中央經濟工作會議於12月20日正式閉幕， 給明年乃至更長一段時間的房地產調控定了調。
會議指出， 加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。 要發展住房租賃市場特別是長期租賃， 保護租賃利益相關方合法權益， 支援專業化、機構化住房租賃企業發展。 完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制， 保持房地產市場調控政策連續性和穩定性， 分清中央和地方事權， 實行差別化調控。
值得注意的是， 財政部部長肖捷在12月20日《人民日報》發表了署名文章《加快建立現代財政制度》稱， 推進房地產稅的立法和實施。
而房產稅正是房地產調控的重要長效機制之一。
敲黑板！劃重點了！
上述文章中， 與房地產稅相關的重點有三個：
1.按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則， 推進房地產稅立法和實施。
2.對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。
3.適當降低建設、交易環節稅費負擔， 逐步建立完善的現代房地產稅制度。
劃出的重點只有短短90個字，
但是千萬別小看它！
這涉及我們每個人！
在這90個字中，
也存在一些關鍵問題待解答，
接下來，
看看專家是如何解答的吧——
立法先行——什麼時候推出？
摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示， 預計2018年房地產稅會正式進入立法程式。 以往很擔心引入房地產稅可能會對房地產市場形成較大衝擊， 造成房價大幅下跌。 目前與過去兩三年相比， 整個房地產市場庫存量明顯下行， 房地產市場供求關係發生了變化， 是正式啟動房地產稅立法程式較為良好的時機。 但開始啟動立法並不是馬上開徵房地產稅， 可能要等到2019年或2020年才能實施房地產稅。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為， 政策規定力爭在2019年完成全部立法程式， 2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。 該規定說明房地產稅的推進要以立法為前提， 所以短期看不會徵收， 但預計到2020年會有很多實質性的徵收措施出現。
中國社科院近日發佈的《中國住房發展報告（2017-2018）》也指出， 樓市政策及制度建設要突出的重點包括加快財稅體制改革。 2018年將房產稅納入立法議程， 明確房產稅時間表， 實行住房租金抵扣個人所得稅政策。 將交易環節的契稅徵收的稅率調整等許可權授予地方， 讓城市政府可以因城施策進行調整。
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康在接受中國證券報(ID:xhszzb)記者採訪時表示， 要等人大宣佈正式的一審， 才正式開始立法程式。
問題
02
充分授權、分步推進——具體步驟是？
海通證券分析師塗立磊表示， 在中央立法授權下， 地方政府決定稅收細節。
朱海斌認為， 房地產稅徵收可能是逐步引入的過程， “逐步”體現在兩方面。 一是從徵收的範圍來講， 並不會全國一致性全部推出， 各個城市可根據自身情況自主選擇引入房地產稅的時間。 比如， 房價漲價過快或房價過高的地區可能先引入， 還在去庫存階段的三四線城市可以考慮擇機延遲徵收房地產稅。 二是從徵收力度來講也會是逐步推進的過程， 可能有一定過渡期， 或在房地產稅的設計中有一些免征條款， 比如按照人均面積或按照首套免征。
問題
03
對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅——怎麼評估？
嚴躍進表示，評估值的徵收方式實際上是對房屋持有環節的徵稅。在持有環節中，會基於房屋的原值和現有價值，以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估，進而可以得出相應的納稅份額。換而言之，評估值越大徵收越多，評估值越小徵收越小，符合持有環節徵稅的原理。
賈康表示，評估值是要參照市場的價值作評估，將會有一套具體、專業化的評估方法。
問題
04
推進房地產稅立法的進展如何？
塗立磊表示，在房地產稅推出之前，早在2011年1月27日，上海和重慶分別宣佈開徵房產稅。2017年5月，房地產稅法在全國人大常委會公佈2017年立法工作計畫的“預備及研究論證專案”中。
房地產稅實施需要三大基礎性條件已經具備。塗立磊表示，首先，房屋70年產權到期後免費自動續期，掃除了開徵房地產稅的重要政策障礙。其次，全國所有市縣“不動產統一登記”中房源資訊將在2017年底接入國家級平臺。第三，個人收入和財產資訊系統建設方案已獲通過，建成後個人收入、財產資訊將被徵稅機關掌握。
“在房產稅試點方面，上海和重慶的成功之處在於積極探索了如何徵稅的模式。”嚴躍進表示，但是在真正抑制房價等方面，效果可能不如預期。從這個角度看，當前此類模式應該會為全國房地產稅的試點所借鑒，這也是很關鍵的一點，即多少要參照上海和重慶的模式。但是因為徵收的區域範圍擴大，所以也會更加謹慎。
問題
05
房地產稅推出後對普通人有何影響？
