且房源不多。 單單只是因為教育， 這房價到不了這麼高。
去年這個時候， 我曾經專門寫了一個版的文章， 提醒大家買學區房正當時。 那個時候， 萊蕪一路學區最便宜的學區房只要65萬， 而德縣路也只有70萬左右。 很多開明的家長告訴我， 學校教育只是一方面， 家庭教育最關鍵， 我不在乎什麼學區不學區。 對於重視家庭教育的觀點我要豎大拇指， 但是重視家庭教育和你買學區房衝突嗎？
果不其然， 過了春節後， 江蘇路、太平路、大學路、萊蕪一路、德縣路、湛山等地價格合適的落戶房迅速被買光了。
一個發生在我身邊的例子，
還有， 今年那個鬧鏈家最凶的消費者， 為什麼房子不看就定？真是鏈家經紀人欺騙？我不認同這說辭。 我感覺是因為那片區的房子太搶手、那房子價格相對便宜太多了。 現在來看， 她鬧來的那點小錢， 真不如要下那房子實惠啊。
也許有人說， 現在限售了， 這種快進快出的套路玩不了了。 沒錯了， 但是， 限售對於學區房這種商品的影響是， 學區房更加的稀缺。 再加上二胎政策， 讓很多家庭延長了學區房持有年限， 也減少了學區房的供應。與高新區的別墅、矽谷的洋房、西海岸的地鐵房不同的是，市南區學區房的數量是個死數。我估了一下，市南這些知名小學+知名高中片區的學區房，一年能流通的數量不比青鐵華潤城一次開盤的數量多多少。
所以，如果2016年的學區房價格能讓1500個家庭承受得起，那麼2017年價格只需要1000個家庭能承受就好，到了2018年或許就是700個。孩子越來越多，希望孩子接受良好教育的家長越來越多，特別是虐童事件後，許多家長對於私立教育機構的信任度也在下降，價格怎麼降啊？
如果樓市不好或者再出調控大招，那些偏遠地帶的住宅房價可能受到衝擊，但是學區房最多是個滯漲。為何？第一，房子面積小，按面積徵稅不需要太多稅；房子老舊，二手轉讓的評估價上不去，現在廈門已經開始上調評估價來消滅陰陽合同，這個政策對於次新房衝擊大，但是對於這種老破學區房反而是利好，因為沒有銀行會把這種老房子評估價調到與房價接近的水準；第三，出租市場火爆，而且價格不低。
但是，如果樓市再次大漲，學區房也一定是領頭羊。你想，假如你是孩子家長，在即墨、西海岸炒房掙了一大筆錢，你能在有能力的時候不讓孩子上好學校？
櫸林、超銀這些私立學校也是一種選擇，但是這些私立學校也不便宜啊，而且一年比一年難上，這些因素都會倒逼家長去買學區房。同理，你在西海岸、在即墨、在城陽、在膠州，買房子，也可以按照這個思路來。
所以，如果你一定要在年底投資房產，我覺得在未來政治、經濟大環境如此不明了的時候，應該選點安全邊際高的房產來投資。即使變天，也不至於被凍傷。我的建議只有兩個，除了學區房，還有一個下周再講。
也減少了學區房的供應。與高新區的別墅、矽谷的洋房、西海岸的地鐵房不同的是，市南區學區房的數量是個死數。我估了一下，市南這些知名小學+知名高中片區的學區房，一年能流通的數量不比青鐵華潤城一次開盤的數量多多少。所以，如果2016年的學區房價格能讓1500個家庭承受得起，那麼2017年價格只需要1000個家庭能承受就好，到了2018年或許就是700個。孩子越來越多，希望孩子接受良好教育的家長越來越多，特別是虐童事件後，許多家長對於私立教育機構的信任度也在下降，價格怎麼降啊？
如果樓市不好或者再出調控大招，那些偏遠地帶的住宅房價可能受到衝擊，但是學區房最多是個滯漲。為何？第一，房子面積小，按面積徵稅不需要太多稅；房子老舊，二手轉讓的評估價上不去，現在廈門已經開始上調評估價來消滅陰陽合同，這個政策對於次新房衝擊大，但是對於這種老破學區房反而是利好，因為沒有銀行會把這種老房子評估價調到與房價接近的水準；第三，出租市場火爆，而且價格不低。
但是，如果樓市再次大漲，學區房也一定是領頭羊。你想，假如你是孩子家長，在即墨、西海岸炒房掙了一大筆錢，你能在有能力的時候不讓孩子上好學校？
櫸林、超銀這些私立學校也是一種選擇，但是這些私立學校也不便宜啊，而且一年比一年難上，這些因素都會倒逼家長去買學區房。同理，你在西海岸、在即墨、在城陽、在膠州，買房子，也可以按照這個思路來。
所以，如果你一定要在年底投資房產，我覺得在未來政治、經濟大環境如此不明了的時候，應該選點安全邊際高的房產來投資。即使變天，也不至於被凍傷。我的建議只有兩個，除了學區房，還有一個下周再講。