嚴躍進表示，對普通人來說，從住房角度看，三套以內住房都可以算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實不大，甚至不會納入徵稅範圍。而對於其他多套住房的持有，超過三套的，預計徵稅的可能性是很大的。
塗立磊認為，按照2016年底我國城鎮人均住宅建築面積36.6平米/人，而2016年底我國城鎮住宅平均價格是7203元/平米，則可知道2016年底我國城鎮人均住宅價值測算是26.36萬元。假設未來我國推出的房地產稅率是1%，徵稅評估基準折扣是70%，則可以知道當年我國城鎮人均房地產稅支出為1845元，占2016年我國城鎮居民人均可支配收入3.36萬元的 5.49%。
北京大學國家發展研究院院長姚洋表示，對國家來說，無論是宏觀調控還是地區平衡，房地產稅都是一個非常好的稅種。另外，房地產稅是對資產徵稅，會打擊投機性的房屋囤積，不會影響老百姓的工作積極性。在這種情況下，房地產稅的徵收實際上對國家是一件好事情。
房地產稅真的要來了，誰最害怕？
在中心城市囤積了大量住宅的人傷害指數★★★從目前民意來看，在中心城市實施 " 累進制、懲罰性 " 的房產稅，是很有可能的。對於擁有 100 套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。
在三四線城市囤積了大量住宅的人傷害指數★★★★★★相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。手中有多套房、負債率非常高的炒房者房地產稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公佈後，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。
嚴躍進表示，評估值的徵收方式實際上是對房屋持有環節的徵稅。在持有環節中，會基於房屋的原值和現有價值，以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估，進而可以得出相應的納稅份額。換而言之，評估值越大徵收越多，評估值越小徵收越小，符合持有環節徵稅的原理。
賈康表示，評估值是要參照市場的價值作評估，將會有一套具體、專業化的評估方法。
問題
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推進房地產稅立法的進展如何？
塗立磊表示，在房地產稅推出之前，早在2011年1月27日，上海和重慶分別宣佈開徵房產稅。2017年5月，房地產稅法在全國人大常委會公佈2017年立法工作計畫的“預備及研究論證專案”中。
房地產稅實施需要三大基礎性條件已經具備。塗立磊表示，首先，房屋70年產權到期後免費自動續期，掃除了開徵房地產稅的重要政策障礙。其次，全國所有市縣“不動產統一登記”中房源資訊將在2017年底接入國家級平臺。第三，個人收入和財產資訊系統建設方案已獲通過，建成後個人收入、財產資訊將被徵稅機關掌握。
“在房產稅試點方面，上海和重慶的成功之處在於積極探索了如何徵稅的模式。”嚴躍進表示，但是在真正抑制房價等方面，效果可能不如預期。從這個角度看，當前此類模式應該會為全國房地產稅的試點所借鑒，這也是很關鍵的一點，即多少要參照上海和重慶的模式。但是因為徵收的區域範圍擴大，所以也會更加謹慎。
問題
05
房地產稅推出後對普通人有何影響？
嚴躍進表示，對普通人來說，從住房角度看，三套以內住房都可以算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實不大，甚至不會納入徵稅範圍。而對於其他多套住房的持有，超過三套的，預計徵稅的可能性是很大的。
塗立磊認為，按照2016年底我國城鎮人均住宅建築面積36.6平米/人，而2016年底我國城鎮住宅平均價格是7203元/平米，則可知道2016年底我國城鎮人均住宅價值測算是26.36萬元。假設未來我國推出的房地產稅率是1%，徵稅評估基準折扣是70%，則可以知道當年我國城鎮人均房地產稅支出為1845元，占2016年我國城鎮居民人均可支配收入3.36萬元的 5.49%。
北京大學國家發展研究院院長姚洋表示，對國家來說，無論是宏觀調控還是地區平衡，房地產稅都是一個非常好的稅種。另外，房地產稅是對資產徵稅，會打擊投機性的房屋囤積，不會影響老百姓的工作積極性。在這種情況下，房地產稅的徵收實際上對國家是一件好事情。
房地產稅真的要來了，誰最害怕？
在中心城市囤積了大量住宅的人傷害指數★★★從目前民意來看，在中心城市實施 " 累進制、懲罰性 " 的房產稅，是很有可能的。對於擁有 100 套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。
在三四線城市囤積了大量住宅的人傷害指數★★★★★★相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。手中有多套房、負債率非常高的炒房者房地產稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公佈後，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。